SCI : Le Cadre Juridique de Référence pour Gérer et Transmettre un Patrimoine Immobilier

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société constituée d'au moins deux associés pour détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. C'est la société qui est propriétaire du bien : les associés ne détiennent pas une fraction du bien lui-même, mais des parts sociales proportionnelles à leurs apports. Ces parts sont divisibles, transmissibles et démembrables, ce qui confère à la SCI une puissance patrimoniale sans équivalent par rapport à la détention en nom propre ou à l'indivision.

En 2025, 81 425 SCI ont été créées en France, soit une hausse de 16,7% par rapport à 2024 (source : annonces-legales.fr, INSEE). Ce dynamisme s'explique par trois avantages structurels : la transmission optimisée grâce aux abattements fiscaux et au démembrement, la protection contre les blocages de l'indivision, et la flexibilité fiscale entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS).

Comment fonctionne une SCI ?

Une SCI fonctionne comme une société classique. Les associés rédigent des statuts qui définissent les règles de fonctionnement : répartition des parts, pouvoirs du gérant, modalités de prise de décision, conditions de cession des parts. Un gérant est désigné pour assurer la gestion courante du patrimoine immobilier : signature des baux, encaissement des loyers, suivi des travaux, paiement des charges. Les décisions importantes sont prises en assemblée générale, avec une AG annuelle obligatoire pour approuver les comptes.

Les statuts sont le document central de la SCI. Ils prévoient notamment les clauses d'agrément (conditions d'entrée d'un nouvel associé), les modalités de cession des parts, la répartition des bénéfices et les règles de majorité pour chaque type de décision. France Épargne recommande de faire rédiger les statuts par un professionnel (notaire ou avocat spécialisé) pour les patrimoines supérieurs à 200 000 euros, car des statuts mal rédigés sont la première source de contentieux entre associés.

Les avantages structurels de la SCI

La SCI offre quatre avantages majeurs par rapport à l'achat en nom propre ou en indivision :

1. Une gestion centralisée et souple : le gérant dispose de pouvoirs étendus pour la gestion courante, sans avoir à obtenir l'accord de tous les associés pour chaque décision. En cas de désaccord entre associés, le gérant peut continuer à administrer le bien sans blocage, ce qui est impossible en indivision.

2. Une transmission optimisée : les parts sociales d'une SCI se transmettent progressivement, permettant de profiter des abattements fiscaux par enfant tous les 15 ans. Le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) offre un levier supplémentaire considérable pour réduire la base imposable des donations.

3. Une protection contre l'indivision : là où l'indivision impose l'unanimité pour les actes de disposition et permet à chaque indivisaire de demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil), la SCI organise la détention de manière structurée et pérenne. Aucun associé ne peut forcer la vente du bien.

4. Une flexibilité fiscale : le choix entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) permet d'adapter la fiscalité à la situation personnelle des associés et à la stratégie d'investissement. Ce choix impacte l'imposition des revenus locatifs, le traitement des plus-values et la possibilité d'amortir le bien.

Il n'existe pas une seule SCI, mais six types distincts, chacun conçu pour répondre à un objectif patrimonial spécifique. Le choix du bon type de SCI conditionne la fiscalité, les obligations et les possibilités de gestion du patrimoine. Chaque forme répond à un besoin précis, et se tromper de type peut entraîner des conséquences fiscales et juridiques importantes.

1. La SCI de gestion (ou SCI classique)

C'est la forme la plus répandue, représentant la grande majorité des créations. Elle permet d'acheter, détenir, gérer et louer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés peuvent être des membres de la famille, des amis ou des partenaires d'affaires sans aucune restriction de lien familial. La SCI de gestion est soumise par défaut à l'IR mais peut opter pour l'IS. Elle convient particulièrement à l'investissement locatif à plusieurs et à la gestion d'un portefeuille immobilier diversifié. Les experts de France Épargne constatent que c'est la structure privilégiée par les investisseurs souhaitant mutualiser leurs capacités d'emprunt tout en conservant une gestion souple.

