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Le marché du viager français propose deux formules radicalement différentes : le viager occupé (95% des transactions) et le viager libre (5% du marché). Chacune répond à des objectifs patrimoniaux distincts et présente des profils risque-rendement opposés. Ce guide vous aide à choisir la formule optimale selon votre situation.
Le viager occupé permet au vendeur (crédirentier) de conserver l'usage du bien jusqu'à son décès, soit par occupation directe (droit d'usage et d'habitation - DUH), soit par mise en location (usufruit). L'acheteur (débirentier) acquiert uniquement la nue-propriété et devra attendre pour occuper le bien.
Fonctionnement du bouquet et de la rente :
Décote d'occupation : -40% à -60% Le prix de vente en viager occupé est réduit de 40% à 60% par rapport à la valeur libre, selon l'âge du vendeur et le type de droit réservé.
La formule de calcul standard :
En viager libre, l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement après la signature. Le vendeur ne conserve aucun droit d'usage, mais reçoit un bouquet plus élevé et une rente viagère à vie.
Avantages de la disponibilité immédiate :
| Critère | Viager Occupé | Viager Libre |
|---|---|---|
| Occupation par l'acheteur | Différée (au décès du vendeur) | Immédiate (dès la vente) |
| Mise en location possible | Non (sauf usufruit vendeur) | Oui (revenus locatifs immédiats) |
| Prix de vente | 40-60% inférieur au marché | Proche du prix de marché |
| Bouquet moyen | 30 000€ - 80 000€ | 100 000€ - 200 000€ |
| Rente mensuelle | 400€ - 1 200€ | 800€ - 2 500€ |
![article-2-image-1]
Le choix entre occupé et libre impacte directement les sommes reçues :
Exemple : Appartement parisien 400 000€ de valeur libre
| Élément | Viager Occupé (Vendeur 75 ans) | Viager Libre (Vendeur 75 ans) |
|---|---|---|
| Valeur vénale | 400 000€ | 400 000€ |
| Décote occupation | -50% (200 000€) | 0€ |
| Valeur occupée | 200 000€ | 400 000€ |
| Bouquet (30%) | 60 000€ | 120 000€ |
| Capital rente | 140 000€ | 280 000€ |
| Rente mensuelle | 1 167€ /mois | 2 333€ /mois |
| Espérance de vie | 12 ans (INSEE) | 12 ans (INSEE) |
| Total perçu si décès à 87 ans | 228 000€ | 456 000€ |
Rente viagère libre = x2 la rente occupée À bouquet équivalent en pourcentage, la rente en viager libre est environ deux fois supérieure à celle du viager occupé.
L'investissement en viager occupé vs libre génère des profils de rendement opposés :
Viager occupé - Rentabilité différée :
Viager libre - Rentabilité immédiate :
Simulation comparative pour l'acheteur :
| Année | Viager Occupé 200k€ | Viager Libre 400k€ + Location |
|---|---|---|
| An 1 | -60k€ bouquet -14k€ rentes = -74k€ | -120k€ bouquet -28k€ rentes +18k€ loyers = -130k€ |
| An 5 | -130k€ cumulé | -230k€ cumulé +90k€ loyers = -140k€ |
| An 10 | -200k€ cumulé | -400k€ cumulé +180k€ loyers = -220k€ |
| An 15 (décès vendeur) | -270k€ + bien 450k€ = +180k€ | -520k€ + bien 450k€ +270k€ loyers = +200k€ |
![article-2-image-2]
TRI viager libre : 4,2% vs occupé : 3,1% Sur 15 ans avec mise en location, le viager libre génère un TRI supérieur de 1,1 point grâce aux revenus locatifs immédiats (source : Vita Pecunia).
Comparez le viager avec d'autres placements et visualisez l'évolution de votre capital.
Lancer la simulationProfil vendeur idéal :
Profil acheteur idéal :
Profil vendeur idéal :
Profil acheteur idéal :
La fiscalité de la rente viagère est identique en occupé et libre, avec abattement selon l'âge :
| Âge lors du 1er versement | Abattement fiscal | Fraction imposable |
|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 30% | 70% |
| 50 à 59 ans | 50% | 50% |
| 60 à 69 ans | 60% | 40% |
| 70 ans et plus | 70% | 30% |
Optimisation fiscale : 70% de la rente exonérée Pour un vendeur de 75 ans recevant 2 000€/mois, seuls 600€ sont imposables (soit ~90€ d'impôt TMI 15%).
Différence majeure : le bouquet
Viager occupé :
Viager libre :
Intégrez le viager dans une vision globale de votre stratégie patrimoniale.
Lancer le bilanPour le vendeur :
Pour l'acheteur :
Pour le vendeur :
Pour l'acheteur :
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Formule intermédiaire où le vendeur se réserve un droit d'usage partiel :
Exemple : Résidence secondaire en bord de mer, occupée par le vendeur l'été, louée par l'acheteur le reste de l'année.
Variante où la rente est versée pendant une durée fixe (10-20 ans) indépendamment du décès :
Viager à terme : -15% à -25% sur la rente La suppression de l'aléa réduit la rente mensuelle de 15% à 25% par rapport à un viager classique.
Nos conseillers patrimoniaux analysent votre projet et vous orientent vers la meilleure stratégie.
Être rappelé sous 6hChoisir le viager occupé si :
Choisir le viager libre si :
Choisir le viager occupé si :
Choisir le viager libre si :
Choisir entre viager occupé et libre nécessite une analyse patrimoniale complète, pas seulement un calcul de rentabilité. France Épargne évalue :
Analyse patrimoniale globale :
Exemple d'arbitrage : Pour un appartement 500k€, un senior de 80 ans en bonne santé pourrait obtenir :
Notre accompagnement vous aide à choisir la solution optimale selon votre situation complète.
Analyse d'investissement rigoureuse :
Nos calculs intègrent :
Le viager occupé représente 95% du marché pour une raison simple : il répond au besoin majoritaire des seniors de rester chez eux tout en monétisant leur patrimoine. Le viager libre, bien que minoritaire, offre des avantages financiers supérieurs pour les vendeurs mobiles et les acheteurs cherchant des revenus immédiats.
Les 3 critères déterminants :
France Épargne vous accompagne dans cette décision patrimoniale majeure. Notre analyse objective compare le viager (occupé ou libre) avec toutes les alternatives : vente classique, démembrement, SCPI, assurance-vie. Demandez votre bilan patrimonial gratuit pour une étude personnalisée de votre situation.
📞 Consultation gratuite : Nos gestionnaires de patrimoine analysent votre cas en 48h et vous présentent toutes les options (viager occupé, libre, ou alternatives plus adaptées).
Cet article est mis à jour régulièrement avec les dernières évolutions fiscales et réglementaires du marché du viager français.
Nos conseillers patrimoniaux analysent votre projet et vous orientent vers la meilleure stratégie.