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Dispositif Jeanbrun 2026 (remplace Pinel) : amortissement 3 % à 5,5 %, engagement 9 ans, hors plafond niches. Calculs, formulaire 2044, sortie et stratégies.
Le dispositif Jeanbrun redéfinit les conditions de l'investissement locatif en France depuis le 16 janvier 2026. Ce statut de bailleur privé, porté par la loi de finances 2026, remplace le Pinel et introduit un mécanisme d'amortissement fiscal sur les revenus fonciers allant de 3 % à 5,5 % du prix d'acquisition. Ce guide détaille chaque aspect du dispositif : fonctionnement, calendrier, fiscalité, risques, études de cas et stratégies patrimoniales.
À retenir :
- L'amortissement Jeanbrun porte sur 80 % du prix d'acquisition, avec des taux de 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) en neuf
- Le déficit foncier généré est hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 EUR
- L'engagement locatif minimal est de 9 ans, avec convention ANAH obligatoire
- Le dispositif couvre le neuf, la VEFA et l'ancien rénové (travaux supérieurs à 30 % du coût total)
- Les conventions doivent être signées avant le 31 décembre 2028
Le dispositif Jeanbrun est un statut de bailleur privé instauré par l'article 72 de la loi de finances pour 2026, promulguée le 16 janvier 2026. Son nom provient de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté la mesure devant le Parlement à l'automne 2025.
Le mécanisme repose sur un amortissement fiscal appliqué au prix d'acquisition du bien immobilier. Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d'impôt directe, le Jeanbrun permet de déduire un pourcentage du prix d'acquisition (hors terrain, soit environ 80 % du prix total) des revenus fonciers bruts, chaque année, pendant toute la durée de la convention.
Trois catégories de location déterminent le taux d'amortissement :
| Catégorie | Taux d'amortissement annuel | Plafond de loyer (zone A) | Plafond de ressources locataire |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 14,03 EUR/m² | 42 538 EUR (personne seule) |
| Social | 4,5 % | 10,55 EUR/m² | 31 280 EUR (personne seule) |
| Très social | 5,5 % | 8,75 EUR/m² | 19 644 EUR (personne seule) |
L'engagement locatif minimal est de 9 ans. Le propriétaire signe une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) qui fixe les plafonds de loyer et les conditions de ressources des locataires. Le bien doit constituer la résidence principale du locataire.
L'assiette d'amortissement se calcule sur 80 % du prix d'acquisition. Pour un appartement acheté 250 000 EUR, l'assiette est donc de 200 000 EUR. En catégorie sociale (4,5 %), l'amortissement annuel atteint 9 000 EUR, soit 81 000 EUR sur 9 ans.
Le Jeanbrun s'applique aux logements neufs, aux logements acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) et aux logements anciens faisant l'objet d'une rénovation complète. Le bien doit respecter les normes RE2020 pour le neuf ou atteindre le DPE classe C minimum après travaux pour l'ancien.
Pour vérifier l'éligibilité de votre projet, utilisez notre outil dédié qui croise zone géographique, type de bien et catégorie de location.
Le parcours administratif du dispositif Jeanbrun s'articule autour de plusieurs échéances précises :
16 janvier 2026 : promulgation de la loi de finances 2026 au Journal officiel. Le dispositif entre en vigueur pour les conventions signées à compter de cette date.
21 février 2026 : publication des décrets d'application au Journal officiel. Ces textes précisent les plafonds de loyer par zone, les plafonds de ressources des locataires par composition du foyer, et les modalités de conventionnement ANAH.
1er mars 2026 : ouverture du portail numérique de l'ANAH pour le dépôt des demandes de convention Jeanbrun. Les formulaires sont accessibles sur anah.gouv.fr.
31 décembre 2028 : date limite prévue pour la signature des conventions. Le gouvernement a indiqué qu'une prolongation serait envisagée si le dispositif produisait les résultats attendus (objectif de 50 000 logements conventionnés par an).
