Crédit immobilier : la hausse des taux s'accélère en novembre, vers 3,8 % sur 25 ans

Les ménages qui signent un prêt immobilier en novembre empruntent nettement plus cher qu'à la rentrée. Les trois grands baromètres de courtage situent la moyenne entre 3,75 % et 3,85 % sur 25 ans, en prolongement des hausses de septembre et d'octobre. Sur cette durée, la progression mensuelle atteint 0,17 point chez Cafpi, la plus forte de l'année pour ce panel.

Le moteur du mouvement se lit sur le marché obligataire. L'OAT à dix ans (obligation assimilable du Trésor, le titre de dette de l'État français) a coté jusqu'à 5,13 % le 22 octobre, avant de revenir à 4,77 % vendredi 6 novembre, encore 1,31 point au-dessus de son niveau d'un an plus tôt. Les banques refinancent leurs crédits sur ce marché et répercutent ce coût sur leurs grilles avec quelques semaines de décalage.

Une remontée généralisée en novembre

Meilleurtaux relevait le 2 novembre un taux moyen de 3,50 % sur 15 ans, 3,70 % sur 20 ans et 3,80 % sur 25 ans, contre environ 3,40 %, 3,55 % et 3,65 % un mois plus tôt. Les grilles des banques partenaires ont pris une vingtaine de points en moyenne, et les grands réseaux nationaux ont plus augmenté que les banques régionales. Barèmes et négociation compris, la progression réelle du mois atteint environ 25 points de base, un point de base valant un centième de point de pourcentage.

Le relevé de Cafpi au 7 novembre confirme la même pente : 3,40 % sur 15 ans, 3,61 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans, soit 0,10 point de plus qu'en octobre sur les durées courtes et intermédiaires. Les meilleurs dossiers obtiennent encore 3,10 % à 15 ans et 3,45 % à 25 ans. Pretto publiait au 1er novembre 3,56 %, 3,76 % et 3,85 % sur les trois durées principales.

La statistique officielle va valider ce repli du pouvoir d'acheteur avec retard. La Banque de France mesurait en septembre un taux moyen de 3,32 % sur les nouveaux crédits à l'habitat, un chiffre resté stable par rapport à août, pour une production de 11,8 milliards d'euros de prêts hors renégociations, contre 12,2 milliards le mois précédent. L'Observatoire Crédit Logement, qui couvre les dossiers des principaux réseaux, situait déjà sa moyenne à 3,49 % en octobre, après 3,40 % en septembre, soit 0,33 point de plus qu'en décembre 2025.

De la dette souveraine aux grilles bancaires

La trajectoire de l'OAT raconte la bascule. Elle cotait autour de 3,7 % en juin, puis 4,1 % à la rentrée, a franchi 5 % le 21 octobre et atteint 5,13 % le lendemain. Les tensions sur les finances publiques françaises et les incertitudes budgétaires ont alimenté cette envolée, que l'inflation de la zone euro, mesurée à 3,8 % en septembre, entretient.

La BCE (Banque centrale européenne) a relevé son taux de dépôt à deux reprises cette année, en juin puis en septembre, pour l'établir à 2,50 %, avant de marquer une pause le 29 octobre. Sa prochaine réunion, les 16 et 17 décembre, arbitrera entre un statu quo, que la majorité des investisseurs privilégie, et une nouvelle hausse de 0,25 point défendue par une partie des économistes.

Le taux d'usure (plafond légal du coût total d'un crédit, au-delà duquel le prêt est interdit) fixe l'autre contrainte du marché. Depuis le 1er octobre, il s'établit à 5,40 % pour les prêts fixes de 20 ans et plus, contre 5,29 % au trimestre précédent. Ce plafond bloque surtout les petits montants, les frais fixes pesant proportionnellement davantage sur leur coût total, un phénomène marqué dans le nord et l'est de la France.

Un marché à deux vitesses

La hausse ne frappe pas tous les emprunteurs avec la même intensité. À 25 ans, le taux moyen atteint 4,07 % pour les foyers déclarant moins de 40 000 € de revenus annuels, 3,97 % entre 40 000 € et 80 000 €, et 3,53 % au-delà de 120 000 €, soit un écart de 0,54 point entre les deux extrêmes du barème de Pretto.

