Taxe de 20 % sur les holdings patrimoniales : les SCI familiales visées dès la clôture 2026

La taxe sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales, créée par la loi de finances pour 2026, s'applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Elle prélève 20 % de la valeur vénale de certains biens de jouissance, dont les logements qu'une société met gratuitement à la disposition de la famille qui la contrôle. Les SCI (sociétés civiles immobilières) soumises à l'impôt sur les sociétés entrent dans son champ lorsqu'elles remplissent trois conditions de taille, de contrôle et de revenus. À un peu plus de sept semaines de cette première clôture, l'administration fiscale n'a publié aucun commentaire de la taxe dans sa doctrine officielle.

Le 28 octobre, les députés ont voté l'extension de la taxe à la trésorerie des holdings, au taux de 2 %. Le rejet de la première partie du projet de loi de finances (PLF) pour 2027, le 4 novembre, a fait tomber ce vote. La commission des finances du Sénat examine le texte initial du gouvernement le jeudi 12 novembre.

Les trois conditions d'assujettissement

L'article 235 ter C du code général des impôts (CGI) vise les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), de plein droit ou sur option. Une SCI restée à l'impôt sur le revenu, régime par défaut des sociétés civiles, se trouve hors du champ. Pour une SCI à l'IS, la taxe devient exigible lorsque les trois conditions suivantes sont réunies à la date de clôture de l'exercice :

• Taille : la valeur vénale de l'ensemble des actifs de la société atteint au moins 5 millions d'euros.
• Contrôle : une personne physique détient au moins 50 % des droits de vote ou des droits financiers, ou exerce en fait le pouvoir de décision.
• Revenus passifs : dividendes, intérêts, redevances et loyers représentent plus de 50 % des produits d'exploitation et des produits financiers de l'exercice.

Le texte regroupe la famille pour apprécier le contrôle. Une personne, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou son concubin notoire, leurs ascendants, leurs descendants et leurs frères et sœurs comptent comme une seule personne physique. Dans une SCI familiale détenue par des parents et leurs enfants, le critère de contrôle est rempli quelle que soit la répartition des parts. Les loyers figurent dans la liste des revenus passifs : une SCI dont les loyers dépassent la moitié des produits remplit la troisième condition.

Quels logements de SCI entrent dans l'assiette ?

La taxe ne frappe que sept catégories d'actifs. Les six premières regroupent les biens de chasse et de pêche, les véhicules non professionnels, yachts et aéronefs, les bijoux et métaux précieux, les chevaux de course ou de concours, les vins et alcools. La septième concerne les SCI : les logements dont la personne physique de contrôle se réserve la jouissance. Elle couvre les logements occupés gratuitement ou contre un loyer inférieur au prix du marché, résidence principale comprise, ainsi que les logements loués fictivement.

Un immeuble loué à des tiers au prix du marché reste en dehors de l'assiette. Les biens affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société, d'une société liée ou de l'associé de contrôle sont exclus dans la proportion de cette affectation.

Les emprunts contractés pour acheter ces logements viennent en déduction de leur valeur. Un prêt amortissable compte pour son capital restant dû à la clôture. Les sommes que l'associé de contrôle ou une société de son groupe a prêtées sont exclues de ce calcul, sauf si la société démontre que la dette n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal. Cette règle vise le compte courant d'associé, l'avance qu'un associé consent à sa société et que celle-ci lui doit.

Un exemple chiffré pour une SCI familiale

Prenons une SCI à l'IS détenue par deux parents et leurs trois enfants. Elle possède des immeubles de rapport loués à des tiers et une maison au bord de la mer, pour une valeur vénale totale de 6 millions d'euros. Ses produits proviennent à 95 % des loyers. La maison, estimée à 900 000 euros, sert gratuitement de résidence secondaire à la famille.

Si la SCI a financé la maison par un prêt bancaire amortissable dont il reste 300 000 euros à rembourser au 31 décembre 2026, l'assiette atteint 600 000 euros et la taxe 120 000 euros. Si les parents ont apporté la même somme en compte courant, la dette n'est pas déduite : l'assiette remonte à 900 000 euros et la taxe à 180 000 euros. Les immeubles loués au prix du marché restent hors du calcul.

La taxe n'est pas déductible du résultat soumis à l'IS. La société la déclare dans les mêmes formes que l'IS, avec une annexe à sa déclaration de résultat qui détaille ses calculs. Elle la paie spontanément au plus tard à la date du solde de l'IS. En contrepartie, les actifs soumis à la taxe au titre de l'exercice clos en 2026 sont exonérés d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) au 1er janvier 2027.

