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Barème IFI : calcul, seuil et décote expliqués

Barème IFI complet : seuil de 1,3 M€, taux de 0,5 % à 1,5 %, décote et abattement de 30 %. Calculez votre impôt sur la fortune immobilière pas à pas.

29 mai 202614 min de lectureMis à jour le 2 juin 2026

Le barème IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique dès que votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, selon les règles publiées par Service-Public. Une fois ce seuil franchi, l'imposition se calcule par tranches à partir de 800 000 €, avec des taux progressifs de 0,5 % à 1,5 %. Un mécanisme de décote allège la facture entre 1,3 et 1,4 million d'euros, et la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. Ce guide détaille le calcul du barème IFI, le seuil d'assujettissement, la formule de décote et ce qui s'applique réellement cette année après l'abandon de la réforme sur la fortune improductive.

À retenir :

  • Le seuil d'assujettissement à l'IFI reste fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier (Service-Public, 2026).
  • Le barème IFI comporte six tranches, de 0 % sous 800 000 € à 1,50 % au-delà de 10 000 000 €.
  • La décote vise les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 M€ : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable.
  • La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
  • L'impôt sur la fortune improductive, voté en première lecture, a été écarté du texte final de la loi de finances 2026 adoptée par 49.3 : l'IFI classique reste inchangé.

Quel est le seuil d'assujettissement à l'IFI ?

L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) frappe les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil constitue le déclencheur unique : en dessous, aucune déclaration n'est due ; au-dessus, l'intégralité du patrimoine entre dans le calcul. Service-Public confirme que ce plancher demeure inchangé pour la campagne déclarative actuelle.

Le patrimoine pris en compte regroupe l'ensemble des biens et droits immobiliers non affectés à une activité professionnelle : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains, mais aussi les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et la fraction immobilière des contrats d'assurance vie. Les dettes afférentes à ces biens, notamment les emprunts en cours, viennent en déduction pour obtenir la valeur nette taxable.

À la différence de l'ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), supprimé en 2018, l'IFI exclut totalement le patrimoine financier. Moneyvox rappelle que les actions, obligations, liquidités, devises et autres placements financiers échappent à l'impôt. Cette distinction est centrale : un contribuable disposant de 3 millions d'euros en portefeuille boursier et 900 000 € d'immobilier n'est pas redevable de l'IFI, son patrimoine immobilier restant sous le seuil.

L'effet de seuil et le rôle de la décote

Le franchissement du seuil produit un effet brutal. Dès que le patrimoine net taxable atteint 1 300 001 €, l'imposition se calcule depuis 800 000 €, et non depuis 1,3 million. Autrement dit, la première tranche imposable de 500 000 € (entre 800 000 et 1 300 000 €) devient taxable d'un coup. Pour lisser cette marche d'escalier, le législateur a instauré une décote, étudiée en détail plus bas, qui s'applique aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 M€.

Comment se compose le barème IFI ?

Le barème IFI est progressif et identique à celui de l'ancien ISF. Il comporte six tranches, mais la taxation ne démarre réellement qu'à partir de 800 000 €, même si le seuil d'entrée se situe à 1,3 million. Chaque tranche se voit appliquer son propre taux marginal sur la seule fraction du patrimoine qu'elle couvre.

Fraction de la valeur nette taxable Taux applicable
Jusqu'à 800 000 € 0 %
De 800 001 € à 1 300 000 € 0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 € 0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 € 1 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 € 1,25 %
Supérieure à 10 000 000 € 1,50 %

Ce barème, codifié à l'article 977 du Code général des impôts (CGI) et repris par Service-Public, s'entend après application des abattements et déduction des dettes. Le taux maximal de 1,50 % ne concerne que la fraction du patrimoine dépassant 10 millions d'euros, et non l'ensemble du capital. Cette mécanique marginale explique pourquoi le taux effectif global reste, pour la plupart des redevables, nettement inférieur au taux affiché de la tranche la plus haute.

Patrimoine immobilier imposable et exonérations

Tous les biens immobiliers ne pèsent pas de la même façon dans l'assiette. Les biens professionnels, c'est-à-dire les immeubles affectés à l'activité principale du contribuable, sont exonérés. Les bois et forêts ainsi que les parts de groupements fonciers agricoles bénéficient d'une exonération partielle de 75 % sous conditions d'engagement de gestion durable. À l'inverse, les parts de SCPI, les biens loués meublés non professionnels et la quote-part immobilière des unités de compte en assurance vie entrent dans le calcul.

La valorisation retient la valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix de marché auquel le bien pourrait être cédé. Cette estimation, qui relève de la responsabilité du contribuable, constitue la source la plus fréquente de redressements. L'administration fiscale dispose d'un délai de reprise pour contester une sous-évaluation manifeste.

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Comment calculer son IFI étape par étape ?

Le calcul de l'IFI suit une séquence précise. La méthode décrite ici reprend la logique officielle exposée par Service-Public et Moneyvox.