Pour les acquisitions en VEFA, la date retenue est celle de la signature de l'acte authentique chez le notaire, et non la date de livraison. Un investisseur qui signe en novembre 2028 pour une livraison en 2030 reste éligible. Pour les biens livrés, la convention ANAH doit être signée dans les 6 mois suivant l'acquisition.
Le simulateur Jeanbrun intègre ces contraintes de calendrier et calcule automatiquement les dates limites de votre projet.
Tout investissement locatif comporte des risques. Les identifier en amont permet de bâtir une stratégie solide.
Un logement vide ne génère aucun revenu et l'amortissement Jeanbrun ne compense pas l'absence de loyer. En France, le taux de vacance locative moyen est de 7,9 % selon l'INSEE (2024). En zone A bis (Paris), ce taux tombe à 2,1 %. En zone B2, il peut atteindre 12 à 15 %.
Solution : privilégier les zones A bis et A, où la demande locative excède structurellement l'offre. Consulter le comparateur par zones pour identifier les marchés les plus tendus.
Les plafonds Jeanbrun sont inférieurs aux loyers de marché. En zone A, le plafond intermédiaire de 14,03 EUR/m² se situe environ 18 % sous le loyer médian de 17,10 EUR/m². L'écart se creuse en catégorie très sociale (8,75 EUR/m²), soit 49 % sous le marché.
Solution : la catégorie intermédiaire en zone A offre le meilleur équilibre entre avantage fiscal (3,5 % d'amortissement) et loyer perçu. Pour un 40 m², le loyer plafonné atteint 561 EUR/mois, contre 684 EUR au prix du marché. L'amortissement de 7 000 EUR/an sur un bien à 200 000 EUR (assiette) compense largement les 1 476 EUR de manque à gagner annuel.
L'immobilier neuf subit une décote moyenne de 15 à 20 % dès la revente, liée à la marge du promoteur. Sur un achat à 250 000 EUR, la perte potentielle atteint 37 500 à 50 000 EUR si la revente intervient trop tôt.
Solution : un horizon de détention de 12 à 15 ans (au delà de l'engagement de 9 ans) permet d'absorber cette décote grâce à la valorisation naturelle du bien. L'emplacement reste le facteur déterminant : les villes de plus de 200 000 habitants en zone A ont vu leurs prix progresser de 2,3 % par an en moyenne entre 2015 et 2025 (source : notaires de France).
Revendre avant la fin des 9 ans de convention entraîne la reprise intégrale de l'avantage fiscal. L'administration requalifie l'ensemble des amortissements déduits en revenus fonciers imposables, avec application des pénalités de retard (0,20 % par mois). Sur 81 000 EUR d'amortissements cumulés sur 9 ans, la reprise fiscale peut dépasser 40 000 EUR pour un contribuable au TMI de 41 %.
Exceptions : décès du propriétaire, invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement.
Le Pinel a été modifié 4 fois entre 2014 et 2024. Le Jeanbrun pourrait subir le même sort. Les conventions ANAH signées restent valides quelle que soit l'évolution législative ultérieure (principe de sécurité juridique, article L. 313-1 du code de la construction).
Le taux d'impayés locatifs en France s'établit à 3,2 % des baux (ANIL, 2024). Les locataires aux ressources modestes (catégorie sociale et très sociale) présentent statistiquement un risque plus élevé.
Solutions : la garantie Visale (gratuite, couvre 36 mois d'impayés) est accessible pour les locataires de moins de 30 ans ou les salariés entrant dans un logement. Pour les autres profils, une assurance GLI (garantie loyers impayés) coûte entre 2,5 % et 4 % du loyer annuel et couvre impayés, dégradations et frais de contentieux.
PER, Madelin, article 83 : découvrez combien vous pouvez déduire de vos revenus imposables.
Lancer la simulationToute nouveauté fiscale suscite des interrogations légitimes. Les forums d'investisseurs regorgent de témoignages contradictoires sur les dispositifs de défiscalisation immobilière, et le Jeanbrun n'échappe pas à ce débat. Cette section répond point par point aux critiques les plus fréquentes.
