SCI : 41 548 créations au premier semestre 2026 avant la bataille sur l'amortissement

Les épargnants français ont immatriculé 41 548 sociétés civiles immobilières au premier semestre 2026, contre 40 199 un an plus tôt, selon le baromètre de la création d'entreprises publié le 23 juillet 2026 à partir des données des greffes des tribunaux de commerce. La progression atteint 3,2 %, et la SCI conserve son rang de troisième forme juridique du pays avec 12,1 % des 343 753 immatriculations recensées sur la période, hors Bas-Rhin, Haut-Rhin et Moselle.

Ce socle est bousculé par une série de décisions fiscales prises en dix-huit mois. Le rapport de la commission d'enquête de l'Assemblée nationale sur l'imposition des plus hauts patrimoines, rendu public le 15 juillet 2026, recommande de plafonner les taux d'amortissement de la location meublée. Cinq mois plus tôt, la loi de finances pour 2026 avait introduit un amortissement dans la location nue. Entre ces deux mouvements de sens contraire, le choix du véhicule de détention devient la variable décisive du rendement net.

Ce que recommande le rapport Mattei et de Courson

La commission d'enquête présidée par le député Jean-Paul Mattei, dont le rapporteur est Charles de Courson, a adopté son rapport le 8 juillet 2026. Enregistré sous le numéro 3056, le document a été rendu public une semaine plus tard. Sa recommandation n° 8 propose de fixer des taux d'amortissement plafonds pour la location meublée au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), différenciés selon la nature du bien et de ses composants.

Le rapport écarte la suppression pure et simple de l'amortissement des constructions, en invoquant l'état du marché du logement. Il vise les plans les plus agressifs, dont le taux dépasse fréquemment 2 % par an, qu'il rattache à une logique d'optimisation excessive. Aucun taux plafond, aucune date d'entrée en vigueur et aucun régime transitoire ne sont arrêtés à ce stade. Le texte demeure une recommandation adressée au législateur, dont le projet de loi de finances pour 2027 sera présenté à l'automne.

Un amortissement déjà repris à la sortie

La menace s'ajoute à un changement déjà voté. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 minore le prix d'acquisition du montant des amortissements déduits pour le calcul de la plus-value, pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025. L'administration a confirmé que la mesure atteint aussi les amortissements pratiqués avant cette date, dans une réponse ministérielle Mette publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 24 mars 2026 (question n° 10097). Les résidences gérées étudiantes, seniors et médico-sociales échappent au mécanisme.

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a ajouté une seconde inflexion. Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine sont portés à 18,6 % dès les revenus 2025 et atteignent les bénéfices du meublé non professionnel, quand les revenus fonciers et les plus-values immobilières demeurent taxés à 17,2 %. Un écart de 1,4 point sépare désormais deux modes d'exploitation du même mètre carré.

La location nue reprend un avantage perdu

L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé le statut du bailleur privé, baptisé dispositif Jeanbrun du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, et codifié à l'article 31 du code général des impôts. L'amortissement porte sur 80 % du prix net de frais, le foncier étant forfaitisé à 20 %. Il atteint 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an dans le neuf selon l'effort locatif consenti, et 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l'ancien lourdement réhabilité. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 € ou 12 000 € en cas de prédominance sociale ou très sociale.

Le point décisif pour les associés de sociétés civiles tient au mode de détention retenu. La déduction est ouverte aux personnes physiques qui investissent directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Une SCI translucide y est donc éligible, sous engagement de conservation des titres. La fenêtre reste étroite, puisqu'elle couvre les acquisitions et les permis déposés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Les contreparties méritent examen. L'option est irrévocable, le micro-foncier est exclu, la location à un membre du foyer fiscal ou à un parent jusqu'au deuxième degré est interdite, et le démembrement est écarté sauf décès du conjoint. Cette dernière exclusion rend les donations en nue-propriété incompatibles avec le dispositif, ce qui heurte frontalement la stratégie de transmission progressive qui motive une large part des SCI familiales.

IR ou IS, un arbitrage qui change de nature

La société civile immobilière fonctionne comme une enveloppe de détention dont le traitement fiscal dépend entièrement de l'option exercée et de la nature des loyers encaissés. À l'impôt sur le revenu, les résultats remontent aux associés dans la catégorie des revenus fonciers, à proportion de leurs droits, en application de l'article 8 du code général des impôts. Sous le régime de l'impôt sur les sociétés (IS), la société acquitte elle-même l'impôt, à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice et à 25 % au-delà, sous réserve d'un chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros et d'un capital libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

L'option pour l'IS ouvre l'amortissement du bâti, qu'aucun plafond légal de taux n'encadre aujourd'hui. Cet atout explique son attrait au moment où le meublé se voit menacé d'un encadrement. Il se paie à la revente : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, aucun abattement pour durée de détention ne s'applique, et les amortissements déduits gonflent mécaniquement la base taxable. Les particuliers qui détiennent en direct ou via une société civile restée à l'impôt sur le revenu bénéficient au contraire d'une exonération d'impôt sur le revenu au terme de vingt-deux ans de détention.

