Simulez votre investissement Jeanbrun

Simulateur Jeanbrun : comment fonctionne notre outil de calcul

Notre simulateur Jeanbrun est un outil de calcul en ligne gratuit conçu pour estimer en quelques minutes l'économie fiscale, le cash flow et le patrimoine constitué par un investissement locatif sous le dispositif Jeanbrun. Il s'adresse à tout contribuable français souhaitant évaluer la pertinence de ce dispositif au regard de sa situation personnelle, avant de s'engager auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine.

À qui s'adresse ce simulateur ?

Le simulateur Jeanbrun est pensé pour trois profils d'investisseurs. Les primo investisseurs qui découvrent la défiscalisation immobilière et souhaitent comparer le dispositif Jeanbrun avec d'autres placements (assurance vie, PER, SCPI). Les investisseurs expérimentés qui possèdent déjà un ou plusieurs biens et cherchent à optimiser leur fiscalité avec le nouveau statut du bailleur privé. Enfin, les professionnels du patrimoine (conseillers en gestion de patrimoine, courtiers, notaires) qui utilisent le simulateur pour préparer des projections chiffrées à destination de leurs clients.

Les trois étapes de la simulation

Étape 1 : votre situation fiscale. Renseignez votre revenu annuel brut, votre situation familiale (célibataire, couple, nombre d'enfants) et votre tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule automatiquement votre TMI à partir de vos revenus et de votre quotient familial, mais vous pouvez aussi la saisir manuellement si vous la connaissez.

Étape 2 : votre projet immobilier. Définissez le type de bien (neuf ou rénovation), la zone géographique (A bis, A, B1 ou B2), le prix d'acquisition, le coût éventuel des travaux de rénovation et la catégorie locative visée (intermédiaire, social ou très social). Le simulateur détermine automatiquement le loyer plafond applicable en fonction de la zone, de la surface et du coefficient multiplicateur réglementaire.

Étape 3 : le financement. Précisez la durée du crédit immobilier, le taux d'intérêt, le pourcentage d'apport personnel, ainsi que les charges récurrentes (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, assurance PNO, taux de vacance locative estimé). Ces paramètres alimentent le moteur de calcul pour produire une projection annuelle sur 9 ans.

Ce que le simulateur calcule

Le moteur de simulation produit un tableau d'amortissement détaillé sur 9 ans, année par année, incluant : le montant de l'amortissement Jeanbrun, le déficit foncier imputable sur le revenu global, l'économie fiscale annuelle (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), le cash flow net (loyers perçus moins charges, crédit et impôts), et le cash flow cumulé qui permet d'identifier le point de retour à l'équilibre.

Au delà du tableau chiffré, le simulateur affiche quatre indicateurs synthétiques : l'économie fiscale totale sur 9 ans, l'effort mensuel moyen (la somme nette que vous devez sortir de votre poche chaque mois), le patrimoine constitué en fin de période (capital remboursé plus économie fiscale cumulée), et un score d'investissement sur 100 qui évalue la qualité globale du projet selon des critères objectifs (rendement locatif, effort d'épargne, couverture des charges, impact fiscal).

Comparaisons intégrées

Le simulateur ne se limite pas au calcul de l'amortissement. Il intègre une comparaison automatique avec le dispositif Pinel (sur la base des mêmes paramètres d'investissement) pour mettre en évidence les gains différentiels selon votre tranche d'imposition. Il propose également une comparaison avec d'autres véhicules de placement : assurance vie en fonds euros, PER (Plan Épargne Retraite) et investissement boursier. Cette vision comparative permet de situer le dispositif Jeanbrun dans une stratégie patrimoniale globale et d'arbitrer en connaissance de cause.

Enfin, un module de comparaison par catégorie locative recalcule l'ensemble des projections pour les trois catégories (intermédiaire, social, très social) afin de vous aider à identifier la catégorie qui maximise votre avantage fiscal net, en tenant compte des plafonds de loyer plus contraignants des catégories sociales.