2. La SCI familiale

Variante de la SCI de gestion, la SCI familiale impose que tous les associés appartiennent à la même famille (jusqu'au 4e degré : parents, enfants, frères et sœurs, oncles, tantes, cousins germains, neveux et nièces). Son principal atout réside dans l'optimisation de la transmission : les parts se transmettent progressivement grâce aux abattements par enfant tous les 15 ans, et le démembrement de propriété permet de réduire considérablement la base imposable des donations. La SCI familiale bénéficie en outre de l'abattement de 30% sur la résidence principale au titre de l'IFI, un avantage qui n'est pas accordé à toutes les formes de SCI.

3. La SCI d'attribution

Cette SCI a pour objet d'acheter ou construire un bien immobilier, puis de le fractionner entre les associés. Chaque associé reçoit un lot correspondant à ses parts (un appartement dans un immeuble, une parcelle d'un terrain). Une fois l'attribution réalisée, la SCI est généralement dissoute. Ce type convient aux groupes souhaitant acquérir un immeuble collectif pour en répartir les lots. Elle est fréquemment utilisée dans les opérations de copropriété où plusieurs acquéreurs souhaitent acheter ensemble un immeuble pour le diviser.

4. La SCI de construction vente (SCCV)

Réservée aux promoteurs immobiliers, la SCCV a pour objet exclusif de construire un immeuble en vue de sa revente. C'est la seule SCI dont l'objet peut inclure une activité commerciale de revente. Elle est par nature temporaire : sa durée de vie correspond à celle du projet immobilier. La SCCV bénéficie d'un régime fiscal spécifique et est soumise à la TVA sur les ventes. Les promoteurs l'utilisent pour isoler chaque opération dans une structure dédiée, limitant ainsi le risque financier en cas de difficultés sur un programme.

5. La SCI de jouissance à temps partagé

Cette forme permet à plusieurs personnes de se partager l'usage d'un bien (résidence secondaire, maison de vacances) selon un calendrier défini dans les statuts. Chaque associé dispose d'un droit de jouissance proportionnel à ses parts. C'est une alternative efficace à la copropriété pour les résidences de villégiature, permettant par exemple à quatre familles de se partager l'usage d'un chalet de montagne tout au long de l'année.

6. La SCI agricole

Destinée à la détention et à la gestion de terrains agricoles, elle permet notamment de regrouper des parcelles dispersées et de faciliter la transmission d'exploitations agricoles familiales. La SCI agricole est souvent utilisée en complément d'un bail rural pour séparer la propriété du foncier de l'exploitation agricole elle-même.

La transmission du patrimoine immobilier est le premier motif de création d'une SCI familiale. Le mécanisme repose sur deux leviers complémentaires : la donation progressive de parts sociales et le démembrement de propriété. Correctement orchestrés, ces deux leviers permettent de transmettre un patrimoine immobilier de plusieurs centaines de milliers d'euros en franchise totale de droits.

Le mécanisme de la donation de parts

Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants l'équivalent de 100 000 euros tous les 15 ans, en franchise totale de droits de donation (article 779-I du CGI). Pour un couple avec deux enfants, cela représente 400 000 euros de patrimoine transmis sans aucune fiscalité par cycle de 15 ans. Cette mécanique est renouvelable : au bout de 15 ans, les abattements se reconstituent intégralement, ce qui permet de programmer plusieurs vagues de donations successives.

Contrairement à un bien immobilier détenu en direct (qui ne peut être transmis que dans son intégralité ou via une indivision source de blocages), les parts de SCI se fractionnent librement. Vous pouvez transmettre 10%, 25% ou 50% de votre patrimoine immobilier en une seule opération, en conservant le contrôle via la gérance et les droits de vote. Le gérant, même minoritaire en parts, conserve le pouvoir de décision sur la gestion courante du bien.