  1. Recenser tous les actifs immobiliers détenus au 1er janvier, en valeur vénale : résidence principale, résidences secondaires, locatif, terrains, parts de SCPI, fraction immobilière de l'assurance vie.
  2. Appliquer l'abattement de 30 % sur la résidence principale.
  3. Déduire les dettes immobilières déductibles : capital restant dû des emprunts, travaux, impôts liés aux biens.
  4. Obtenir la valeur nette taxable : c'est elle qui détermine l'assujettissement et le calcul.
  5. Appliquer le barème par tranches à cette valeur nette si elle dépasse 1 300 000 €.
  6. Soustraire la décote si le patrimoine se situe entre 1,3 et 1,4 M€.

L'abattement de 30 % sur la résidence principale

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale réelle au 1er janvier, prévu par l'article 973 du CGI. Moneyvox illustre la règle : un logement estimé à 1 000 000 € n'est retenu que pour 700 000 € dans l'assiette de l'IFI. Cet abattement ne s'applique qu'au logement occupé à titre de résidence principale, jamais aux résidences secondaires ni aux biens locatifs. Pour un détenteur unique de sa résidence principale, cet allègement peut suffire à repasser sous le seuil de 1,3 million.

Exemple chiffré complet

Prenons un couple détenant une résidence principale valorisée 1 200 000 €, un bien locatif de 1 500 000 € avec 300 000 € de capital restant dû, et 200 000 € de parts de SCPI.

Élément Montant brut Après traitement
Résidence principale 1 200 000 € 840 000 € (abattement 30 %)
Bien locatif 1 500 000 € 1 500 000 €
Parts de SCPI 200 000 € 200 000 €
Dette locative déductible 300 000 € à déduire 300 000 € à déduire
Patrimoine net taxable 2 240 000 €

Le calcul du barème sur 2 240 000 € donne : 0 € sur la première tranche jusqu'à 800 000 €, puis 500 000 € × 0,50 % = 2 500 € sur la tranche 800 000 à 1 300 000 €, puis 940 000 € × 0,70 % = 6 580 € sur la tranche 1 300 000 à 2 240 000 €. L'IFI brut s'établit donc à 9 080 €. Le patrimoine dépassant 1,4 M€, aucune décote ne s'applique.

Illustration Art Deco de l'abattement de 30 pourcent et de la décote IFI sur la résidence principale

Comment fonctionne la décote IFI entre 1,3 et 1,4 million ?

La décote IFI corrige l'effet de seuil pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Sans ce mécanisme, un contribuable juste au-dessus de 1,3 million subirait une taxation disproportionnée par rapport à un voisin juste en dessous. La formule, inscrite au 2 de l'article 977 du CGI et reprise par Service-Public, est la suivante :

Décote = 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine

Cette réduction vient en diminution de l'IFI brut calculé par le barème. Elle décroît à mesure que le patrimoine augmente, jusqu'à s'annuler à 1 400 000 €. Un patrimoine de 1 350 000 € génère ainsi une décote de 17 500 moins (1,25 % × 1 350 000), soit 17 500 moins 16 875, égale 625 €.

Reprenons ce patrimoine de 1 350 000 € pour mesurer l'effet complet. L'IFI brut se compose de 500 000 € × 0,50 % = 2 500 € sur la tranche basse, plus 50 000 € × 0,70 % = 350 € sur la fraction au-dessus de 1,3 million, soit 2 850 € au total. Après application de la décote de 625 €, l'IFI net dû ressort à 2 225 €. Le contribuable réalise donc une économie directe de 625 €, qui lisse son entrée dans l'impôt et neutralise une partie de l'effet de seuil.

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Réforme de l'IFI : ce qui a failli changer et ce qui s'applique vraiment

La loi de finances pour 2026 a fait l'objet d'un débat nourri sur la transformation de l'IFI en impôt sur la fortune improductive (IFI-I). Le projet, analysé par 2ndMarket, prévoyait d'élargir l'assiette au-delà de l'immobilier pour viser les actifs jugés non productifs : immobilier de jouissance, liquidités, fonds euros des contrats d'assurance vie et cryptomonnaies, avec un taux unique de 1 %.

Cette réforme a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale et au Sénat, avec des discussions techniques portant notamment sur les critères de productivité applicables aux SCPI, comme le taux d'occupation financier ou la performance énergétique des immeubles. Mais le texte a finalement été retiré lors de l'adoption du budget 2026 par le recours à l'article 49.3 de la Constitution, sous la pression politique et en raison de la complexité technique du dispositif.

Le résultat pratique est sans ambiguïté : l'IFI classique reste inchangé. Seul l'immobilier non professionnel demeure taxable, le seuil reste à 1,3 million, le barème conserve ses six tranches de 0,5 % à 1,5 %, et les fonds euros, liquidités et placements financiers continuent d'échapper à l'impôt. Les épargnants qui avaient anticipé une cession précipitée de leurs parts de SCPI par crainte de la réforme n'avaient, de fait, aucune urgence à agir.

Comment et quand déclarer son IFI ?

La déclaration de l'IFI n'est plus autonome depuis 2018. Elle s'effectue via le formulaire 2042-IFI, annexe jointe à la déclaration de revenus annuelle. Le contribuable y détaille la composition de son patrimoine immobilier, les abattements et les dettes déductibles.

