Monuments historiques loués : les députés reprennent le débat sur la décence énergétique

Les députés examinent en séance à partir du 17 novembre 2026 le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Le texte qui leur est soumis ne contient plus de règle propre aux logements loués dans un monument historique (immeuble classé ou inscrit au titre du code du patrimoine). La version initiale du gouvernement réputait ces logements « décents » sur le plan énergétique. Le Sénat a supprimé cette présomption le 8 juillet, puis la commission des affaires économiques de l'Assemblée a adopté une version, déposée le 23 septembre, qui ne la rétablit pas.

L'association Sites & Monuments a publié le 10 novembre six propositions d'amendements patrimoniaux destinées aux députés, dont une qui réintroduit la présomption. Le sujet touche les épargnants qui possèdent un lot loué dans un monument divisé. La décence énergétique (niveau minimal de performance exigé pour louer un logement à titre de résidence principale) repose sur le DPE (diagnostic de performance énergétique, étiquette de A à G). Depuis 2025, seuls les logements classés A à F peuvent être loués lors d'un bail signé, renouvelé ou reconduit. À partir de 2028, la limite passe aux classes A à E, puis aux classes A à D en 2034.

L'alinéa supprimé au Sénat le 8 juillet

Le projet de loi déposé le 24 juin 2026 par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, dresse une liste de cas où un logement est considéré comme décent sans atteindre la classe exigée. Le cinquième cas visait le logement dont « tout ou partie » est « protégé au titre des monuments historiques ». L'étude d'impact du projet présentait la mesure comme une clarification. Ces logements échappent en effet au DPE : l'article R. 126-15 du code de la construction et de l'habitation exclut de son champ « les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire ».

La commission des affaires économiques du Sénat avait soutenu cette dérogation dans son rapport du 1er juillet. Elle reprenait l'avis du Conseil d'État, qui l'estimait justifiée « au regard des spécificités des biens classés ou inscrits au titre du code du patrimoine, du faible nombre de logements concernés et de l'exemption prévue par ailleurs au titre des contraintes patrimoniales ».

En séance, les sénateurs ont pourtant adopté l'amendement n° 382 rectifié quater, déposé par Marie-Pierre de La Gontrie et sept autres sénateurs, dont Rémi Féraud et Yannick Jadot. La rapporteure Amel Gacquerre a donné un avis favorable au nom de la commission. Le gouvernement s'y est opposé.

« Cette mesure ne nous paraît ni nécessaire ni justifiée au regard des dispositifs existants. »

Rémi Féraud, sénateur de Paris, séance du 8 juillet 2026

« La mention spécifique des logements protégés au titre des monuments historiques est redondante : elle fait double emploi avec la dispense générale d'obligation de travaux liée à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. »

Amel Gacquerre, rapporteure de la commission des affaires économiques du Sénat, séance du 8 juillet 2026

Vincent Jeanbrun a défendu le texte initial en citant les domaines nationaux. « Va-t-on exiger du château de Chambord, du château de Versailles et de tous les autres qu'ils engagent une procédure à chaque changement de locataire dans l'un de ces logements ? », a demandé le ministre, qui estime que la France compte « environ 45 000 monuments historiques » et que, « dans 99,9 % des cas », les logements qu'ils abritent « servent au personnel qui assure l'entretien de ces monuments ».

La dispense générale dans le texte de la commission de l'Assemblée

L'argument de la rapporteure reposait sur une autre clause de l'article 6. Dans le texte voté par le Sénat, le bailleur était dispensé lorsque les travaux se révélaient impossibles « en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien ». Le texte de la commission des affaires économiques de l'Assemblée, déposé le 23 septembre, ne retient plus que les « contraintes techniques attestées par un homme de l'art » et le refus des travaux « par une décision administrative ». Le cinquième cas y figure toujours sous la mention « (Supprimé) ».

Sur la base du texte de la commission, le propriétaire d'un logement protégé devra s'appuyer sur un refus de l'administration ou sur une impossibilité technique, puis démontrer qu'il a réalisé « tous les travaux d'amélioration de la performance énergétique possibles ». Les services de l'État chargés des monuments historiques exercent un contrôle scientifique et technique sur les travaux qu'ils autorisent. Sites & Monuments estime à « plusieurs milliers d'euros » le coût des diagnostics et des dossiers d'autorisation qu'un propriétaire devrait financer avant d'obtenir un éventuel refus. L'association propose deux amendements distincts : l'un rétablit les contraintes architecturales ou patrimoniales dans la dispense générale, l'autre rétablit la présomption propre aux monuments historiques.

Pourquoi le DPE va s'appliquer aux monuments protégés

L'exemption actuelle a une échéance. Dans son avis sur le projet de loi, le Conseil d'État a relevé que ces biens « seront soumis à l'obligation de diagnostic de performance énergétique à compter de la transposition de la directive (UE) 2024/1275 ». Ce texte européen du 24 avril 2024 révise les règles de performance énergétique des bâtiments. Sites & Monuments situe la fin de l'exemption française en mars 2027 et évoque « la publication prochaine d'un décret en ce sens ».