Le démembrement : le levier qui multiplie l'effet fiscal

Le démembrement de parts sociales consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) de l'usufruit (le droit d'en percevoir les revenus et d'en jouir). Le parent conserve l'usufruit et donne la nue-propriété à ses enfants. Cette opération est encadrée par l'article 669 du Code général des impôts, inchangé depuis 2004.

L'avantage fiscal est considérable : la valeur de la nue-propriété est calculée selon ce barème fiscal, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Plus le donateur est jeune, plus la décote est importante. Un donateur de 45 ans ne transmet fiscalement que 40% de la valeur des parts.

Exemple concret : un couple de 55 ans détient un patrimoine immobilier de 800 000 euros via une SCI. À cet âge, la nue-propriété représente 50% de la valeur des parts (barème article 669). La donation de la nue-propriété aux deux enfants porte donc sur 400 000 euros, soit 200 000 euros par enfant. Avec l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant (200 000 euros d'abattement total par enfant pour un couple), la donation est totalement exonérée de droits.

Au décès des parents, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts, sans droits de succession supplémentaires. Le patrimoine de 800 000 euros a été transmis intégralement sans aucune fiscalité. Ce mécanisme est l'un des plus puissants de l'ingénierie patrimoniale française.

La décote pour illiquidité des parts

Les parts de SCI bénéficient d'une décote de valorisation de 10 à 20% par rapport à la valeur vénale du bien sous-jacent. Cette décote, admise par l'administration fiscale et confirmée par la jurisprudence, s'explique par la moindre liquidité des parts sociales : contrairement à un appartement qui se vend sur le marché libre, les parts de SCI sont soumises à des clauses d'agrément et ne se négocient pas sur un marché organisé.

En combinant la décote pour illiquidité (15% en moyenne) avec le démembrement de propriété, la base taxable d'une donation peut être réduite de 60 à 75% par rapport à la valeur réelle du patrimoine immobilier transmis. C'est ce cumul d'avantages qui fait de la SCI familiale l'outil de transmission le plus utilisé par les conseillers en gestion de patrimoine.

Le régime fiscal est le paramètre le plus structurant dans la vie d'une SCI. Il détermine le mode d'imposition des revenus locatifs, le traitement des plus-values à la revente et les possibilités d'optimisation comptable. Chaque option présente des avantages et des limites qu'il faut évaluer au regard de votre situation patrimoniale globale.

La SCI à l'IR : la transparence fiscale

Dans une SCI soumise à l'IR (régime par défaut), la société est dite « transparente » : elle n'est pas elle-même imposée. Les revenus locatifs sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts et déclarés dans la catégorie des revenus fonciers de chaque associé.

Deux régimes s'appliquent :

• Le micro-foncier (revenus locatifs bruts inférieurs à 15 000 euros) : un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement. Aucune déduction de charges individuelles n'est possible.
• Le régime réel : toutes les charges sont déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, taxe foncière). Ce régime est avantageux dès que les charges dépassent 30% des revenus bruts.

L'imposition finale dépend de la tranche marginale de chaque associé (0% à 45%), à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Pour un associé imposé dans la tranche à 30%, le taux global atteint donc 47,2%.

La SCI à l'IS : l'optimisation par l'amortissement

L'option IS permet à la SCI d'être imposée directement, comme une entreprise. Le taux réduit d'IS s'applique à 15% sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis à 25% au-delà.

L'avantage majeur de l'IS réside dans la possibilité d'amortir le bien immobilier (hors terrain) sur une durée de 20 à 40 ans selon la méthode par composants. Cet amortissement réduit considérablement le bénéfice imposable et peut même le ramener à zéro pendant les premières années. En contrepartie, les associés ne sont imposés que lorsqu'ils perçoivent effectivement des dividendes, au PFU de 30% (ou au barème progressif sur option).

Le piège des plus-values à l'IS

Le principal inconvénient de l'IS concerne la revente du bien. À l'IR, les plus-values bénéficient d'abattements progressifs et sont totalement exonérées d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. À l'IS, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués). Le résultat est imposé à l'IS (25%), sans aucun abattement pour durée de détention.

