Calculez vos mensualites et le cout total de votre credit immobilier en quelques clics
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Parametres du pret
EUR
Montant total emprunte
10 0005 000 000
ans
Duree de remboursement
5 ans30 ans
Taux et assurance
%
Taux nominal annuel
0%6%
%
Assurance emprunteur
0%1%
Frais de dossier
EUR
Frais bancaires uniques
0 EUR5 000 EUR
Guide pratique
Tout savoir sur le pret immobilier
Comprendre les mecanismes du credit immobilier pour optimiser votre financement
Comment calculer un pret immobilier ?
Le calcul d'un pret immobilier repose sur la formule d'amortissement. La mensualite se determine ainsi : M = C × [t × (1+t)^n] / [(1+t)^n - 1], ou C est le capital emprunte, t le taux mensuel (taux annuel / 12), et n le nombre de mensualites. Notre simulateur applique automatiquement cette formule et integre l'assurance emprunteur et les frais de dossier pour vous donner le cout total reel de votre credit.
Exemples de calcul
Exemple 1 : Achat residence principale
Capital : 250 000 EUR, Duree : 20 ans, Taux : 3,5%
Mensualite : 1 449 EUR | Cout total : 347 760 EUR
Exemple 2 : Investissement locatif
Capital : 180 000 EUR, Duree : 25 ans, Taux : 3,8%
Mensualite : 931 EUR | Cout total : 279 300 EUR
Les differents types de prets immobiliers
Il existe plusieurs types de credits immobiliers adaptes a chaque situation. Le pret a taux fixe garantit une mensualite stable pendant toute la duree du credit. Le pret a taux variable (ou revisable) suit l'evolution des taux directeurs et peut etre avantageuxen periode de baisse. Le Pret a Taux Zero (PTZ) est reserve aux primo-accedants sous conditions de ressources pour l'achat d'un logement neuf ou ancien avec travaux. Le pret relais permet de financer un nouvel achat avant la vente de son bien actuel.
Pret a taux fixe
3,0% - 4,0%
Mensualite stable
Securite totale sur la duree du pret
Pret a taux variable
2,5% - 3,5%
Taux initial bas
Peut varier selon les indices
Pret a Taux Zero (PTZ)
0%
Sans interets
Sous conditions de ressources
Pret relais
4,0% - 5,0%
Transition facilitee
Duree limitee (12-24 mois)
Bon a savoir
Le PTZ peut financer jusqu'a 40% du cout de l'operation dans les zones tendues. Il est cumulable avec un pret bancaire classique et d'autres aides comme le pret Action Logement ou le pret Accession Sociale (PAS).
Taux d'usure : definition et impact sur votre credit
Le taux d'usure est le taux maximal legal auquel une banque peut preter. Il est fixe trimestriellement par la Banque de France et varie selon la duree du pret. Ce mecanisme protege les emprunteurs contre les taux excessifs. Votre TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui inclut le taux nominal, l'assurance et tous les frais, ne doit jamais depasser le taux d'usure applicable a votre credit.
Taux d'usure applicables (T4 2024)
5,67%
Prets < 10 ans
5,89%
Prets 10-20 ans
5,73%
Prets > 20 ans
Comment optimiser votre credit immobilier ?
Plusieurs leviers permettent de reduire le cout total de votre emprunt. L'apport personnel influence directement le taux propose : plus il est eleve, meilleur sera votre taux. La duree du pret impacte fortement le cout total : un credit sur 15 ans coute bien moins cher qu'un credit sur 25 ans, meme si la mensualite est plus elevee. L'assurance emprunteur represente souvent 20 a 30% du cout total : depuis la loi Lemoine, vous pouvez la changer a tout moment sans frais ni penalites.
Reduire la duree
Passer de 25 a 20 ans peut faire economiser 20 000 EUR sur un pret de 200 000 EUR.
Deleguer l'assurance
Choisir une assurance externe peut reduire le cout de 50% par rapport a l'assurance groupe.
Augmenter l'apport
Un apport de 20% ou plus permet de negocier un meilleur taux et reduit les frais de garantie.
Important
Le taux d'endettement ne doit pas depasser 35% de vos revenus nets. Au-dela, la banque peut refuser votre demande de pret, meme si votre profil est solide par ailleurs.
Questions frequentes sur le pret immobilier
Comment est calculee la mensualite d'un pret immobilier ?
La mensualite se calcule avec la formule d'amortissement : M = C x [t x (1+t)^n] / [(1+t)^n - 1], ou C est le capital, t le taux mensuel et n le nombre de mensualites. Cette formule integre capital et interets dans chaque echeance, avec une part d'interets qui diminue progressivement au profit du capital. Notre simulateur applique automatiquement cette formule et ajoute l'assurance pour donner la mensualite totale.
Qu'est-ce que le TAEG et pourquoi est-il important ?
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est l'indicateur legal qui represente le cout total de votre credit en pourcentage annuel. Il inclut le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et tous les couts obligatoires. C'est le seul taux qui permet de comparer objectivement differentes offres de pret car il integre tous les frais. Le TAEG doit obligatoirement figurer sur votre offre de pret.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
Legalement, l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire. Cependant, aucune banque n'accepte de preter sans cette garantie qui la protege en cas de deces, d'invalidite ou d'incapacite de travail de l'emprunteur. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez choisir une assurance externe (delegation) et en changer a tout moment sans frais, ce qui peut generer des economies significatives.
Quel est le taux d'endettement maximum autorise ?
Le Haut Conseil de Stabilite Financiere (HCSF) recommande un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets, assurance comprise. Ce seuil s'applique depuis janvier 2022. La banque peut accorder des derogations dans 20% des cas, notamment pour les primo-accedants ou les investissements locatifs. Notre simulateur calcule automatiquement le revenu minimum recommande sur cette base.
Quels sont les frais a prevoir en plus du pret ?
Au-dela du pret, prevoyez : les frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf), les frais de garantie (hypotheque ou caution, 1-2% du pret), les frais de dossier bancaire (0-1%), et l'assurance emprunteur (0,1% a 0,5% du capital par an selon votre age et votre sante). Ces frais peuvent representer 10% ou plus du montant de l'achat.
Peut-on rembourser un pret immobilier par anticipation ?
Oui, vous pouvez rembourser tout ou partie de votre pret par anticipation. La loi limite les indemnites de remboursement anticipe (IRA) a 6 mois d'interets ou 3% du capital restant du (le moins eleve des deux). Certains prets, notamment les prets a taux variable et les prets professionnels, peuvent avoir des conditions differentes. Negociez la suppression des IRA lors de la souscription.
Encadre conformite
Cet outil est fourni a des fins pedagogiques. Les resultats sont indicatifs et non contractuels. Les taux affiches sont donnes a titre d'exemple et peuvent varier selon votre profil, votre apport et les conditions de marche. Un credit vous engage et doit etre rembourse. Verifiez vos capacites de remboursement avant de vous engager. Pour tout conseil personnalise, consultez un courtier ou un etablissement de credit agree. Source : Banque de France, HCSF.
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