Une fois le DPE obligatoire, un logement loué dans un immeuble protégé recevra une étiquette comme n'importe quel autre logement. Sans présomption ni dispense patrimoniale explicite, une étiquette F ou G l'exposera au calendrier de décence : dans la rédaction de la commission, un bail en cours deviendrait non décent à son renouvellement ou à sa reconduction tacite, et au plus tard trois ans après l'échéance.

Combien de monuments abritent des logements ?

Au 1er janvier 2026, 45 446 immeubles étaient classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Les propriétaires publics en détiennent 51 % : 48 % appartiennent aux collectivités territoriales et 3 % à l'État. Les autres immeubles appartiennent surtout à des propriétaires privés.

Sites & Monuments décrit « une faible part » de monuments affectés au logement et « une part plus faible encore » affectée à la location, sans avancer de chiffre. Le chiffre de 99,9 % avancé par le ministre vise le personnel logé sur place dans les grands domaines publics. Il ne couvre pas les programmes privés de réhabilitation, dans lesquels un immeuble protégé est divisé en appartements destinés à la location.

Le lot en monument historique face au calendrier de décence

Ces programmes reposent sur le régime fiscal des monuments historiques. Le déficit foncier tiré d'un immeuble classé ou inscrit s'impute sur le revenu global sans limitation de montant et se reporte jusqu'à la sixième année. L'article 156 bis du code général des impôts subordonne cet avantage à un engagement de conservation de quinze ans. Un immeuble divisé depuis le 1er janvier 2009 n'y ouvre droit qu'avec un agrément du ministre du Budget, et sous condition d'affecter au moins 75 % des surfaces habitables à l'habitation. En cas de rupture de l'engagement, le revenu de l'année et des deux années suivantes est majoré du tiers des charges imputées à tort.

Le détenteur d'un lot doit conserver le bien quinze ans, alors que la décence énergétique s'apprécie à chaque renouvellement de bail. Les épargnants qui étudient un investissement dans un château ou un monument historique ont une question de plus à poser au promoteur : la classe énergétique attendue de chaque logement après restauration, et les travaux d'isolation que la conservation régionale des monuments historiques a acceptés ou refusés.

Le débat oppose deux lectures. Pour les auteurs de l'amendement sénatorial, des gains énergétiques restent réalisables sur les parties non protégées et sur les équipements techniques des immeubles anciens. Le gouvernement estime la procédure au cas par cas trop lourde pour les domaines publics. Sites & Monuments prévoit que la plupart des demandes de travaux sur des menuiseries ou des enduits protégés seront rejetées, après des frais d'étude à la charge des propriétaires.

Des crédits de restauration en baisse dans le budget 2027

Ce débat intervient alors que l'aide publique à la restauration recule. Le projet annuel de performances annexé au projet de loi de finances pour 2027 prévoit 396,5 millions d'euros de crédits de paiement pour l'action « Monuments historiques et patrimoine monumental », contre 432,7 millions en 2026, soit une baisse de 8,38 %. Les autorisations d'engagement progressent de 7,16 %, à 428,9 millions d'euros. Les subventions d'investissement aux collectivités et aux propriétaires privés qui conduisent eux-mêmes leurs chantiers atteignent 72,5 millions d'euros en autorisations d'engagement et 93,4 millions en crédits de paiement.

« C'est un retour en arrière catastrophique et brutal. »

Thomas George, coprésident du Groupement des entreprises de restauration de monuments historiques (GMH), octobre 2026

Le ministère de la Culture qualifie son budget global 2027 de « quasiment stable » par rapport à 2026. L'Assemblée nationale a rejeté le projet de loi de finances en première lecture le 4 novembre. Côté fiscal, la Demeure Historique, qui fédère des propriétaires privés de monuments, signale que la version initiale du texte ne modifie pas le régime des monuments historiques. Deux amendements sur la fiscalité des monuments et des objets classés ont été rejetés en commission des finances de l'Assemblée.

Les échéances des prochaines semaines

• 17 novembre 2026 : début de l'examen du projet de loi logement en séance publique à l'Assemblée nationale, sur le texte de la commission n° 3188.
• Après le vote des députés : réunion d'une commission mixte paritaire, chargée de trouver une rédaction commune avec le Sénat. Vincent Jeanbrun espère une adoption définitive avant la fin de l'année.
• 2027 : décret de transposition de la directive (UE) 2024/1275, qui doit mettre fin à l'exemption de DPE des monuments protégés.
• 1er janvier 2028 : les logements classés F sortent du champ des logements décents pour les baux signés, renouvelés ou reconduits à compter de cette date.