Budget 2027 : le coût du dispositif Malraux ramené à 36 millions d'euros par an

Le dispositif Malraux (la réduction d'impôt sur le revenu accordée pour la restauration complète d'un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable, puis loué nu pendant neuf ans) n'a subi aucune modification à ce stade de la première lecture du budget 2027 à l'Assemblée nationale. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne touche pas à l'article 199 tervicies du code général des impôts qui l'organise. L'annexe budgétaire de la mission Culture révise en revanche son coût à la baisse : 38 millions d'euros en 2025, puis 36 millions d'euros en 2026 et en 2027. Un an plus tôt, le gouvernement prévoyait 45 millions d'euros pour 2026.

Les députés poursuivent ce vendredi 30 octobre 2026 l'examen de la première partie du texte, consacrée aux recettes. Le 15 octobre, ils ont rejeté deux amendements qui concernaient le patrimoine bâti protégé. Le premier étendait le régime des monuments historiques aux opérations de reconversion en logements. Le second faisait entrer le Malraux sous le plafonnement global des niches fiscales.

Moins de foyers et une dépense revue à la baisse

La dépense fiscale (le manque à gagner que l'État accepte pour encourager un comportement) liée au Malraux a profité à 4 733 foyers en 2025, contre 5 119 en 2024. Le recul atteint 386 foyers, soit 7,5 % en un an. Le coût constaté pour 2025 s'établit à 38 millions d'euros, alors que l'annexe du budget 2026 l'estimait à 44 millions d'euros. L'écart atteint 6 millions d'euros, soit environ 14 %.

Rapporté au nombre de bénéficiaires, l'avantage moyen ressort à environ 8 000 euros par foyer en 2025, contre environ 7 200 euros en 2024. La prévision pour 2026 passe de 45 à 36 millions d'euros, soit une baisse de 20 %. Le gouvernement retient le même montant pour 2027.

L'intitulé de la mesure a changé. Il ne mentionne plus les quartiers anciens dégradés ni les quartiers du NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain). Le code général des impôts ouvrait le taux de 30 % à ces quartiers jusqu'au 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, seuls les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable restent éligibles.

Le coût des déficits fonciers des monuments historiques

Le régime voisin des monuments historiques suit une autre courbe. L'imputation sans limite sur le revenu global des déficits fonciers (l'excédent des charges et des travaux sur les loyers perçus) des immeubles classés ou inscrits a coûté 64 millions d'euros en 2025, contre 55 millions d'euros prévus un an plus tôt. Le gouvernement inscrit 70 millions d'euros pour 2026 et pour 2027. Le nombre de foyers concernés passe de 3 900 en 2024 à 2 600 en 2025.

Les douze dépenses fiscales rattachées à titre principal au programme Patrimoines représentent 399 millions d'euros pour 2025. Le gouvernement prévoit 388 puis 386 millions pour les deux années suivantes. Les crédits budgétaires suivent la même pente. Les crédits de paiement de l'action consacrée aux monuments historiques reculent de 8,38 %, de 432,7 millions d'euros en 2026 à 396,5 millions d'euros dans le projet pour 2027.

Que s'est-il dit dans l'hémicycle le 15 octobre ?

Le député Philippe Lottiaux (Rassemblement national) a défendu l'amendement n° I-931. Le texte rendait déductibles les dépenses de démolition, de reconstruction et de transformation d'un monument historique reconverti en logements ou en hébergement. Le ministre de l'action et des comptes publics, David Amiel, a renvoyé au Malraux : « il me semble que la réduction d'impôt que permet le dispositif Malraux s'applique déjà, qu'il s'agisse de conservation comme de rénovation. » Philippe Lottiaux a répondu : « Oui, le dispositif Malraux s'applique, mais seulement dans les secteurs sauvegardés. » L'Assemblée l'a rejeté à deux voix près : 54 voix pour, 56 contre.

Le même jour, la députée Christine Pirès Beaune (Socialistes et apparentés) a présenté l'amendement n° I-1602. Il plaçait sous un plafond unique la vingtaine de réductions et de crédits d'impôt qui échappent aujourd'hui au plafonnement global (la limite de 10 000 euros par foyer et par an fixée depuis 2013 pour la plupart des avantages fiscaux). Le Malraux en fait partie. L'exposé de l'amendement indique que moins de 18 000 foyers dépassaient ce plafond en 2021.

