Immobilier français: prix stables, volumes fragiles, l'étiquette énergie devient le juge de paix

Le marché immobilier résidentiel français aborde l'été 2026 sur une ligne de crête. Les prix tiennent, les taux remontent et les acheteurs temporisent. Après deux années de correction, la reprise espérée pour 2026 cède la place à une phase d'observation, où chaque dossier de financement se gagne au cas par cas et où la qualité du bien, son emplacement et surtout son étiquette énergétique départagent désormais les transactions.

Des taux de crédit qui repartent à la hausse

La détente des taux observée en 2025 s'est interrompue. Selon l'observatoire de Pretto, mis à jour le 13 juin 2026, les taux moyens de crédit immobilier atteignent 3,37 % sur quinze ans, 3,47 % sur vingt ans et 3,53 % sur vingt-cinq ans. La progression reste contenue, de l'ordre de trois à dix centimes par rapport à mai, mais elle marque un renversement de tendance après plusieurs mois de stabilité.

Les meilleurs profils continuent d'obtenir des conditions nettement plus favorables. En Île-de-France, les dossiers les plus solides décrochaient encore fin mai des taux de 2,95 % sur quinze ans, 3,11 % sur vingt ans et 3,20 % sur vingt-cinq ans. L'écart avec la moyenne illustre la sélectivité retrouvée des banques, qui réservent leurs barèmes les plus agressifs aux emprunteurs disposant d'un apport conséquent et de revenus réguliers.

Cette remontée trouve sa source sur le marché obligataire. L'OAT à dix ans, taux de référence de la dette française, a brièvement dépassé 4 % le 20 mai 2026, une première depuis 2009, avant de refluer autour de 3,61 % en fin de mois. Les banques, qui adossent une partie de leur production de crédit à ce rendement, ont commencé à répercuter cette tension sur leurs grilles. La hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne, portés à 2,25 % le 11 juin pour la première fois depuis 2023, ajoute une pression supplémentaire sur le coût de la ressource bancaire.

« Les banques françaises ne paniquent pas. Elles continuent de financer, de se battre sur les bons profils », observe Pierre Chapon, cofondateur et dirigeant de Pretto.

Le constat se vérifie dans les chiffres de production. Le volume de nouveaux crédits à l'habitat a progressé d'environ 6 % au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de 2025, selon les données de la Banque de France relayées par la profession. Le robinet du crédit reste donc ouvert, mais à un prix qui pèse sur la capacité d'emprunt des ménages.

Des volumes figés et des prix qui résistent

Le marché de l'ancien tourne au ralenti. Sur douze mois glissants, le nombre de transactions s'établit autour de 952 000 ventes, un niveau quasiment identique à celui de 2025. La dynamique de rebond enclenchée en 2025, lorsque les notaires de France recensaient environ 921 000 ventes à fin septembre, soit une hausse de près de 11 % sur un an, s'essouffle avant d'avoir retrouvé les niveaux d'avant la remontée des taux.

Les prix, eux, ne s'effondrent pas. Le prix moyen national se maintient autour de 3 128 euros le mètre carré, avec une érosion limitée depuis janvier. Cette stabilité masque toutefois de fortes disparités locales. À Nantes, les valeurs ont progressé de près de 3 % en quelques mois, accompagnées de délais de vente raccourcis. Paris et Lyon conservent une demande soutenue, portée par la rareté de l'offre, tandis que d'autres agglomérations voient les délais s'allonger et les marges de négociation s'élargir.

Le comportement des acheteurs a changé de nature. Les acquéreurs visitent davantage mais signent plus lentement, comparent les diagnostics et négocient avec méthode. Les investisseurs locatifs, confrontés à des rendements comprimés par le coût du financement, se font plus rares. Le marché s'est rationalisé: la qualité du bien et la justesse du prix priment désormais sur l'urgence d'acheter.

La performance énergétique, nouveau séparateur de valeur

L'étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) s'impose comme le critère qui creuse l'écart entre les biens. Selon l'étude sur la « valeur verte » présentée par les notaires de France à partir des transactions de 2024, une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu'une maison équivalente classée D. Pour un appartement, l'écart atteint environ 12 % entre les mêmes classes. Chaque classe perdue se traduit par une décote moyenne proche de 4 % pour un appartement et de 8 % pour une maison.

L'ampleur de cette décote varie fortement selon la tension du marché local. Elle reste modérée à Paris, où la rareté de l'offre amortit l'effet de l'étiquette, mais se creuse dans les régions où les biens abondent. Les logements classés F ou G y subissent à la fois des négociations plus lourdes et des délais de vente allongés. Les biens énergivores représentaient encore environ 15 % des logements mis en vente début 2026, et l'ensemble des classes E, F et G pesait 40 % des transactions de 2024.

Cette hiérarchie répond à un calendrier réglementaire contraignant. L'article 160 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 interdit la location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, étendra l'interdiction aux logements F au 1er janvier 2028, puis aux logements E au 1er janvier 2034. Les bailleurs détenteurs de passoires thermiques voient ainsi leur horizon de mise en location se réduire, ce qui alimente une partie des arbitrages de vente observés sur le marché.

La réforme du DPE rebat partiellement les cartes

Un changement réglementaire vient nuancer ce tableau. L'arrêté du 13 août 2025, entré en vigueur le 1er janvier 2026, abaisse le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE. Conçue pour mieux refléter le poids réel de l'électricité décarbonée dans le mix français, cette révision améliore mécaniquement la note d'un grand nombre de logements chauffés à l'électricité.

Selon les estimations gouvernementales, environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique sans le moindre travaux, par le seul effet de ce nouveau calcul. Un logement classé F chauffé à l'électricité peut désormais remonter en classe D, voire C. Pour les propriétaires concernés, le gain est double: ils échappent au calendrier d'interdiction de location et récupèrent une partie de la valeur verte que leur étiquette amputait jusque-là.

Cette requalification administrative ne transforme pas la consommation réelle des bâtiments, mais elle modifie la perception du marché et la situation juridique des bailleurs. Elle introduit aussi une nuance dans la lecture des décotes énergétiques: une partie du parc autrefois pénalisé change de catégorie, ce qui pourrait resserrer l'offre de biens réellement énergivores et accentuer la pression sur ceux qui le restent.

Ce qu'il faut surveiller

La trajectoire des prochains mois dépendra d'abord de l'OAT à dix ans et de la suite donnée par la Banque centrale européenne, dont une seconde hausse de taux est anticipée à l'automne. Tout nouvel accès de tension obligataire se répercuterait sur les barèmes de crédit et rognerait davantage le pouvoir d'achat immobilier des ménages.

Le deuxième point de vigilance concerne les volumes. Un marché bloqué autour de 950 000 transactions traduit un attentisme généralisé. Une reprise durable supposerait soit une détente des taux, soit un ajustement des prix vendeurs, deux mouvements qui ne se dessinent pas encore. Enfin, l'étiquette énergétique restera le principal facteur de différenciation: pour un acheteur comme pour un investisseur, le couple emplacement et classe DPE conditionne désormais la liquidité du bien autant que sa valeur de revente.