Conséquence : après 20 ans d'amortissement, un bien acheté 300 000 euros dont la valeur nette comptable est tombée à 100 000 euros et revendu 400 000 euros génère une plus-value imposable de 300 000 euros à l'IS (75 000 euros d'impôt), alors qu'à l'IR, la plus-value serait exonérée.

Quand choisir l'IS : le profil capitalisation

L'IS est pertinent pour les investisseurs qui souhaitent réinvestir les revenus locatifs sans les percevoir personnellement. Grâce à l'amortissement, le bénéfice imposable est souvent nul pendant 10 à 15 ans. Les loyers encaissés sont réinvestis dans de nouvelles acquisitions ou dans le remboursement du crédit, sans aucune fiscalité au niveau de la société. L'associé n'est imposé que lorsqu'il se verse des dividendes, au taux du PFU de 30% (12,8% d'IR + 17,2% de PS). Ce schéma convient aux investisseurs en phase de constitution de patrimoine qui n'ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats.

Quand rester à l'IR : le profil long terme

L'IR est recommandé lorsque l'horizon de détention est supérieur à 15 ans et que la revente du bien est envisagée. L'exonération progressive des plus-values (totale après 22 ans d'IR et 30 ans de PS) constitue un avantage décisif pour les investisseurs patrimoniaux. France Épargne accompagne chaque client dans ce choix structurant, en modélisant sur 20 à 30 ans les flux financiers et la fiscalité globale selon chaque hypothèse.

Créer une SCI offre de nombreux avantages, mais elle impose également des obligations juridiques, comptables et fiscales qu'il faut respecter scrupuleusement sous peine de sanctions.

L'assemblée générale annuelle

Le gérant doit convoquer une assemblée générale ordinaire (AGO) au moins une fois par an, dans les six mois suivant la clôture de l'exercice. L'AGO porte sur l'approbation des comptes, l'affectation du résultat (distribution ou mise en réserve) et le quitus au gérant. Le procès-verbal de l'AGO doit être consigné dans le registre des assemblées.

La déclaration fiscale 2072

Chaque année, la SCI doit déposer une déclaration 2072 (2072-S pour le régime simplifié, 2072-C pour le régime complet) auprès du service des impôts des entreprises. Le délai est fixé au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivant l'exercice clos. Cette déclaration récapitule l'ensemble des revenus et charges de la SCI et la quote-part de résultat de chaque associé.

La déclaration des biens immobiliers : échéance juin 2026

Depuis janvier 2023, toutes les SCI propriétaires de biens immobiliers bâtis en France sont tenues de compléter une déclaration d'occupation des biens sur le site impots.gouv.fr. En 2026, cette obligation est reconduite : les SCI dont la situation a évolué (cession, location, changement d'occupant) doivent mettre à jour leurs informations avant le 30 juin 2026. Le défaut de déclaration expose à une amende de 150 euros par local non déclaré (article 1770 terdecies du CGI). Les associés restent personnellement redevables si la SCI ne s'acquitte pas de cette obligation.

La comptabilité

À l'IR, la comptabilité est simplifiée : une comptabilité de trésorerie (recettes/dépenses) suffit, avec conservation des pièces justificatives pendant au moins 6 ans. À l'IS, la comptabilité est en partie double : bilan, compte de résultat, annexe. Le recours à un expert-comptable est alors quasi indispensable (budget : 500 à 2 000 euros par an selon la complexité).

La responsabilité des associés

Les associés d'une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital. Si la SCI ne peut pas honorer une dette, les créanciers peuvent se retourner contre les associés, sur leur patrimoine personnel. Cette responsabilité est cependant subsidiaire : les créanciers doivent d'abord poursuivre la société avant de se retourner contre les associés.

