Viager : Renée Costes vise jusqu'à 300 millions d'euros pour Certivia 3

Renée Costes, opérateur du fonds viager Certivia avec La Française REM, prépare un troisième millésime doté de 200 à 300 millions d'euros. Son directeur général, Stanley Nahon, l'a annoncé mercredi 23 septembre 2026 dans un entretien accordé à Zonebourse. Les deux premiers fonds, lancés à partir de 2014 à l'initiative de la Caisse des Dépôts, viennent de franchir le cap des 1 000 logements achetés en viager et des 350 millions d'euros investis. Ces deux objectifs étaient initialement fixés pour 2024.

Renée Costes veut boucler la levée « entre la fin 2026 et le premier trimestre 2027 afin de ne pas créer de rupture dans notre activité », selon Stanley Nahon. Le gérant cible un taux de rendement interne (TRI) de 6 %, identique à celui des deux premiers véhicules, alors que l'emprunt d'État français à 10 ans rapporte désormais près de 4,7 %.

Certivia 1 et 2 : 1 000 logements et 350 millions d'euros investis

Le premier fonds a démarré en septembre 2014. La Banque des Territoires, direction du groupe Caisse des Dépôts, décrivait alors un véhicule de 120 millions d'euros pouvant monter à 150 millions, d'une durée de 25 ans, réservé aux vendeurs de plus de 70 ans. Le bouquet, capital versé comptant à la signature, devait représenter environ 25 % de la valeur du bien. Le vendeur continue d'habiter son logement et reçoit une rente mensuelle jusqu'à son décès : c'est le principe du viager occupé.

Certivia 1 a finalement réuni 150 millions d'euros. La seconde levée, de 200 millions d'euros, était prévue fin 2019 et a été ralentie par la crise sanitaire. Stanley Nahon en donne le bilan chiffré :

« Nous avions malgré cela déjà réalisé 827 opérations fin 2024 et venons donc de franchir la barre symbolique des 1 000 biens, dont près de 600 lots acquis au travers de Certivia 2. »

Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes, à Zonebourse

Une partie de ces contrats a déjà pris fin, principalement dans Certivia 1. Le portefeuille compte aujourd'hui environ 850 lots. Vingt investisseurs institutionnels ont souscrit à l'un ou l'autre fonds, parmi lesquels CNP Assurances, AG2R La Mondiale, BNP Paribas Cardif, Groupama, la Macif, la MAIF, Suravenir et l'Ircantec. Selon une source interne citée par Zonebourse, la Caisse des Dépôts participera au tour de table de Certivia 3.

Un indicateur de 5,2 % par an, sans TRI réalisé publié

Le gérant ne publie pas de performance définitive. Stanley Nahon invoque la confidentialité propre à des fonds fermés réservés aux institutionnels, puis l'horizon des placements :

« Nos fonds ont des horizons de 20 à 25 ans et leur TRI sera essentiellement conditionné par le dénouement des investissements en fin de cycle. Un chiffre intermédiaire serait peu significatif. »

Stanley Nahon, à Zonebourse

Renée Costes avance à la place une rentabilité annuelle moyenne de 5,2 % depuis 2019, pondérée entre les deux fonds. Cet indicateur additionne les plus-values déjà constatées et la revalorisation du portefeuille. Une partie de ce chiffre repose sur des estimations de valeur de biens encore occupés. Selon le dirigeant, les deux tiers de la performance proviennent de la structure du viager et le tiers restant de la hausse des prix immobiliers.

La mécanique explique cette répartition. L'acheteur paie un prix inférieur à la valeur libre du logement, car il n'en aura la jouissance qu'au décès du vendeur. La rente et le bouquet sont calculés à partir de l'espérance de vie de ce dernier. Un portefeuille de plusieurs centaines de contrats mutualise ce risque de longévité, qu'un particulier supporte seul sur un bien unique.

Six pour cent de TRI face à une OAT proche de 4,7 %

La remontée des taux souverains réduit l'avance du viager sur un placement sans risque. Le rendement de l'OAT à 10 ans atteignait 4,73 % le 25 septembre 2026, selon Trading Economics, et cotait 4,75 % lundi 28 septembre en fin de journée, selon CNBC. L'écart avec l'objectif de 6 % ressort à environ 1,3 point. Stanley Nahon reconnaît ce resserrement :

« Bien entendu, le différentiel avec les taux sans risque diminue. Néanmoins, nous continuons à proposer un couple rendement/risque intéressant. »

Stanley Nahon, à Zonebourse

Le gérant met en avant l'étalement des achats et des sorties dans le temps, qui amortit selon lui les crises ponctuelles. Le capital des souscripteurs reste immobilisé 20 à 25 ans. La performance finale dépend de la durée de vie réelle des vendeurs et des prix de revente des logements. Douze ans après le lancement, aucun TRI réalisé n'a été publié. Stanley Nahon souligne pour sa part la « forte dimension sociale » du placement, qu'il estime « utile pour satisfaire aux critères ESG » des investisseurs.

Certivia 3 : 600 à 800 logements, classé article 9

La nouvelle enveloppe doit financer 600 à 800 acquisitions, à un rythme d'environ 150 par an. Le fonds sera classé article 9 au titre du règlement européen SFDR, la catégorie réservée aux produits qui poursuivent un objectif d'investissement durable. Renée Costes justifie ce classement par l'objectif social du fonds : fournir un revenu complémentaire à des retraités propriétaires. Le gérant indique disposer déjà de « plusieurs engagements fermes qui devraient être officialisés prochainement » et vise trois grands investisseurs parisiens qui ne figurent pas encore au capital.

Bouquet, rente et fiscalité pour les vendeurs retraités

Pour les vendeurs, Certivia met en avant la solidité financière de ses investisseurs, qui assurent le paiement des rentes. Le site du fonds revendique plus de 600 retraités déjà bénéficiaires et précise que la rente est réversible au conjoint. La fiscalité de la rente dépend de l'âge du vendeur à la première échéance. Selon le Bulletin officiel des finances publiques, une rente viagère constituée à titre onéreux n'est imposable à l'impôt sur le revenu qu'à hauteur de 30 % de son montant lorsque le crédirentier a plus de 69 ans, contre 40 % entre 60 et 69 ans.

Le vendeur renonce en contrepartie à transmettre le logement à ses héritiers. La valeur retenue tient compte d'une décote liée à l'occupation. Avant toute signature chez le notaire, le vendeur a intérêt à comparer le bouquet et la rente proposés à d'autres solutions, comme la vente de la nue-propriété ou le prêt viager hypothécaire.

Les fonds Certivia restent fermés aux particuliers. Pour un épargnant, l'achat en viager en direct demeure la principale façon d'investir dans cette classe d'actifs. L'acheteur porte alors seul le risque de longévité attaché à un contrat unique. Les prochaines étapes du dossier Certivia 3 seront l'annonce officielle des premiers souscripteurs, puis la clôture de la levée prévue d'ici le premier trimestre 2027.

Sources

• Zonebourse : « Nous comptons lever jusqu'à 300 millions d'euros avec Certivia 3 » (23 septembre 2026)
• Certivia : présentation du fonds viager solidaire
• Certivia : les investisseurs institutionnels
• Certivia : La Française REM et Renée Costes, opérateurs du fonds
• Banque des Territoires : lancement de Certivia (9 septembre 2014)
• BOFiP : rentes viagères à titre onéreux, fraction imposable
• Trading Economics : rendement de l'OAT à 10 ans
• CNBC : France 10-Year Yield