Aucune doctrine publiée avant la première clôture

Les actualités du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), recueil où l'administration publie son interprétation des textes fiscaux, ne contiennent au 9 novembre 2026 aucun commentaire de l'article 235 ter C. L'administration a commenté le 10 août une autre mesure de la même loi visant les biens dits somptuaires : leur exclusion du pacte Dutreil, le régime d'exonération partielle des droits sur la transmission d'entreprises familiales.

Les sociétés qui clôturent au 31 décembre arrêteront leur position sans doctrine sur trois notions du texte : le loyer inférieur au prix du marché, la location fictive et la dette contractée sans objectif principalement fiscal.

L'extension à la trésorerie, votée puis tombée

Le député Jean-Paul Mattei (groupe Les Démocrates) a fait adopter le 28 octobre l'amendement n° I-3807, contre l'avis du rapporteur général et du gouvernement. Il ajoutait à l'assiette les dépôts bancaires, les valeurs mobilières, les contrats de capitalisation et les créances, taxés à 2 %. Les participations dans des sociétés opérationnelles en restaient exclues. La taxe épargnait en outre les sommes que la holding déclarait réinvestir sous trois ans dans une entreprise ou dans des logements loués en résidence principale à des locataires extérieurs à la famille. La mesure visait les exercices clos à compter du 31 décembre 2027.

« Les holdings sont très utiles au développement de notre économie, mais elles ne doivent pas servir d'outil d'optimisation fiscale pour de l'argent qui ne sert pas à l'activité réelle du pays. »

Jean-Paul Mattei, député des Pyrénées-Atlantiques, en séance le 28 octobre 2026

Philippe Juvin, rapporteur général de la commission des finances de l'Assemblée nationale, a rappelé que la taxe envisagée l'an dernier frappait à 2 % des actifs incluant la trésorerie, avant que la loi de finances pour 2026 ne la limite aux biens somptuaires.

« Il peut être légitime de vouloir conserver une trésorerie plusieurs années, en vue d'un investissement ou d'une transmission, par exemple. »

Philippe Juvin, rapporteur général, en séance le 28 octobre 2026

« L'écueil mentionné par le rapporteur général est indéniable : il n'est pas facile de distinguer la trésorerie nécessaire au fonctionnement de l'entreprise de celle qui serait indûment dormante dans une holding. »

Roland Lescure, ministre de l'Économie et des Finances, en séance le 28 octobre 2026

La députée écologiste Eva Sas a soutenu l'amendement : « La taxation des holdings existe aux États-Unis ; il n'y a aucune raison qu'il n'en soit pas de même en France. » Le 4 novembre, l'Assemblée a rejeté la première partie du PLF pour 2027 par 458 voix contre 0. Ce vote a emporté tous les amendements adoptés, dont le n° I-3807. Le Sénat reçoit le texte initial du gouvernement, qui ne modifie pas l'article 235 ter C.

Le calendrier du budget au Sénat

La commission des finances du Sénat examine les articles de la première partie le 12 novembre, sur le rapport de Christine Lavarde, rapporteure générale. La séance publique se tient du 20 novembre au 9 décembre. Une commission mixte paritaire, réunissant sept députés et sept sénateurs, cherchera ensuite un texte commun. Passé le 17 décembre, terme du délai constitutionnel d'examen, le gouvernement aura la faculté de mettre le budget en œuvre par ordonnance.

Quelle que soit l'issue de ces débats, la taxe de 20 % sur les logements mis à disposition de la famille est déjà inscrite dans le CGI. Elle porte sur la situation des sociétés au 31 décembre 2026.

Les immatriculations de SCI en recul de 5,4 %

Les greffes des tribunaux de commerce ont immatriculé 18 205 SCI entre le 1er juillet et le 30 septembre 2026, contre 19 242 un an plus tôt. Sur la même période, l'ensemble des immatriculations a progressé de 15,2 %, à 167 660. La part des SCI dans les créations est passée de 13,2 % à 10,9 %. Ces chiffres excluent le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle. Le baromètre ne distingue pas les SCI à l'IS des SCI à l'impôt sur le revenu.

Cinq vérifications avant le 31 décembre

• Le régime fiscal de la société : une SCI à l'impôt sur le revenu échappe à la taxe.
• La valeur vénale de l'ensemble des actifs à la clôture, comparée au seuil de 5 millions d'euros.
• La liste des logements occupés par un membre du cercle familial, gratuitement ou contre un loyer inférieur au marché.
• La preuve d'un loyer de marché effectivement payé lorsque la famille occupe un bien de la société.
• Les dettes non déductibles de l'assiette, dont les comptes courants d'associés.

Le fonctionnement d'une société civile immobilière, du choix entre impôt sur le revenu et IS jusqu'à la transmission des parts, est présenté dans notre fiche dédiée.