Le dispositif Jeanbrun est inscrit à l'article 72 de la loi de finances 2026, promulguée au Journal officiel le 16 janvier 2026. Il ne s'agit ni d'un montage parallèle, ni d'une offre commerciale d'un promoteur. Le cadre juridique est garanti par l'État et les conventions sont signées avec l'ANAH, établissement public sous tutelle du ministère du Logement.
Le véritable risque d'arnaque ne vient pas du dispositif lui même, mais de certains intermédiaires qui vendent des programmes neufs à des prix gonflés de 20 % à 30 % au dessus du marché, en masquant la surcote par les avantages fiscaux. C'est exactement le scénario qui a terni la réputation du Pinel entre 2019 et 2024. Pour éviter ce piège : vérifiez le prix au mètre carré de votre programme par rapport aux moyennes de l'Observatoire des prix de la FNAIM pour la même commune. Un écart supérieur à 15 % doit alerter.
Les conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CIF, statut réglementé par l'AMF) considèrent que le Jeanbrun est plus solide fiscalement que le Pinel pour trois raisons :
Les retours d'expérience sur les premiers mois de commercialisation (source : Chambre des notaires de Paris, mars 2026) confirment que les transactions en zone A bis et A portent sur des prix conformes au marché, là où les volumes sont les plus importants.
Cinq erreurs reviennent systématiquement dans les témoignages d'investisseurs déçus par la défiscalisation immobilière. Aucune n'est propre au Jeanbrun, mais toutes s'y appliquent :
Un investissement Jeanbrun n'est ni miraculeux, ni systématiquement rentable. La rentabilité dépend de quatre variables : le prix d'acquisition, le loyer plafonné, le TMI de l'investisseur et la durée de détention.
Pour un bien à 250 000 EUR en zone A, catégorie intermédiaire, TMI 30 % : l'économie fiscale sur 9 ans atteint environ 50 400 EUR. L'effort d'épargne mensuel est d'environ 350 EUR. Le patrimoine constitué après 9 ans dépasse 200 000 EUR de capital amorti. Le dispositif n'est pas « trop beau pour être vrai » : il exige un effort mensuel réel et un engagement long.
Pour les investisseurs au TMI de 11 %, le gain fiscal est trop faible pour justifier les contraintes. Le comparateur permet de tester si une autre stratégie (LMNP, SCPI, PER) serait plus adaptée.
Les forums investisseurs (Reddit, Boursorama, investisseurs heureux) concentrent les retours négatifs parce que les investisseurs satisfaits publient rarement. Trois biais faussent la perception :
La meilleure protection reste la simulation chiffrée avec vos paramètres réels. Le simulateur Jeanbrun fournit un bilan complet (économie fiscale, effort d'épargne, patrimoine constitué) en moins de 2 minutes.
Le dispositif Jeanbrun impose le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Le régime micro foncier (abattement forfaitaire de 30 %) n'est pas compatible avec l'amortissement Jeanbrun.
Reportez l'ensemble des loyers encaissés sur l'année civile. Pour un loyer de 650 EUR/mois perçu 12 mois, inscrivez 7 800 EUR en ligne 211.
Les charges déductibles comprennent :
| Charge | Ligne 2044 | Montant type (T3 neuf) |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 250 | 3 800 EUR/an (les premières années) |
| Assurance emprunteur | 250 | 720 EUR/an |
| Taxe foncière (hors TEOM) | 227 | 1 200 EUR/an |
| Charges de copropriété (non récupérables) | 224 | 480 EUR/an |
| Assurance PNO | 223 | 180 EUR/an |
| Frais de gestion locative | 221 | 5 % à 8 % des loyers |
| Travaux d'entretien/réparation | 224 | Variable |
L'amortissement se déclare sur une ligne spécifique du formulaire 2044, distincte des charges classiques. Calculez : prix d'acquisition x 80 % x taux de la catégorie. Pour un bien à 250 000 EUR en catégorie sociale : 250 000 x 0,80 x 4,5 % = 9 000 EUR.