Fiabilité des résultats

Les calculs s'appuient sur les barèmes fiscaux en vigueur (tranches d'imposition, prélèvements sociaux, plafonds de déficit foncier) et sur les paramètres réglementaires du dispositif Jeanbrun (taux d'amortissement, plafonds de loyer par zone, coefficient de surface). Le simulateur intègre un détecteur de changement de tranche qui ajuste automatiquement l'économie fiscale lorsque le déficit foncier vous fait basculer dans une tranche inférieure. Les résultats sont indicatifs et ne se substituent pas à l'analyse personnalisée d'un professionnel, mais ils offrent une base de projection fiable pour évaluer l'opportunité d'un investissement Jeanbrun.

Financer un investissement Jeanbrun : crédit, apport et effort d'épargne

Le financement est le socle de tout projet Jeanbrun. La structure du crédit immobilier détermine à la fois l'effort d'épargne mensuel, le levier fiscal (les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers) et la rentabilité nette de l'opération sur 9 ans. Le simulateur modélise ces interactions pour produire un cash flow réaliste, année par année.

Investir sans apport : le financement à 100 %

Le dispositif Jeanbrun autorise un financement intégral par crédit immobilier. Les banques acceptent couramment le 100 % lorsque l'investisseur présente un taux d'endettement inférieur à 35 % (norme HCSF) et des revenus stables. L'avantage fiscal du dispositif renforce le dossier bancaire : l'amortissement Jeanbrun réduit le revenu imposable, ce qui améliore la capacité d'emprunt résiduelle. Pour un salarié cadre déclarant 60 000 EUR annuels, la capacité d'emprunt nette après prise en compte du Jeanbrun augmente d'environ 15 000 EUR à 25 000 EUR selon la catégorie locative retenue.

Le financement sans apport maximise le levier fiscal : la totalité des intérêts d'emprunt vient gonfler les charges déductibles. Sur un prêt de 250 000 EUR à 3,5 % sur 20 ans, les intérêts cumulés atteignent environ 100 000 EUR, entièrement déductibles des revenus fonciers au titre de l'article 31 du Code Général des Impôts. Combinés à l'amortissement Jeanbrun, ils génèrent un déficit foncier structurel pendant les premières années du crédit.

Intérêts d'emprunt déductibles et levier fiscal

Les intérêts d'emprunt constituent la première charge déductible en volume. Sur un crédit de 250 000 EUR à 3,5 % sur 20 ans, les intérêts de la première année représentent environ 8 200 EUR. Ce montant décroît chaque année à mesure que le capital se rembourse (environ 5 600 EUR en année 5, 2 800 EUR en année 10). Le simulateur modélise cette décroissance et ajuste le déficit foncier annuel en conséquence.

Le levier fiscal se comprend ainsi : chaque euro d'intérêt déduit réduit le revenu imposable d'un euro. Pour un contribuable à la TMI de 30 %, un intérêt de 8 200 EUR génère une économie de 2 460 EUR (8 200 x 30 %) plus 1 410 EUR de prélèvements sociaux évités (8 200 x 17,2 %), soit 3 870 EUR d'économie totale la première année sur les seuls intérêts. Ce mécanisme rend le crédit « productif » sur le plan fiscal.

Budget nécessaire et effort d'épargne mensuel

L'effort d'épargne mensuel mesure la somme nette que l'investisseur doit débourser chaque mois, après perception du loyer et déduction de l'économie fiscale. Pour un bien à 200 000 EUR en zone B1 avec un financement sur 20 ans à 3,5 % et un apport de 10 %, l'effort se situe autour de 250 EUR par mois en catégorie intermédiaire. En catégorie sociale, le loyer perçu est plus bas (plafond inférieur), mais l'amortissement plus élevé compense partiellement : l'effort atteint environ 310 EUR par mois.

Les frais annexes à intégrer dans le budget global incluent les frais de notaire (environ 2,5 % à 3 % dans le neuf, 7 % à 8 % dans l'ancien), les frais de garantie bancaire (caution ou hypothèque, entre 1 % et 2 % du montant emprunté), et les éventuels frais de courtage. Le simulateur n'inclut pas les frais de notaire dans la base amortissable (conformément à la loi), mais les intègre dans le calcul de la rentabilité globale.

Cash flow : positif ou négatif ?