Les financements retenus depuis l'automne viennent de « profils nettement plus solides » que cet été, décrit Maxime Chipoy, porte-parole de Meilleurtaux. Les banques favorisent les revenus élevés et les apports importants, et les primo-accédants dépendent davantage de l'accompagnement d'un courtier pour faire financer leur dossier.

La géographie dessine le même écart. La moyenne la plus basse sur 25 ans se lit en Occitanie, à 3,60 % ; la Provence-Alpes-Côte d'Azur suit à 3,65 %. La Bretagne culmine à 4,00 %, devant les Pays de la Loire à 3,99 %.

Pour maintenir les mensualités dans des limites supportables, les établissements allongent les durées. La moyenne atteint 253 mois en octobre, un mois de plus qu'en septembre, sous le plafond de 25 ans fixé par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), qui borne aussi l'effort à 35 % des revenus de l'emprunteur.

« Les banques continuent de mobiliser les durées longues pour tenter de préserver les capacités d'emprunt des ménages », note l'Observatoire Crédit Logement, qui ajoute que le coût relatif d'un achat reste stable à 4,2 années de revenus et que son indicateur de solvabilité se redresse malgré des conditions de crédit détériorées.

Combien la hausse coûte-t-elle chaque mois ?

Concrètement, 250 000 € empruntés sur 25 ans coûtent environ 23 € de plus par mois qu'en octobre, la mensualité dépassant 1 290 € hors assurance à 3,80 %. Sur 22 ans, un crédit de 220 000 € passé de 3,55 % à 3,80 % ajoute 30 € par mois et près de 7 700 € d'intérêts sur la durée totale du prêt. Par rapport au taux de rentrée de 3,40 %, le surcoût atteint 46 € par mois et 12 200 €.

La surface accessible recule d'autant. Une mensualité de 1 000 € finance 5,75 m² de moins à Rennes qu'il y a un an, un recul de 10,6 %, 4,97 m² de moins à Reims et 3,90 m² de moins à Marseille. Paris, où les prix ont déjà corrigé, ne perd que 0,65 m².

Le premier décile du marché reste accessible aux meilleurs profils : 3,45 % à 25 ans, contre 3,75 % pour la moyenne de Cafpi. Cet écart de 0,30 point représente plusieurs milliers d'euros d'intérêts sur la vie d'un prêt et constitue, pour l'emprunteur, la première marge de négociation.

Faut-il emprunter maintenant ou attendre ?

Les prévisions les plus sévères tablaient dès fin octobre sur une poursuite du mouvement. François Villeroy de Galhau, ancien gouverneur de la Banque de France, a jugé possible une hausse supplémentaire d'environ 0,4 point en 2027 si la situation des finances publiques se dégrade.

Le repli de l'OAT sous 4,8 % depuis son sommet du 22 octobre ouvre une autre issue. Les grilles bancaires suivent l'obligation avec plusieurs semaines de décalage : le repli de fin octobre n'a pas encore atteint les barèmes de novembre. Si la détente se confirmait jusqu'à la fin du trimestre, la cadence des hausses ralentirait mécaniquement au premier semestre 2027.

Pour un projet déjà engagé, le délai de réflexion légal de dix jours précède obligatoirement toute acceptation d'offre. Cette fenêtre sert à confronter plusieurs propositions pendant que les grilles montent : la comparaison entre établissements agit immédiatement sur le coût du crédit, quand l'attente renchérit l'emprunt.

Les rendez-vous de fin d'année

• Le 7 décembre, la Banque de France publie ses statistiques d'octobre sur les crédits aux particuliers, premier reflet officiel de la reprise de la hausse entamée à l'automne.
• Les 16 et 17 décembre, la BCE réunit son conseil des gouverneurs et publie ses nouvelles projections d'inflation et de croissance.
• Début décembre, les courtiers et l'Observatoire Crédit Logement publient leurs relevés de novembre, qui diront si la hausse entamée début novembre s'est poursuivie jusqu'à la fin du mois.

Conclusion

La hausse de novembre traduit, avec quelques semaines de retard, le renchérissement de la dette française depuis l'été. Le taux moyen a regagné 0,33 point depuis décembre 2025 et le rythme s'est accentué ces dernières semaines, porté par une OAT restée proche de ses sommets malgré son repli récent. Les réunions de décembre diront si les grilles bancaires continuent de grimper ou marquent une pause, et l'écart de 0,30 point entre la moyenne et le meilleur tarif rappelle que la négociation reste le premier levier d'économie pour l'emprunteur.