La distribution des bénéfices ajoute un étage. Les dividendes versés aux associés supportent le prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % depuis janvier 2026 sous l'effet de la hausse des prélèvements sociaux. L'article 239 du code général des impôts ménage toutefois une porte de sortie, puisque la renonciation à l'option reste possible pendant les cinq premiers exercices, avant que le choix ne devienne définitif.

Le meublé logé dans une société civile reste un piège

Beaucoup d'associés découvrent la règle après coup. Le 2 de l'article 206 du code général des impôts soumet à l'IS les sociétés civiles qui se livrent aux opérations visées aux articles 34 et 35, et le 5° bis du I de l'article 35 range les revenus de la location de locaux d'habitation meublés parmi les BIC. La doctrine administrative en tire la conséquence au paragraphe 40 du BOI-BIC-CHAMP-40-20 : une société civile qui loue meublé, fût-ce de façon saisonnière, exerce une profession commerciale et devient passible de l'IS.

Le juge administratif applique ce principe sans indulgence. La cour administrative d'appel de Lyon a ainsi assujetti à l'IS, le 1er février 2024, une société civile dont les actes notariés mentionnaient que les appartements étaient loués meublés (affaire n° 22LY00810). La cour administrative d'appel de Marseille avait retenu la même solution le 31 mars 2023 (n° 21MA00318), en jugeant que la durée des locations restait sans incidence sur le caractère habituel de l'activité.

La tolérance des 10 % et ses limites

Une soupape existe. Le paragraphe 530 du BOI-IS-CHAMP-20-10-20 subordonne la bascule à deux conditions cumulatives : les recettes commerciales doivent excéder 10 % des recettes totales hors taxes de l'année, et leur moyenne sur l'exercice et les trois années antérieures doit dépasser 10 % de la moyenne des recettes totales. La cour administrative d'appel de Lyon a précisé le 27 février 2025 (n° 24LY02355) qu'un dépassement lors d'un exercice antérieur ne prive pas la société du bénéfice de cette mesure de faveur au titre d'un exercice ultérieur.

Pour les patrimoines mixtes, la scission des actifs entre deux structures constitue la parade la plus lisible : une société civile pour les logements loués nus, une société commerciale pour le meublé. La société à responsabilité limitée de famille peut opter pour le régime des sociétés de personnes en application de l'article 239 bis AA du code général des impôts, ce qui préserve la remontée des résultats aux associés tout en abritant une activité commerciale.

Les points de vigilance d'ici au budget

Deux calendriers commandent les décisions des prochains mois. Le projet de loi de finances pour 2027 dira si la recommandation n° 8 devient une norme, et sous quels taux plafonds. Les commentaires administratifs du statut du bailleur privé restent par ailleurs attendus, ce qui invite à la prudence dans les structurations engagées cet été.

Un troisième paramètre pèse sur les arbitrages : l'impôt sur la fortune immobilière. L'exonération au titre des biens professionnels suppose des recettes supérieures à 23 000 € représentant plus de la moitié des revenus du foyer, seuil apprécié au regard du bénéfice net selon la Cour de cassation. Or ce bénéfice se trouve précisément laminé par les amortissements. Les loueurs en meublé qui comptaient sur cette exonération la voient rarement acquise.

Le déficit foncier énergétique majoré, imputable jusqu'à 21 400 € sur le revenu global pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027, complète la boîte à outils du parc existant, inéligible au dispositif Jeanbrun. Sur le terrain de la transmission, l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, continue de justifier la donation échelonnée de parts sociales, sous réserve de ne pas l'articuler avec un amortissement Jeanbrun qui exclut le démembrement.

Sources

• Assemblée nationale, rapport n° 3056 de la commission d'enquête relative à l'imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés, adopté le 8 juillet 2026, rendu public le 15 juillet 2026
• Baromètre de la création d'entreprises en France au premier semestre 2026, publié le 23 juillet 2026 à partir des données des greffes
• Baromètre national des entreprises du premier semestre 2026, CNGTC, Infogreffe et Xerfi, 8 juillet 2026
• Louis Gloria, avocat fondateur et associé de Gloria Avocats, tribune publiée par Gestion de Fortune le 25 juin 2026
• Hassan Kohen, avocat au barreau de Paris, analyse publiée le 27 juillet 2026
• Bulletin officiel des finances publiques, BOI-BIC-CHAMP-40-20 et BOI-IS-CHAMP-20-10-20