Nue-propriété : le taux de 6 % du plan Transmissions 2027 laisse le démembrement au barème

Le projet de loi de finances pour 2027 doit être déposé à l'Assemblée nationale le 30 septembre. Son volet « Transmissions 2027 » laisserait de côté la donation de nue-propriété. Selon le document diffusé par Matignon le 12 septembre et cité par franceinfo, le taux unique de 6 % viserait les seules « donations en pleine propriété au sein du cercle familial ». Les familles qui transmettent un logement en gardant l'usufruit resteraient soumises au barème progressif actuel.

Le périmètre annoncé par Matignon

Le plan comporte deux mesures temporaires pour l'année 2027. La première relève de 31 865 à 50 000 euros le plafond du don familial de sommes d'argent. Matignon précise que ce dispositif « concerne une personne de moins de 80 ans qui donne une somme d'argent à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant majeur ».

La seconde mesure porte sur la donation classique. « Pour les donations en pleine propriété au sein du cercle familial, la fraction taxable après application des abattements bénéficierait temporairement d'un taux unique de 6 %, dans la limite de 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire majeur », indique le document de Matignon. Sur une part taxable de 100 000 euros, les droits passeraient de 18 200 à 6 000 euros selon le gouvernement. Le taux tomberait à 5 % en cas de don simultané à une association d'aide aux plus démunis.

« La France épargne beaucoup, mais transmet trop tard. Or, c'est au moment où l'on se loge, fonde une famille, investit ou entreprend que cet argent est le plus utile. »

Sébastien Lecornu, Premier ministre, sur X le 12 septembre 2026

Aucun article de loi n'est encore public. Maître Hassan Kohen, avocat, relevait le 20 septembre que « l'annonce comme le droit actuel des dons d'argent réservent l'avantage aux transmissions en pleine propriété, ce qui exclut les donations avec réserve d'usufruit » (analyse publiée sur son site).

Comment le fisc évalue une nue-propriété donnée

Le démembrement sépare la propriété d'un bien en deux droits. Le donateur conserve l'usufruit, c'est-à-dire l'usage du bien ou ses loyers. Le donataire reçoit la nue-propriété. Les droits de donation se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée selon l'âge de l'usufruitier par le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Service public donne l'exemple d'un donateur de 68 ans : la nue-propriété représente alors 60 % de la valeur du bien.

Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint. Le donataire récupère la totalité du bien « sans avoir de droits supplémentaires à payer », selon la même fiche. Cette extinction sans taxe fait du démembrement un outil courant pour transmettre une résidence principale ou un appartement loué.

Un exemple chiffré sur un bien de 200 000 euros

Prenons un parent de 68 ans qui transmet à son enfant majeur un appartement estimé à 200 000 euros, sans autre donation depuis 15 ans. Les calculs ci-dessous appliquent l'abattement de 100 000 euros en ligne directe et le barème en vigueur (5 % jusqu'à 8 072 euros, 10 % jusqu'à 12 109 euros, 15 % jusqu'à 15 932 euros, 20 % jusqu'à 552 324 euros).

• Donation de la nue-propriété en 2026 : base de 120 000 euros (60 % de 200 000), part taxable de 20 000 euros, droits d'environ 2 194 euros. Le parent garde l'usage du logement ou ses loyers jusqu'à son décès.
• Donation en pleine propriété au barème actuel : part taxable de 100 000 euros, droits d'environ 18 194 euros.
• Donation en pleine propriété en 2027 avec le taux de 6 % : part taxable de 100 000 euros, droits de 6 000 euros, si le texte final reprend l'annonce. Le parent se dessaisit alors de l'usage et des revenus du bien.

Dans cet exemple, la donation démembrée coûte 2 194 euros de droits, contre 6 000 euros avec le futur taux réduit. Le calcul change avec l'âge du donateur : plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété vaut cher et plus l'écart avec la pleine propriété se resserre. À partir de 91 ans révolus, l'usufruit ne représente plus que 10 % de la valeur selon l'article 669.