Joignez une copie de la convention ANAH lors de la première déclaration.
Résultat = Revenus bruts (7 800 EUR) moins charges déductibles (6 380 EUR) moins amortissement Jeanbrun (9 000 EUR) = déficit foncier de 7 580 EUR.
Le déficit foncier provenant des charges (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 EUR par an (article 156 du CGI). La fraction excédentaire se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (formulaire 2044 annexe).
Le déficit provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global.
Le calculateur Jeanbrun automatise l'ensemble de ces calculs et génère un récapitulatif prêt à reporter sur le formulaire 2044.
La fin de la convention ANAH ouvre plusieurs options patrimoniales. Le choix dépend du TMI, de la situation familiale et des objectifs à long terme.
Renouveler la convention par tacite reconduction (périodes de 3 ans) permet de conserver l'amortissement Jeanbrun. Les revenus fonciers restent réduits par la déduction annuelle. Cette option convient aux investisseurs au TMI de 41 % ou 45 % qui n'ont pas besoin de liquidités.
La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Des abattements par durée de détention s'appliquent :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération IR) | 1,60 % |
| Au delà de 22 ans | Exonération IR totale | 9 % par an |
| Au delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Après 9 ans de détention, l'abattement atteint 24 % sur l'IR (4 années x 6 %) et 6,6 % sur les PS. La plus-value nette imposable représente donc 76 % de la plus-value brute pour l'IR.
Calcul de la plus-value brute : prix de vente moins prix d'acquisition majoré (prix d'achat + frais de notaire réels ou forfait 7,5 % + travaux réels ou forfait 15 % après 5 ans).
Transformer le logement en résidence principale (ou secondaire) met fin à la convention ANAH. Si les 9 ans sont écoulés, aucune reprise fiscale ne s'applique. Le bien sort du patrimoine locatif et les plus values futures bénéficient de l'exonération totale en cas de résidence principale.
Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) offre un amortissement comptable du bien et du mobilier, distinct de l'amortissement Jeanbrun. Le passage du régime foncier (revenus fonciers) au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) nécessite la fin préalable de la convention ANAH.
En LMNP au réel, l'amortissement du bien sur 25 à 30 ans et du mobilier sur 5 à 10 ans permet souvent d'obtenir un résultat BIC proche de zéro, voire négatif, rendant les loyers perçus quasiment non imposables.
Pour un TMI de 30 %, la revente après 15 ans (abattement IR de 60 %) combinée au réinvestissement offre le meilleur rendement global. Pour un TMI de 41 % ou 45 %, le maintien sous convention ANAH suivi du passage en LMNP maximise l'économie fiscale cumulée sur 20 ans.
Utilisez le simulateur pour comparer ces scénarios avec vos paramètres personnels.
Frais, rendements, options de gestion : trouvez le PER le plus adapté à votre profil fiscal.
Voir le comparatifProfil : Marie, 38 ans, célibataire, revenus imposables de 75 000 EUR/an, TMI 41 %.
Projet : achat d'un T2 neuf de 45 m² dans le 7e arrondissement de Lyon, zone A.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 250 000 EUR |
| Frais de notaire (2,5 % neuf) | 6 250 EUR |
| Catégorie | Sociale (4,5 %) |
| Assiette d'amortissement (80 %) | 200 000 EUR |
| Amortissement annuel | 200 000 x 4,5 % = 9 000 EUR |
| Loyer plafonné (10,55 EUR/m² x 45 m² x coef. 1,10) | 522 EUR/mois |
Note : le coefficient multiplicateur est 0,7 + 19/surface = 0,7 + 19/45 = 1,122, plafonné à 1,20. Arrondi à 1,10 pour cet exemple.
Loyers encaissés : 522 x 12 = 6 264 EUR/an (en supposant 0 mois de vacance grâce à la forte demande en zone A).
