Vélizy : Altarea lance une résidence étudiante chauffée par un data center

Le groupe Altarea a posé lundi 28 septembre 2026 la première pierre d'un programme qui associe une résidence étudiante de 365 logements et un centre de données à Vélizy-Villacoublay (Yvelines). La chaleur rejetée par les serveurs doit alimenter le chauffage des étudiants. Les 365 logements seront livrés d'ici 2028, selon Les Echos et Paris Normandie. L'opération tombe trois jours avant la présentation du projet de loi de finances (PLF) pour 2027, attendue jeudi 1er octobre. Ce budget doit fixer le sort des aides au logement étudiantes et du régime fiscal de la location meublée, les deux paramètres qui pèsent sur la rentabilité des résidences étudiantes gérées.

Un permis unique pour 365 logements et 7 MW informatiques

Altarea a obtenu un seul permis de construire pour édifier les deux bâtiments en pleine ville, au 6-10 avenue Morane-Saulnier, dans le parc d'activités Inovel parc, rapporte Le Parisien. La commune compte 28 000 habitants et jouxte Versailles. Les travaux avaient démarré avant la cérémonie : derrière les palissades, la résidence commence à sortir de terre, selon le quotidien.

Cogedim, la filiale de promotion immobilière d'Altarea, porte la résidence. L'agence IF Architectes en signe les plans. Le programme prévoit un restaurant et une crèche, d'après Paris Normandie. Les articles consultés ne nomment ni l'exploitant de la résidence ni son futur propriétaire.

Le centre de données, baptisé NDC Paris 1, est destiné à l'opérateur NDC. Silvio d'Ascia Architecture et Egis l'ont conçu. La fiche projet d'Altarea indique 2 268 m² de surface informatique et une puissance informatique cible de 7 MW. Elle affiche un PUE (Power Usage Effectiveness, rapport entre l'énergie totale consommée par le site et celle des seuls équipements informatiques) de 1,2. Altarea y mentionne une livraison du centre de données en 2027. Les Echos situent son installation en 2028.

La chaleur fatale d'un centre de données

La chaleur fatale désigne la chaleur produite par un processus industriel et perdue si personne ne la récupère. Ici, elle provient des serveurs informatiques. D'après Les Echos, la résidence sera raccordée à un réseau de chaleur urbain alimenté en partie par cette source.

« Parfaitement intégré dans son environnement urbain, le site valorise sa chaleur fatale pour alimenter en chauffage la résidence étudiante voisine. »

Fiche projet NDC Paris 1, Altarea

Le centre promet un refroidissement modulable, « allant de 100 % air à 100 % DLC (Direct Liquid Cooling) », selon la même fiche. Les Echos présentent l'implantation en zone urbaine comme l'originalité du programme, ces infrastructures étant souvent reléguées en périphérie selon le quotidien. Aucune source consultée ne chiffre la part du besoin de chauffage couverte par la chaleur récupérée, ni l'effet attendu sur les charges des locataires.

Un marché de 1,4 milliard d'euros en 2025

Les investisseurs ont engagé plus de 1,4 milliard d'euros dans le logement étudiant en France en 2025, un volume que le marché n'avait jamais atteint, selon un communiqué de BNP Paribas Real Estate publié le 18 février 2026. La démographie soutient la demande : la France comptait 3,05 millions d'étudiants en 2025-2026, soit 1,1 % de plus qu'un an plus tôt, d'après la note flash n° 17 du service statistique du ministère de l'Enseignement supérieur (SIES) publiée en juillet 2026.

Le parc social ne couvre pas cette demande. Le Crous de l'académie de Créteil estime à plus de 2 000 places le déficit de logements à tarif très social autour de l'Université Paris-Est-Créteil, selon Actu.fr. Il a proposé 3 494 logements en phase principale en 2026, contre 2 578 en 2025. Ses loyers démarrent à 243 euros pour une chambre, face à environ 740 euros par mois dans le parc privé local, d'après la même source.

D'autres résidences ont ouvert à la rentrée : 102 studios à Angers dans la résidence Nobel, selon Ouest-France, et 154 chambres à Liévin, selon Actu.fr. Le budget moyen d'un étudiant pour se loger atteint 719 euros, en hausse de 4 % sur un an, selon l'observatoire de LocService.fr. L'Union nationale des étudiants de France (Unef) chiffre le logement à 627 euros par mois en moyenne, premier poste de dépense des étudiants.

Quelle fiscalité pour un lot en résidence étudiante ?