Le coût annuel de fonctionnement

En résumé, le budget annuel de fonctionnement d'une SCI se décompose ainsi : à l'IR, comptez 0 à 500 euros (comptabilité simplifiée pouvant être réalisée par le gérant), plus le temps consacré à l'AG et à la déclaration 2072. À l'IS, le recours à un expert-comptable est quasi incontournable : 500 à 2 000 euros par an selon le nombre de biens et la complexité des opérations. Ces coûts sont à mettre en regard des économies fiscales réalisées sur la transmission, qui se chiffrent souvent en dizaines de milliers d'euros.

Les sanctions en cas de non-respect

Le défaut de déclaration 2072 expose la SCI à une majoration de 10% à 40% des droits dus, plus des intérêts de retard de 0,20% par mois. L'absence d'assemblée générale pendant plusieurs années peut conduire à la demande de dissolution judiciaire par un associé mécontent ou par le ministère public. Le non-respect du formalisme peut également entraîner la remise en cause de la personnalité morale de la SCI par l'administration fiscale, qui peut requalifier les opérations comme si les associés détenaient le bien en indivision.

La question de la location meublée au sein d'une SCI est un sujet de vigilance majeur. En effet, la location meublée constitue une activité commerciale (BIC) incompatible avec le caractère civil de la SCI. Les conséquences d'une mauvaise gestion de ce paramètre peuvent être lourdes et irréversibles.

La tolérance administrative à l'IR

L'administration fiscale admet que la SCI soumise à l'IR pratique de la location meublée à titre accessoire, à condition que les recettes tirées de cette activité restent inférieures à 10% du total des recettes HT de la SCI, en moyenne sur les 4 dernières années.

Le risque de requalification

Si le seuil de 10% est dépassé, la SCI bascule automatiquement et irrévocablement à l'IS. Cette requalification peut être opérée rétroactivement sur 4 ans par l'administration fiscale, avec retraitement de toute la comptabilité, paiement de l'IS dû, intérêts de retard et pénalités. La CAA de Toulouse a confirmé ce risque dans un arrêt du 29 janvier 2026, dans un contentieux où la SCI avait dépassé le seuil de 10% sur plusieurs exercices consécutifs.

La solution : la SCI à l'IS pour le meublé

Pour une stratégie de location meublée, la SCI à l'IS est le montage sécurisé. À l'IS, la location meublée est pleinement autorisée sans limitation de seuil. La SCI peut amortir le bien et le mobilier, déduire toutes les charges, et ne distribuer les revenus aux associés que sous forme de dividendes, au rythme choisi.

SCI IS vs LMNP : lequel choisir pour un investissement meublé ?

Depuis la loi de finances 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a été modifié : les amortissements déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (pour les biens acquis à partir de 2025). Cette réforme réduit l'écart de compétitivité entre le LMNP et la SCI à l'IS sur le plan fiscal à la sortie. La SCI à l'IS reste avantageuse pour les portefeuilles de plusieurs biens ou lorsque la transmission du patrimoine est un objectif prioritaire (démembrement de parts, donations progressives).

Les conséquences concrètes de la requalification

La requalification à l'impôt sur les sociétés entraîne plusieurs conséquences en cascade. La SCI doit reconstituer une comptabilité en partie double depuis l'exercice de basculement (voire rétroactivement sur 4 ans), évaluer les biens à leur valeur d'origine pour établir un bilan d'ouverture, et calculer l'impôt société sur les bénéfices retraités. Les pénalités de retard (0,20% par mois) et les majorations (10% à 40%) s'ajoutent au montant de l'impôt dû. Pour un patrimoine locatif générant 30 000 euros de revenus annuels, le redressement sur 4 ans peut atteindre 50 000 à 80 000 euros en cumulant impôt, intérêts et pénalités.

Les critères de l'activité accessoire

L'administration fiscale examine plusieurs indices pour qualifier le caractère accessoire ou non de l'activité meublée : le ratio de recettes (seuil des 10%), la régularité de l'activité (location saisonnière récurrente vs ponctuelle), le nombre de biens concernés et l'intention du contribuable telle qu'elle ressort des déclarations et de la comptabilité. Une location meublée saisonnière de quelques semaines par an sur un seul bien reste généralement tolérée, même si elle génère ponctuellement plus de 10% des recettes sur un exercice isolé.