Charges annuelles déductibles :
| Charge | Montant |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt (année 3, capital restant 195 000 EUR à 3,2 %) | 5 616 EUR |
| Assurance emprunteur (0,34 %) | 850 EUR |
| Taxe foncière | 1 100 EUR |
| Charges copropriété (non récupérables) | 360 EUR |
| Assurance PNO | 165 EUR |
| Frais de gestion (7 % des loyers) | 438 EUR |
| Total charges | 8 529 EUR |
Résultat foncier :
Revenus bruts : 6 264 EUR Moins charges : 8 529 EUR Moins amortissement Jeanbrun : 9 000 EUR Résultat foncier = déficit de 11 265 EUR
Économie fiscale annuelle :
La fraction du déficit imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt) : 11 265 moins 5 616 = 5 649 EUR, plafonné à 10 700 EUR. Imputation sur le revenu global : 5 649 EUR.
Économie IR : 5 649 x 41 % = 2 316 EUR Économie prélèvements sociaux : les prélèvements sociaux ne s'appliquent pas au déficit foncier imputé sur le revenu global, mais le déficit foncier réduit la base imposable foncière future.
Le reste du déficit (5 616 EUR liés aux intérêts d'emprunt) se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Effort d'épargne mensuel :
Mensualité crédit (250 000 EUR sur 25 ans à 3,2 %) : 1 214 EUR Loyer perçu : 522 EUR Économie fiscale mensuelle : 2 316 / 12 = 193 EUR Effort net : 1 214 moins 522 moins 193 = 499 EUR/mois
Sur 9 ans, Marie aura amorti 108 000 EUR de capital, constitué un patrimoine immobilier estimé à 270 000 EUR (valorisation 1,5 %/an) et économisé 20 844 EUR d'impôts cumulés.
Profil : Thomas et Clara, 42 et 40 ans, mariés, 2 enfants, revenus imposables du foyer de 62 000 EUR, 3 parts fiscales, TMI 30 %.
Projet : achat d'un T3 ancien de 65 m² à Bordeaux Bastide (zone B1) avec rénovation complète.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition (avant travaux) | 120 000 EUR |
| Travaux de rénovation | 60 000 EUR (33 % du total) |
| Prix total | 180 000 EUR |
| Frais de notaire (8 % ancien) | 9 600 EUR |
| Catégorie | Intermédiaire (3,5 %) |
| Assiette d'amortissement (80 % de 180 000) | 144 000 EUR |
| Amortissement annuel | 144 000 x 3,5 % = 5 040 EUR |
| Plafond loyer B1 intermédiaire (11,31 EUR/m²) | 11,31 x 65 x coef. 0,99 = 728 EUR/mois |
Coefficient : 0,7 + 19/65 = 0,992, arrondi à 0,99.
Loyers annuels : 728 x 12 = 8 736 EUR
Charges annuelles déductibles :
| Charge | Montant |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt (année 1, 180 000 EUR à 3,4 %) | 5 832 EUR |
| Assurance emprunteur (0,30 %, 2 têtes) | 540 EUR |
| Taxe foncière | 950 EUR |
| Charges copropriété (non récupérables) | 420 EUR |
| Assurance PNO | 145 EUR |
| Frais de gestion (6 % des loyers) | 524 EUR |
| Total charges | 8 411 EUR |
Résultat foncier année 1 :
Revenus bruts : 8 736 EUR Moins charges : 8 411 EUR Moins amortissement Jeanbrun : 5 040 EUR Résultat foncier = déficit de 4 715 EUR
Avantage supplémentaire des travaux :
Les 60 000 EUR de travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers l'année de paiement (article 31 du CGI). Si les travaux sont payés en année 0, ils génèrent un déficit foncier supplémentaire de 60 000 EUR :
Imputation sur le revenu global (plafonné à 10 700 EUR) : 10 700 EUR Report sur revenus fonciers futurs : 49 300 EUR (reportable 10 ans)
Économie IR année des travaux : 10 700 x 30 % = 3 210 EUR Économie prélèvements sociaux sur les revenus fonciers futurs absorbés par le report : les 49 300 EUR de déficit reporté effacent les revenus fonciers positifs pendant environ 10 ans.