Le cas des investisseurs en nue-propriété

Le plan concerne un second public. Des épargnants achètent chaque année la nue-propriété de logements neufs dont un bailleur, souvent social, détient l'usufruit locatif pendant 15 à 20 ans. Pour ces acheteurs qui passent par l'investissement en nue-propriété, le plan soulève la question de la transmission ultérieure de ces lots à leurs enfants.

La note de Matignon ne dit rien de ce cas particulier : un investisseur détient la totalité de la nue-propriété, mais pas la pleine propriété, tant que l'usufruit du bailleur court. Le projet de loi attendu le 30 septembre devra préciser si ces transmissions relèvent du taux de 6 %. En l'état des annonces, elles resteraient au barème de droit commun.

Le marché entre par ailleurs dans une phase de restitution. Perl, l'un des principaux opérateurs du secteur, a annoncé en février avoir dépassé 1 000 logements rendus en pleine propriété depuis 2017, dont 320 logements en 2025 au terme de 12 fins d'usufruit (MySweetImmo). La société attend plus de 1 300 restitutions sur les trois prochaines années. « Une fin d'usufruit ne se prépare pas seulement deux ans avant l'échéance, mais sur toute la durée du démembrement », déclarait Arnaud Jaffrain, conseiller senior de Perl.

La position des notaires

Les professionnels du droit insistent sur le caractère provisoire des annonces. « C'est un projet de loi de finances. Le Parlement peut tout modifier, ou tout supprimer », écrivait le 14 septembre Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il ajoutait : « Agir aujourd'hui sur la foi d'une annonce serait une erreur. Attendre le vote pour commencer à réfléchir en serait une autre. »

Les notaires défendent un autre schéma. Réunis en congrès, ils ont proposé le 10 septembre de diviser par deux les taux des donations lorsque le donateur a moins de 75 ans, dans la limite de 500 000 euros, d'après Boursorama.

Une autre échéance concerne les familles. L'exonération des dons affectés à l'achat d'un logement neuf ou à une rénovation énergétique, prévue par l'article 790 A bis du Code général des impôts, prend fin le 31 décembre 2026, rappelle Médicis Immobilier Neuf. Une donation de nue-propriété signée avant la fin de 2026 relève du barème actuel, quel que soit le sort du budget.

Les dates du calendrier budgétaire

Bercy a saisi le Haut Conseil des finances publiques le 19 septembre, selon AEF info. Le gouvernement prévoit de déposer le projet de loi de finances le 30 septembre. La date limite légale est le 6 octobre, d'après le calendrier parlementaire publié par franceinfo. Les députés examineront la première partie, celle des recettes, à partir du 12 octobre. Le vote solennel sur cette partie est prévu le 20 octobre.

Trois points du texte déposé seront à lire de près : la mention explicite de la pleine propriété, le sort des donations avec réserve d'usufruit et le traitement des nues-propriétés détenues par des investisseurs. Les amendements parlementaires pourront ensuite élargir ou restreindre le périmètre avant le vote final du budget.

Sources

• franceinfo, Le gouvernement prêt à faciliter les donations familiales, 12 septembre 2026
• franceinfo, Les dates clés du calendrier parlementaire pour le projet de loi de finances 2027
• AEF info, Le gouvernement transmet son projet de budget 2027 au Haut Conseil des finances publiques, 21 septembre 2026
• Service public, Donation : droits de donation et évaluation de la nue-propriété
• Service public, Barème des droits de donation en ligne directe
• Kohen Avocats, Plan Transmissions 2027 et barème en vigueur, 20 septembre 2026
• Archers Notaires, Ce que prévoit le plan Transmissions 2027, 14 septembre 2026
• Boursorama, Donations : les notaires proposent de diviser par deux les taxes, 10 septembre 2026
• Médicis Immobilier Neuf, Budget 2027 et donations familiales, 17 septembre 2026
• MySweetImmo, Perl dépasse les 1 000 logements restitués en pleine propriété, 8 février 2026
• Meilleurtaux Placement, Le projet Transmissions 2027 et les solutions existantes, 18 septembre 2026