Cas 1 : Investissement locatif à plusieurs

Trois amis souhaitent acquérir un immeuble de rapport de 500 000 euros. En SCI à l'IR, chacun apporte un tiers du capital et emprunte à proportion de ses parts. Les revenus locatifs sont répartis au prorata et déclarés individuellement en revenus fonciers. Le gérant gère l'immeuble au quotidien sans avoir à consulter les deux autres associés pour chaque décision courante. Les statuts prévoient une clause d'agrément pour protéger chaque associé contre l'entrée d'un tiers non souhaité.

Cas 2 : Transmission d'une résidence secondaire familiale

Un couple de 58 ans possède une maison de famille évaluée à 600 000 euros. En créant une SCI familiale et en donnant la nue-propriété des parts à leurs deux enfants, la base taxable de la donation est réduite à 50% de la valeur (barème article 669, tranche 51 à 60 ans), soit 300 000 euros. Avec l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant (4 x 100 000 = 400 000 euros), la donation est intégralement exonérée. Les parents conservent l'usufruit et continuent à jouir du bien. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Cas 3 : Couple non marié et achat immobilier

Deux concubins achètent un appartement de 350 000 euros. Sans SCI, ils sont en indivision par défaut, ce qui expose le survivant au risque de devoir racheter les parts des héritiers du défunt ou de voir le bien vendu. En SCI, les statuts peuvent prévoir un démembrement croisé : chaque associé détient la nue-propriété de ses parts et l'usufruit des parts de l'autre. En cas de décès, le survivant conserve l'intégralité de l'usufruit du bien et peut continuer à y vivre.

Cas 4 : Optimisation fiscale par l'IS

Un investisseur détient 5 appartements locatifs via une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés. Grâce à l'amortissement des biens (linéaire sur 25 ans selon la méthode par composants) et à la déduction de toutes les charges, le résultat imposable est ramené à zéro pendant les 10 premières années. Les revenus locatifs sont réinvestis dans de nouvelles acquisitions sans aucune fiscalité au niveau de la société. L'investisseur ne sera imposé que lorsqu'il décidera de se verser des dividendes, au PFU de 30%.

Le rôle de France Épargne dans la structuration patrimoniale

France Épargne accompagne les investisseurs et les familles dans le choix, la création et la gestion de leur SCI. Nos conseillers en gestion de patrimoine analysent chaque situation sous l'angle fiscal, juridique et patrimonial pour déterminer le type de SCI, le régime fiscal et la stratégie de détention les mieux adaptés. La rédaction des statuts est confiée à des notaires partenaires spécialisés en ingénierie patrimoniale, garantissant des clauses sur mesure pour la répartition des pouvoirs, l'agrément des cessionnaires et le démembrement de propriété.

Cas 5 : Protection du conjoint survivant (couple non marié)

Un couple de concubins acquiert un bien de 450 000 euros via une SCI. Les statuts prévoient un démembrement croisé : chaque associé détient 50% des parts en nue-propriété et reçoit l'usufruit des 50% de parts de l'autre associé. En cas de décès de l'un des partenaires, le survivant conserve l'usufruit de l'intégralité du bien et peut continuer à y vivre sans être confronté aux héritiers du défunt. Sans cette structure, le survivant en indivision se retrouve copropriétaire avec les héritiers légaux et peut être contraint de vendre le bien ou de racheter les parts au prix du marché.

Cas 6 : Séparation du patrimoine professionnel et personnel

Un entrepreneur détient ses locaux professionnels via une SCI distincte de sa société d'exploitation. La SCI loue les locaux à la société commerciale. En cas de défaillance de l'entreprise, les créanciers professionnels ne peuvent pas saisir l'immeuble, qui appartient à la SCI et non à la société d'exploitation. Ce montage, très fréquent chez les commerçants et les professions libérales, sécurise le patrimoine immobilier tout en permettant de percevoir des loyers réguliers.