Un cash flow positif signifie que les loyers perçus couvrent l'intégralité des charges (crédit, taxe foncière, copropriété, gestion, assurance, vacance). En pratique, le cash flow brut d'un investissement Jeanbrun est souvent négatif les premières années, car les mensualités de crédit dépassent les loyers plafonnés. L'économie fiscale réduit cet écart. Le cash flow « fiscal » (intégrant l'économie d'impôt) bascule fréquemment en positif entre la 5e et la 8e année selon le montant investi et la TMI de l'investisseur. Le simulateur affiche les deux versions (brut et fiscal) pour une vision réaliste.

Pour approfondir la structure fiscale de l'amortissement et du déficit foncier, consultez le calculateur d'amortissement Jeanbrun. Pour vérifier que votre projet respecte toutes les conditions légales, utilisez le test d'éligibilité.

Exemples chiffrés : simulation Jeanbrun par budget

Trois cas concrets illustrent l'impact du dispositif Jeanbrun selon le montant investi, la zone géographique et la tranche marginale d'imposition. Les calculs reposent sur les paramètres officiels publiés par l'arrêté du 21 février 2026 et les barèmes fiscaux en vigueur (loi de finances 2026).

Cas 1 : studio à 150 000 EUR en zone B1, TMI 30 %

Un salarié célibataire déclarant 40 000 EUR de revenus annuels (TMI 30 %) acquiert un studio neuf de 25 m² à 150 000 EUR à Rennes (zone B1), en catégorie intermédiaire. Financement : crédit de 135 000 EUR sur 20 ans à 3,5 %, apport de 15 000 EUR (10 %).

Avec un effort mensuel de 210 EUR, ce salarié constitue un patrimoine immobilier d'une valeur de 150 000 EUR tout en économisant 18 500 EUR d'impôts sur 9 ans. Le rendement net fiscal (intégrant l'économie d'impôt) atteint environ 4,8 % par an.

Cas 2 : T3 à 250 000 EUR en zone A, TMI 30 %

Un couple marié avec deux enfants (revenu fiscal de 70 000 EUR, TMI 30 %) acquiert un T3 neuf de 60 m² à Lyon (zone A), en catégorie intermédiaire. Financement : crédit de 225 000 EUR sur 25 ans à 3,6 %, apport de 25 000 EUR.

Le couple investit 350 EUR par mois (après perception du loyer et économie fiscale) pour constituer un patrimoine de 250 000 EUR. Le loyer plafond en zone A (14,03 EUR/m²) offre un rendement locatif brut de 4,8 %, qui passe à environ 5,9 % en intégrant l'avantage fiscal Jeanbrun.

Cas 3 : T2 à 400 000 EUR en zone A bis, TMI 41 %

Un cadre dirigeant parisien déclarant 120 000 EUR (TMI 41 %) acquiert un T2 neuf de 45 m² dans le 15e arrondissement (zone A bis), en catégorie sociale. Financement : crédit de 360 000 EUR sur 25 ans à 3,7 %, apport de 40 000 EUR.

À 41 % de TMI, chaque euro de déficit foncier génère 41 centimes d'économie d'impôt plus 17,2 centimes de prélèvements sociaux évités. L'économie totale sur 9 ans atteint 38 000 EUR, soit un retour fiscal de 9,5 % du prix d'acquisition. Le surplus de déficit foncier non imputable sur le revenu global (11 903 EUR la première année) se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (article 156 du CGI).

Tableau comparatif des trois scénarios

Le dispositif Jeanbrun favorise les contribuables à TMI élevée : à 41 %, l'économie par euro investi est 37 % supérieure à celle d'un contribuable à 30 %. La catégorie sociale amplifie cet écart grâce au taux d'amortissement de 4,5 % (contre 3,5 % en intermédiaire), mais impose des plafonds de loyer plus bas. Le choix entre catégorie intermédiaire et sociale dépend de l'arbitrage entre rendement locatif immédiat et avantage fiscal maximal. Lancez votre propre simulation avec vos paramètres réels pour identifier la stratégie optimale.

Pour une analyse approfondie par profil d'investisseur ou par zone géographique, consultez nos outils dédiés. Le comparateur Jeanbrun permet également de confronter ces résultats avec le LMNP, le Denormandie ou les SCPI de rendement.