Simulateur Jeanbrun : comment fonctionne notre outil de calcul
Notre simulateur Jeanbrun est un outil de calcul en ligne gratuit conçu pour estimer en quelques minutes l'économie fiscale, le cash flow et le patrimoine constitué par un investissement locatif sous le dispositif Jeanbrun. Il s'adresse à tout contribuable français souhaitant évaluer la pertinence de ce dispositif au regard de sa situation personnelle, avant de s'engager auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine.
À qui s'adresse ce simulateur ?
Le simulateur Jeanbrun est pensé pour trois profils d'investisseurs. Les primo investisseurs qui découvrent la défiscalisation immobilière et souhaitent comparer le dispositif Jeanbrun avec d'autres placements (assurance vie, PER, SCPI). Les investisseurs expérimentés qui possèdent déjà un ou plusieurs biens et cherchent à optimiser leur fiscalité avec le nouveau statut du bailleur privé. Enfin, les professionnels du patrimoine (conseillers en gestion de patrimoine, courtiers, notaires) qui utilisent le simulateur pour préparer des projections chiffrées à destination de leurs clients.
Les trois étapes de la simulation
Étape 1 : votre situation fiscale. Renseignez votre revenu annuel brut, votre situation familiale (célibataire, couple, nombre d'enfants) et votre tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule automatiquement votre TMI à partir de vos revenus et de votre quotient familial, mais vous pouvez aussi la saisir manuellement si vous la connaissez.
Étape 2 : votre projet immobilier. Définissez le type de bien (neuf ou rénovation), la zone géographique (A bis, A, B1 ou B2), le prix d'acquisition, le coût éventuel des travaux de rénovation et la catégorie locative visée (intermédiaire, social ou très social). Le simulateur détermine automatiquement le loyer plafond applicable en fonction de la zone, de la surface et du coefficient multiplicateur réglementaire.
Étape 3 : le financement. Précisez la durée du crédit immobilier, le taux d'intérêt, le pourcentage d'apport personnel, ainsi que les charges récurrentes (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, assurance PNO, taux de vacance locative estimé). Ces paramètres alimentent le moteur de calcul pour produire une projection annuelle sur 9 ans.
Ce que le simulateur calcule
Le moteur de simulation produit un tableau d'amortissement détaillé sur 9 ans, année par année, incluant : le montant de l'amortissement Jeanbrun, le déficit foncier imputable sur le revenu global, l'économie fiscale annuelle (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), le cash flow net (loyers perçus moins charges, crédit et impôts), et le cash flow cumulé qui permet d'identifier le point de retour à l'équilibre.
Au delà du tableau chiffré, le simulateur affiche quatre indicateurs synthétiques : l'économie fiscale totale sur 9 ans, l'effort mensuel moyen (la somme nette que vous devez sortir de votre poche chaque mois), le patrimoine constitué en fin de période (capital remboursé plus économie fiscale cumulée), et un score d'investissement sur 100 qui évalue la qualité globale du projet selon des critères objectifs (rendement locatif, effort d'épargne, couverture des charges, impact fiscal).
Comparaisons intégrées
Le simulateur ne se limite pas au calcul de l'amortissement. Il intègre une comparaison automatique avec le dispositif Pinel (sur la base des mêmes paramètres d'investissement) pour mettre en évidence les gains différentiels selon votre tranche d'imposition. Il propose également une comparaison avec d'autres véhicules de placement : assurance vie en fonds euros, PER (Plan Épargne Retraite) et investissement boursier. Cette vision comparative permet de situer le dispositif Jeanbrun dans une stratégie patrimoniale globale et d'arbitrer en connaissance de cause.
Enfin, un module de comparaison par catégorie locative recalcule l'ensemble des projections pour les trois catégories (intermédiaire, social, très social) afin de vous aider à identifier la catégorie qui maximise votre avantage fiscal net, en tenant compte des plafonds de loyer plus contraignants des catégories sociales.
Fiabilité des résultats
Les calculs s'appuient sur les barèmes fiscaux en vigueur (tranches d'imposition, prélèvements sociaux, plafonds de déficit foncier) et sur les paramètres réglementaires du dispositif Jeanbrun (taux d'amortissement, plafonds de loyer par zone, coefficient de surface). Le simulateur intègre un détecteur de changement de tranche qui ajuste automatiquement l'économie fiscale lorsque le déficit foncier vous fait basculer dans une tranche inférieure. Les résultats sont indicatifs et ne se substituent pas à l'analyse personnalisée d'un professionnel, mais ils offrent une base de projection fiable pour évaluer l'opportunité d'un investissement Jeanbrun.