Calculez vos mensualités et le coût total de votre crédit immobilier en quelques clics
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10 0005 000 000
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Durée de remboursement
5 ans30 ans
Taux et assurance
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Taux nominal annuel
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Assurance emprunteur
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Frais de dossier
€
Frais bancaires uniques
0 €5 000 €
Guide pratique
Tout savoir sur le prêt immobilier
Comprendre les mécanismes du crédit immobilier pour optimiser votre financement
Comment calculer un prêt immobilier ?
Le calcul d'un prêt immobilier repose sur la formule d'amortissement. La mensualité se détermine ainsi : M = C × [t × (1+t)^n] / [(1+t)^n - 1], où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel / 12), et n le nombre de mensualités. Notre simulateur applique automatiquement cette formule et intègre l'assurance emprunteur et les frais de dossier pour vous donner le coût total réel de votre crédit.
Exemples de calcul
Exemple 1 : Achat résidence principale
Capital : 250 000 €, Durée : 20 ans, Taux : 3,5%
Mensualité : 1 449 € | Coût total : 347 760 €
Exemple 2 : Investissement locatif
Capital : 180 000 €, Durée : 25 ans, Taux : 3,8%
Mensualité : 931 € | Coût total : 279 300 €
Les différents types de prêts immobiliers
Il existe plusieurs types de crédits immobiliers adaptés à chaque situation. Le prêt à taux fixe garantit une mensualité stable pendant toute la durée du crédit. Le prêt à taux variable (ou révisable) suit l'évolution des taux directeurs et peut être avantageux en période de baisse. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources pour l'achat d'un logement neuf ou ancien avec travaux. Le prêt relais permet de financer un nouvel achat avant la vente de son bien actuel.
Prêt à taux fixe
3,0% - 4,0%
Mensualité stable
Sécurité totale sur la durée du prêt
Prêt à taux variable
2,5% - 3,5%
Taux initial bas
Peut varier selon les indices
Prêt à Taux Zéro (PTZ)
0%
Sans intérêts
Sous conditions de ressources
Prêt relais
4,0% - 5,0%
Transition facilitée
Durée limitée (12-24 mois)
Bon à savoir
Le PTZ peut financer jusqu'à 40% du coût de l'opération dans les zones tendues. Il est cumulable avec un prêt bancaire classique et d'autres aides comme le prêt Action Logement ou le prêt Accession Sociale (PAS).
Taux d'usure : définition et impact sur votre crédit
Le taux d'usure est le taux maximal légal auquel une banque peut prêter. Il est fixé trimestriellement par la Banque de France et varie selon la durée du prêt. Ce mécanisme protège les emprunteurs contre les taux excessifs. Votre TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui inclut le taux nominal, l'assurance et tous les frais, ne doit jamais dépasser le taux d'usure applicable à votre crédit.
Taux d'usure applicables (T4 2024)
5,67%
Prêts < 10 ans
5,89%
Prêts 10-20 ans
5,73%
Prêts > 20 ans
Comment optimiser votre crédit immobilier ?
Plusieurs leviers permettent de réduire le coût total de votre emprunt. L'apport personnel influence directement le taux proposé : plus il est élevé, meilleur sera votre taux. La durée du prêt impacte fortement le coût total : un crédit sur 15 ans coûte bien moins cher qu'un crédit sur 25 ans, même si la mensualité est plus élevée. L'assurance emprunteur représente souvent 20 à 30% du coût total : depuis la loi Lemoine, vous pouvez la changer à tout moment sans frais ni pénalités.
Réduire la durée
Passer de 25 à 20 ans peut faire économiser 20 000 € sur un prêt de 200 000 €.
Déléguer l'assurance
Choisir une assurance externe peut réduire le coût de 50% par rapport à l'assurance groupe.
Augmenter l'apport
Un apport de 20% ou plus permet de négocier un meilleur taux et réduit les frais de garantie.
Important
Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets. Au-delà, la banque peut refuser votre demande de prêt, même si votre profil est solide par ailleurs.
Questions fréquentes sur le prêt immobilier
Comment est calculée la mensualité d'un prêt immobilier ?
La mensualité se calcule avec la formule d'amortissement : M = C x [t x (1+t)^n] / [(1+t)^n - 1], où C est le capital, t le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Cette formule intègre capital et intérêts dans chaque échéance, avec une part d'intérêts qui diminue progressivement au profit du capital. Notre simulateur applique automatiquement cette formule et ajoute l'assurance pour donner la mensualité totale.
Qu'est-ce que le TAEG et pourquoi est-il important ?
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est l'indicateur légal qui représente le coût total de votre crédit en pourcentage annuel. Il inclut le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et tous les coûts obligatoires. C'est le seul taux qui permet de comparer objectivement différentes offres de prêt car il intègre tous les frais. Le TAEG doit obligatoirement figurer sur votre offre de prêt.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
Légalement, l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire. Cependant, aucune banque n'accepte de prêter sans cette garantie qui la protège en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez choisir une assurance externe (délégation) et en changer à tout moment sans frais, ce qui peut générer des économies significatives.
Quel est le taux d'endettement maximum autorisé ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets, assurance comprise. Ce seuil s'applique depuis janvier 2022. La banque peut accorder des dérogations dans 20% des cas, notamment pour les primo-accédants ou les investissements locatifs. Notre simulateur calcule automatiquement le revenu minimum recommandé sur cette base.
Quels sont les frais à prévoir en plus du prêt ?
Au-delà du prêt, prévoyez : les frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf), les frais de garantie (hypothèque ou caution, 1-2% du prêt), les frais de dossier bancaire (0-1%), et l'assurance emprunteur (0,1% à 0,5% du capital par an selon votre âge et votre santé). Ces frais peuvent représenter 10% ou plus du montant de l'achat.
Peut-on rembourser un prêt immobilier par anticipation ?
Oui, vous pouvez rembourser tout ou partie de votre prêt par anticipation. La loi limite les indemnités de remboursement anticipé (IRA) à 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû (le moins élevé des deux). Certains prêts, notamment les prêts à taux variable et les prêts professionnels, peuvent avoir des conditions différentes. Négociez la suppression des IRA lors de la souscription.
Encadré conformité
Cet outil est fourni à des fins pédagogiques. Les résultats sont indicatifs et non contractuels. Les taux affichés sont donnés à titre d'exemple et peuvent varier selon votre profil, votre apport et les conditions de marché. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Pour tout conseil personnalisé, consultez un courtier ou un établissement de crédit agréé. Source : Banque de France, HCSF.
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