« Les exceptions au plafonnement telles que la réduction d'impôt pour les frais de scolarité des enfants à charge, le dispositif Malraux ou la réduction d'impôt Sofica [...] répondent à des finalités diverses qui justifient la dérogation. »

Philippe Juvin, rapporteur général de la commission des finances de l'Assemblée nationale

David Amiel s'y est opposé : « Craignant que cela n'affecte négativement les dons et la rénovation de bâtiments, je suis défavorable à l'amendement. » L'Assemblée l'a rejeté par 61 voix contre 38.

Les règles applicables aux investisseurs en 2027

Faute de modification dans le projet de loi, le mécanisme de la loi Malraux reste celui en vigueur depuis le 1er janvier 2024. La réduction d'impôt atteint 30 % des travaux lorsque l'immeuble se situe dans un site couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé. Elle descend à 22 % lorsque le site dispose d'un PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé, ou lorsque la restauration a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique.

• Plafond de dépenses : 400 000 euros par contribuable sur quatre années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 euros au taux de 30 % et de 88 000 euros au taux de 22 %.
• Engagement de location : logement loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant neuf ans, avec une prise d'effet dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux.
• Report : la fraction de réduction qui dépasse l'impôt dû d'une année s'impute sur l'impôt des trois années suivantes.
• Plafonnement global : le Malraux reste hors de la limite de 10 000 euros, comme l'a confirmé le rejet de l'amendement n° I-1602.

Pour 200 000 euros de travaux dans un secteur couvert par un PSMV, la réduction atteint 60 000 euros. La même opération dans un site doté d'un PVAP donne droit à 44 000 euros. La réduction porte sur les seuls travaux et exclut le prix d'acquisition de l'immeuble.

Les sites patrimoniaux remarquables classés depuis juillet 2026

La liste des sites patrimoniaux remarquables s'allonge. Au moins onze arrêtés de classement en site patrimonial remarquable (SPR, le périmètre de protection des centres anciens et de leurs abords) ont été publiés au Journal officiel depuis le 2 juillet 2026. Albertville, Schiltigheim et Riquewihr ouvrent la liste. Une série du 22 septembre a suivi pour Saint-Laurent-du-Maroni, Valréas, Rumilly, Entrevaux, Colmars-les-Alpes, Bourg-sur-Gironde et Castellane. Le dernier arrêté, daté du 15 octobre et paru au Journal officiel du 17 octobre, classe le centre ancien de Peyreleau, dans l'Aveyron.

Un classement récent n'ouvre pas à lui seul le taux de 30 %. Le code réserve ce taux aux périmètres couverts par un PSMV approuvé. Le taux de 22 % suppose un PVAP approuvé ou une déclaration d'utilité publique de la restauration. Dans ces onze communes, un investisseur doit vérifier l'état du document de gestion du site avant de chiffrer son avantage fiscal.

Quels risques pour les porteurs de parts de SCPI Malraux ?

L'avantage fiscal ne protège pas la valeur du capital investi. Le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert le 8 octobre 2026 une procédure de redressement judiciaire (la procédure collective réservée à une entreprise en cessation des paiements dont le sauvetage reste envisageable) à l'égard de Patrimoine Pierre, une SCPI de type Malraux gérée par Inter Gestion REIM. Le jugement fixe la cessation des paiements au 21 septembre 2026 et désigne la Selarl Guigon associés comme mandataire judiciaire. Son annonce est parue au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales le 25 octobre 2026.

Une SCPI fiscale (société civile de placement immobilier qui transmet à ses associés l'avantage fiscal lié aux travaux) immobilise l'épargne pendant toute la durée de location et de revente des immeubles. La valeur des parts dépend du prix de revente des logements restaurés.

Le calendrier parlementaire jusqu'en décembre

L'Assemblée nationale doit achever l'examen de la première partie avant de passer aux crédits des missions, dont la mission Culture. L'article 47 de la Constitution laisse à l'Assemblée 40 jours après le dépôt pour sa première lecture, soit jusqu'aux environs du 10 novembre 2026. Le Sénat examinera ensuite le texte. Le Parlement dispose au total de 70 jours, soit jusqu'aux environs du 10 décembre 2026. De nouveaux amendements sur le Malraux ou sur les monuments historiques restent possibles au Sénat.

Pour un foyer qui prépare une opération en 2027, trois paramètres restent à suivre : le texte définitif de la loi de finances, l'état du plan de sauvegarde du site visé et le calendrier des travaux sur quatre ans, qui conditionne l'utilisation du plafond de 400 000 euros.