Effort d'épargne mensuel :
Mensualité crédit (180 000 EUR sur 20 ans à 3,4 %) : 1 038 EUR Loyer perçu : 728 EUR Économie fiscale mensuelle (hors effet travaux) : (4 715 x 30 %) / 12 = 118 EUR Effort net : 1 038 moins 728 moins 118 = 192 EUR/mois
L'effet combiné de l'amortissement Jeanbrun et du déficit foncier lié aux travaux rend cet investissement quasi autofinancé dès la première année. Le comparateur permet de tester d'autres scénarios neuf vs rénovation.
Le propriétaire peut donner la nue propriété du bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit (et donc les revenus locatifs). La valeur de la nue propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation :
| Âge de l'usufruitier | Valeur nue propriété | Valeur usufruit |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 50 % | 50 % |
| 51 à 60 ans | 40 % | 60 % |
| 61 à 70 ans | 30 % | 70 % |
| 71 à 80 ans | 20 % | 80 % |
Pour un bien estimé à 250 000 EUR, un donateur de 55 ans transmet une nue propriété valorisée à 100 000 EUR (40 %). Avec l'abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans), la donation est exonérée de droits.
Au décès de l'usufruitier, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires (article 1133 du CGI). La valeur de l'usufruit qui rejoint la nue propriété n'est pas taxée.
Créer une SCI (société civile immobilière) familiale permet de transmettre progressivement des parts sociales, en bénéficiant de l'abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans. Une décote de 10 % à 20 % s'applique sur la valeur des parts (illiquidité, minorité).
Pour un bien de 250 000 EUR détenu en SCI, la valeur des parts après décote de 15 % est de 212 500 EUR. Deux parents peuvent donner 400 000 EUR de parts sans droits (2 parents x 2 enfants x 100 000 EUR), couvrant largement la totalité du bien.
Le démembrement temporaire consiste à céder l'usufruit du bien pour une durée fixe (10, 15 ou 20 ans) à ses enfants ou à une société. L'usufruitier perçoit les loyers et supporte les charges courantes. Le nu propriétaire conserve le bien.
Cette technique permet de sortir temporairement les revenus fonciers du patrimoine imposable du propriétaire, réduisant l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) et l'IR.
Nos conseillers patrimoniaux analysent votre situation et identifient les leviers de réduction d'impôt adaptés.
Être rappelé sous 6hLa SCI soumise à l'impôt sur le revenu (régime par défaut) est pleinement compatible avec le dispositif Jeanbrun. Les revenus fonciers sont imposés entre les mains des associés proportionnellement à leurs parts. L'amortissement Jeanbrun s'applique au niveau de la SCI et se répercute sur chaque associé.
Coût de création : 500 à 1 500 EUR (statuts, annonce légale, immatriculation au RCS). Comptabilité annuelle : 800 à 1 200 EUR si confiée à un expert comptable.
La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés relève du régime BIC et non des revenus fonciers. Le dispositif Jeanbrun, adossé aux revenus fonciers (article 31 du CGI), ne s'applique pas aux SCI à l'IS.
L'IS offre ses propres mécanismes d'amortissement comptable (sur 20 à 30 ans pour l'immobilier), mais sans les avantages spécifiques du Jeanbrun (taux majorés de 3,5 % à 5,5 %).
La SARL de famille, composée exclusivement de membres d'une même famille, peut opter pour l'IR (article 239 bis AA du CGI). Sous ce régime, elle est assimilée à une société de personnes et le dispositif Jeanbrun s'applique dans les mêmes conditions qu'une SCI à l'IR.
Pour déterminer la structure la plus adaptée à votre situation, consultez les profils d'investisseurs qui détaillent les recommandations par tranche d'imposition et objectif patrimonial.
France Épargne met à votre disposition un écosystème complet d'outils gratuits pour structurer votre investissement Jeanbrun :
Le simulateur Jeanbrun calcule votre économie fiscale personnalisée en fonction de votre TMI, du prix du bien, de la zone et de la catégorie locative.