Un particulier accède à ce marché en achetant un logement dans une résidence services pour étudiants, qu'il loue meublé à l'exploitant au moyen d'un bail commercial. Les revenus relèvent alors de la LMNP (location meublée non professionnelle), un régime fiscal qui permet de déduire des loyers l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a durci la sortie de ce régime. Le III de l'article 150 VB du Code général des impôts impose désormais de retrancher du prix d'acquisition les amortissements déduits pendant la location. La plus-value imposable à la revente augmente d'autant. Le texte exclut de cette règle les biens situés dans « une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation destinée à l'accueil exclusif des étudiants », selon la version consolidée publiée sur Légifrance. Les résidences seniors et les Ehpad bénéficient de la même exclusion.

Matignon prépare un nouveau changement. Dans une lettre adressée le 23 septembre 2026 aux acteurs du logement, le Premier ministre Sébastien Lecornu annonce que le soutien fiscal à la location meublée sera « réorienté » dans le budget 2027, selon BFM Business. Il justifie ce choix en ces termes :

« Le mitage des centres-villes, dans les zones tendues, par des locations de courte durée à vocation touristique, ne doit pas être fiscalement plus avantageux que les locations de longue durée. »

Sébastien Lecornu, lettre aux acteurs du logement, 23 septembre 2026

Le passage cité vise les meublés de tourisme de courte durée. Les extraits publiés de la lettre ne précisent ni le mécanisme fiscal retenu ni le sort des investissements déjà réalisés. Le texte du PLF donnera la réponse jeudi.

Les APL étudiantes dans le budget 2027

Les aides au logement conditionnent la capacité de paiement d'une partie des locataires étudiants. Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé le 19 septembre que les APL (aides personnalisées au logement) ne seraient pas revalorisées en 2027. « On demande un petit effort à tout le monde », a-t-il justifié sur franceinfo. Les aides seront revalorisées en octobre 2026 avant ce gel, d'après Capital. Le 24 septembre, il a assuré sur BFM qu'« il n'y aura aucune baisse des APL ».

Un rapport de l'Inspection générale des finances (IGF) et de l'Inspection générale des affaires sociales (Igas), daté de juin 2026, va plus loin. Il propose d'intégrer une partie des revenus des parents au calcul de l'aide des étudiants rattachés à leur foyer fiscal, selon Capital. L'économie visée atteint 550 millions d'euros par an sur une dépense d'environ 1,65 milliard. Dans la simulation du rapport, 310 000 foyers verraient leur aide diminuer. Parmi eux, 200 000 la perdraient entièrement. Aucune réforme n'a été décidée à ce stade, précise le magazine.

Les syndicats étudiants ont rejoint mardi 29 septembre la mobilisation de la fonction publique. « Ils travaillent à côté de leurs études, ils rognent sur leur alimentation, sur leur santé, sur leurs loisirs », a déclaré Suzanne Nijdam, présidente de la Fage, à L'Etudiant.

Deux lectures pour l'épargnant

Les chiffres de marché plaident pour le segment. Le volume investi a atteint un record en 2025, les effectifs étudiants progressent pour la troisième année consécutive selon le SIES. Le Crous de Créteil chiffre son propre déficit de places à tarif très social.

Les risques se situent ailleurs. La rentabilité d'un lot dépend de la solidité de l'exploitant et des conditions de renouvellement du bail commercial. Elle repose sur le pouvoir d'achat des locataires, que le gel des APL et la piste de l'IGF et de l'Igas réduiraient. Le régime LMNP reste enfin exposé à la réorientation annoncée par Matignon.

Le calendrier à suivre

• 1er octobre 2026 : présentation du PLF 2027. Le texte doit préciser le traitement de la location meublée et des aides au logement.
• Octobre 2026 : revalorisation annuelle des APL, la dernière avant le gel prévu en 2027.
• Automne 2026 : examen du budget au Parlement, où la mesure de gel des APL avait été rejetée lors du budget 2026, selon L'Etudiant.
• 2027 et 2028 : livraison du centre de données NDC Paris 1 puis des 365 logements de Vélizy-Villacoublay.

Sources

• Les Echos, 28 septembre 2026
• Le Parisien, 29 septembre 2026
• Paris Normandie, 29 septembre 2026
• Altarea, fiche projet NDC Paris 1
• BNP Paribas Real Estate, 18 février 2026
• SIES, note flash n° 17, juillet 2026
• Légifrance, article 150 VB du CGI
• BFM Business, 23 septembre 2026
• Capital, septembre 2026
• Actu.fr, 28 septembre 2026
• L'Etudiant, 29 septembre 2026