Le calendrier suit celui de la campagne déclarative des revenus. Pour la campagne en cours, la déclaration papier doit être déposée autour du 20 mai, tandis que la déclaration en ligne s'échelonne selon le département : début juin pour les zones les plus tardives. Moneyvox situe l'ensemble de la fenêtre déclarative sur les mois d'avril, mai et juin. L'IFI est ensuite mis en recouvrement à l'automne, avec un avis distinct de celui de l'impôt sur le revenu.

Erreurs fréquentes à éviter

La sous-évaluation de la résidence principale figure parmi les motifs de redressement les plus courants. Appliquer l'abattement de 30 % ne dispense pas d'une estimation sincère de la valeur vénale de départ. Autre écueil : oublier d'intégrer les parts de SCPI ou la quote-part immobilière de l'assurance vie, qui sont bien taxables. Enfin, déduire des dettes non éligibles, comme un crédit à la consommation sans lien avec un bien immobilier, expose à un rappel d'impôt assorti d'intérêts de retard.

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FAQ : barème, seuil et décote de l'IFI

À partir de quel montant paie-t-on l'IFI ?

L'IFI devient exigible lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. En dessous de ce seuil, aucune déclaration n'est requise. Une fois le seuil franchi, le calcul s'effectue à partir de 800 000 €, première fraction réellement taxée par le barème. Le seuil s'apprécie après abattement de 30 % sur la résidence principale et déduction des dettes immobilières.

Comment calculer la décote de l'IFI ?

La décote s'applique aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Sa formule est : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable. Pour un patrimoine de 1 350 000 €, la décote atteint 17 500 moins 16 875, soit 625 €. Ce montant se soustrait de l'IFI brut calculé par le barème. La décote décroît à mesure que le patrimoine augmente et s'annule totalement à 1 400 000 €.

La résidence principale est-elle imposable à l'IFI ?

Oui, la résidence principale entre dans l'assiette de l'IFI, mais elle bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Un logement estimé à 1 000 000 € n'est donc retenu que pour 700 000 €. Cet abattement est réservé au seul logement occupé à titre principal et ne s'applique ni aux résidences secondaires ni aux biens locatifs, retenus pour leur pleine valeur.

Le patrimoine financier est-il soumis à l'IFI ?

Non. Contrairement à l'ancien ISF supprimé en 2018, l'IFI ne taxe que le patrimoine immobilier non professionnel. Les actions, obligations, liquidités, livrets, devises et fonds euros des contrats d'assurance vie en sont exclus. Seule la fraction investie en immobilier au sein d'une assurance vie multisupport ou d'une SCPI reste taxable.

L'impôt sur la fortune improductive est-il entré en vigueur ?

Non. Voté en première lecture à l'Assemblée nationale et au Sénat, l'impôt sur la fortune improductive a été écarté du texte final de la loi de finances 2026, adoptée par le recours au 49.3. L'IFI classique demeure inchangé : seuil de 1,3 million, barème de 0,5 % à 1,5 %, assiette limitée à l'immobilier non professionnel.

Comment France Épargne vous accompagne

France Épargne aide les détenteurs de patrimoine immobilier à calculer précisément leur IFI et à mettre en place une stratégie d'optimisation conforme. L'approche combine analyse fiscale, valorisation des biens et arbitrages patrimoniaux pour réduire l'assiette taxable dans le respect du cadre légal.

Audit du patrimoine taxable

Nos conseillers recensent l'ensemble de vos actifs immobiliers, vérifient l'éligibilité de chaque dette déductible et appliquent les abattements pertinents, dont les 30 % de la résidence principale. Un audit complet identifie en moyenne plusieurs postes de surévaluation ou de dettes non déclarées qui modifient le montant final.

Optimisation par l'investissement

La souscription de parts de groupements forestiers, exonérées à 75 %, ou le recours au démembrement de propriété figurent parmi les leviers de réduction de l'assiette. Chaque solution est calibrée selon votre tranche du barème IFI et votre horizon patrimonial.

Coordination avec votre fiscalité globale

L'IFI s'articule avec l'impôt sur le revenu, la fiscalité de l'assurance vie et celle des SCPI. Nous traitons votre situation comme un ensemble cohérent plutôt qu'impôt par impôt, pour éviter qu'une optimisation sur un tableau n'en alourdisse un autre.

Pour estimer votre IFI et identifier vos leviers d'optimisation, accédez à nos simulateurs patrimoniaux et faites le point sur votre assiette taxable.

Conclusion

Le barème IFI repose sur une logique progressive qui ne se déclenche qu'au-delà d'un patrimoine immobilier net taxable de 1,3 million d'euros, avec des taux de 0,5 % à 1,5 %. La décote entre 1,3 et 1,4 M€ et l'abattement de 30 % sur la résidence principale en atténuent sensiblement l'impact pour les patrimoines situés près du seuil. L'abandon de l'impôt sur la fortune improductive confirme la stabilité du dispositif : maîtriser le calcul du barème IFI, le seuil et la décote reste la meilleure façon d'anticiper sa déclaration et d'optimiser légalement son imposition.

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