Le calculateur d'amortissement détaille le déficit foncier année par année, les charges déductibles et le résultat à reporter sur votre formulaire 2044.
Le test d'éligibilité vérifie en 6 questions si votre projet remplit les conditions du dispositif.
Le comparateur confronte le Jeanbrun au Pinel, au LMNP, au Denormandie et aux autres dispositifs pour identifier la solution optimale.
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La déclaration s'effectue via le formulaire 2044 (revenus fonciers au régime réel). Vous reportez les loyers encaissés, déduisez les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, frais de gestion) et l'amortissement Jeanbrun sur la ligne dédiée. Le résultat foncier, positif ou négatif, est ensuite reporté sur la déclaration 2042. La convention ANAH doit être jointe lors de la première déclaration.
La revente avant la fin de l'engagement de 9 ans entraîne la reprise intégrale de l'avantage fiscal. L'ensemble des amortissements déduits depuis le début de la convention sont réintégrés aux revenus fonciers imposables, avec application des pénalités de retard de 0,20 % par mois. Trois exceptions existent : le décès du propriétaire, l'invalidité de 2e ou 3e catégorie, et le licenciement.
Les risques majeurs sont la vacance locative (atténuée en zone A bis et A où la demande excède l'offre), les loyers plafonnés inférieurs au marché (compensés par l'amortissement fiscal), la moins value à la revente (gérée par un horizon de détention long), la reprise fiscale en cas de vente anticipée, le changement législatif et les impayés locataires (couverts par la garantie Visale ou une assurance GLI).
Trois leviers réduisent la vacance : investir en zone tendue (taux de vacance inférieur à 3 % en zone A bis), fixer un loyer légèrement sous le plafond Jeanbrun pour attirer rapidement un locataire, et confier la gestion à un professionnel qui dispose d'un vivier de candidats. L'ANAH propose également un service de mise en relation avec des demandeurs de logement conventionné.
Oui, la plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Des abattements s'appliquent par durée de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'IR, et 1,65 % par an pour les PS. L'exonération totale d'IR intervient après 22 ans de détention, et l'exonération totale de PS après 30 ans.
Oui, par donation de la nue propriété (en conservant l'usufruit et les revenus locatifs) ou par transmission de parts de SCI. L'abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans) permet souvent une transmission totalement exonérée de droits. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété revient à l'enfant sans taxation supplémentaire.
L'investissement en nom propre est plus simple et moins coûteux (pas de frais de création, pas de comptabilité spécifique). La SCI familiale se justifie lorsque l'objectif principal est la transmission progressive du patrimoine à ses enfants, la gestion à plusieurs associés, ou la protection contre l'indivision. Le dispositif Jeanbrun est compatible avec la SCI à l'IR, mais pas avec la SCI à l'IS.
Le texte de loi prévoit une date limite au 31 décembre 2028 pour la signature des conventions. Le ministre Vincent Jeanbrun a déclaré que la prolongation serait « examinée en fonction des résultats observés sur le terrain » avec un objectif de 50 000 logements conventionnés par an. Une clause de revoyure est prévue dans le projet de loi de finances 2028. Les conventions déjà signées restent valides 9 ans quelle que soit l'évolution législative.
Le dispositif Jeanbrun constitue le levier fiscal le plus puissant pour l'investissement locatif depuis l'arrêt du Pinel. L'amortissement de 3,5 % à 5,5 % sur 80 % du prix d'acquisition, hors plafonnement des niches fiscales, génère un déficit foncier qui réduit directement l'impôt sur le revenu. L'avantage croît proportionnellement à la TMI du contribuable : un investisseur à 41 % tire un bénéfice fiscal quatre fois supérieur à celui d'un contribuable à 11 %.
La réussite de l'investissement repose sur trois piliers : le choix de la zone (A bis et A pour la sécurité, B1 pour le rendement optimal), le choix de la catégorie locative (intermédiaire pour maximiser le loyer, très social pour maximiser l'amortissement) et un horizon de détention long (12 à 15 ans minimum).
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