Berlin relance le risque d'expropriation : Covivio et les foncières cotées reculent
Die Linke, en tête à Berlin avec 25,7 %, veut socialiser les grands bailleurs. Covivio, qui y possède 17 631 logements, a perdu 15,7 % depuis le 30 juin, Vonovia 21,3 %. Le gouvernement fédéral promet une loi de blocage que des juristes jugent inconstitutionnelle.
La perspective d'une expropriation des grands bailleurs berlinois pèse de nouveau sur les foncières cotées européennes. Die Linke (La Gauche, parti de gauche radicale) est arrivée en tête des élections régionales de Berlin le 20 septembre 2026 avec 25,7 % des voix, et son programme prévoit de transférer à la collectivité les logements des grands propriétaires privés. Covivio, foncière française cotée à Paris, possède 17 631 logements dans la capitale allemande. Son action a terminé la séance du mercredi 30 septembre à 45,16 euros, en baisse de 15,7 % depuis le 30 juin.
La baisse touche tout le secteur. D'après nos relevés des cours de clôture, Vonovia, premier bailleur résidentiel allemand, a perdu 21,3 % depuis le début du trimestre, à 17 euros. Grand City Properties recule de 19,8 %. À Paris, Gecina cède 15,4 % et Unibail Rodamco Westfield 13 %. Klépierre limite son repli à 3 %.
Le scrutin berlinois du 20 septembre et le projet de socialisation
La socialisation (Vergesellschaftung en allemand) désigne le transfert de biens privés en propriété collective contre une indemnité fixée par la loi. L'article 15 de la Loi fondamentale allemande l'autorise pour le sol et les moyens de production. Le 26 septembre 2021, 59,14 % des votants berlinois ont approuvé un référendum demandant au Sénat de Berlin de socialiser les bailleurs de 3 000 logements ou plus. Le Sénat n'a pas appliqué ce vote. Le 26 septembre 2025, le collectif Deutsche Wohnen & Co. enteignen a publié son propre projet de loi, qui porte sur environ 220 000 logements.
Die Linke dispose de 47 sièges à la Chambre des députés de Berlin. Avec les Verts (26 sièges) et le SPD (22 sièges), elle atteindrait 95 sièges sur 158. Un congrès du parti a invité les deux formations à des discussions exploratoires, et le bureau du SPD berlinois a accepté l'invitation le samedi 26 septembre, selon le quotidien taz. Son coprésident Steffen Krach a toutefois averti qu'il existe « des obstacles très élevés » à une coalition. Selon la taz, Die Linke veut d'abord rencontrer chaque parti séparément, et les discussions doivent commencer cette semaine.
L'exposition de Covivio au logement berlinois
Covivio possède environ 41 000 logements en Allemagne par l'intermédiaire de sa filiale Covivio Immobilien, dont elle détient 61,7 %. Berlin représente 58 % de ce portefeuille en valeur, selon le rapport financier semestriel 2026 de la foncière. Le patrimoine berlinois vaut 4,54 milliards d'euros à 100 %, et 2,86 milliards d'euros en part du groupe (la fraction qui revient aux actionnaires de Covivio). Rapporté au patrimoine total de 16,3 milliards d'euros en part du groupe, il pèse environ 17,6 %, selon nos calculs. Les loyers berlinois ont représenté 15 % du chiffre d'affaires en part du groupe au premier semestre 2026.
Dans ce rapport arrêté le 20 juillet 2026, Covivio écrivait que l'incertitude concernant d'éventuelles mesures d'expropriation « s'est largement dissipée » après l'annonce en juin, par le gouvernement fédéral, d'une législation destinée à écarter ce risque. Le scrutin du 20 septembre rouvre la question. Covivio évalue ses logements berlinois à 3 480 euros par mètre carré. Le même document indique que le prix moyen des immeubles existants à Berlin atteint 4 954 euros par mètre carré. Le projet de loi du collectif prévoit une indemnisation nettement inférieure à la valeur de marché. Le niveau d'une éventuelle indemnité déterminerait la perte des actionnaires.
Le projet fédéral contre la socialisation
Le chancelier Friedrich Merz a répété après le scrutin : « Es gibt in Deutschland keine Enteignungen von privatem Eigentum » (« il n'y a pas d'expropriation de la propriété privée en Allemagne »), selon le site juridique Legal Tribune Online (LTO). Le 17 juin 2026, la Bavière a présenté une proposition de résolution demandant au gouvernement fédéral un texte cadre sur les socialisations. Ce texte garantirait aux propriétaires concernés « un dédommagement immédiat et équivalent ». En juillet 2026, la coalition fédérale CDU/CSU et SPD s'est accordée pour présenter une loi destinée à empêcher les Länder de socialiser les logements locatifs privés.
Des juristes contestent cette parade. Dans une analyse publiée par LTO, ses auteurs estiment qu'une loi fédérale d'interdiction serait contraire à la Constitution, même présentée comme loi cadre. Selon eux, seule une révision de la Loi fondamentale votée aux deux tiers du Bundestag et du Bundesrat permettrait de fermer cette porte. Bloomberg souligne qu'une loi berlinoise d'expropriation serait presque certainement contestée devant la Cour constitutionnelle, tout comme une loi fédérale d'interdiction. Selon l'agence, le dossier resterait alors en suspens pendant des années.
Les taux longs français et allemands depuis juin
La remontée des taux explique une partie de la baisse, y compris pour des sociétés sans logement à Berlin. Le rendement moyen de l'OAT à 10 ans (obligation assimilable du Trésor, la dette de l'État français) est passé de 3,68 % en juin à 4,00 % en août, selon les séries de la Banque centrale européenne (BCE). Sur la même période, le rendement du Bund allemand à 10 ans a progressé de 2,96 % à 3,19 %. Quand les taux sans risque montent, les investisseurs exigent un rendement locatif plus élevé des immeubles. Les valeurs d'expertise baissent alors, et le coût de refinancement de la dette des foncières augmente.
TAG Immobilien, qui ne serait pas directement visée par une socialisation à Berlin, a perdu 22 % ce trimestre, selon Bloomberg. Thomas Rothaeusler, analyste de Deutsche Bank, a écrit avant le scrutin qu'une incertitude réglementaire prolongée serait « structurellement dommageable » pour le secteur, même avec une faible probabilité d'expropriation. « Tant que la rhétorique politique actuelle reste active, elle devrait continuer à peser sur la performance du secteur », a ajouté l'analyste, cité par Bloomberg.
L'avis de Jefferies sur les valorisations allemandes
Pierre-Emmanuel Clouard, analyste chez Jefferies à Paris, juge les valorisations attrayantes malgré l'absence de catalyseur. « Le secteur n'a pas été aussi intéressant en termes de valorisation depuis 2012 », a-t-il déclaré à Bloomberg. Il reconnaît que l'immobilier résidentiel allemand figure « probablement en bas de la liste des envies des investisseurs ». D'après les objectifs de cours moyens des courtiers suivis par Bloomberg, le potentiel de hausse atteint 53 % pour Grand City Properties, Aroundtown, TAG Immobilien, Vonovia et LEG Immobilien. Il est de 22 % pour le sous-indice immobilier du Stoxx 600.
Le mardi 29 septembre, Vonovia a gagné 2,1 % après un recul des anticipations de hausse des taux de la BCE. L'action a reperdu 2,4 % le lendemain.
L'exposition géographique des foncières cotées
Pour l'épargnant qui détient des foncières cotées de type SIIC ou REIT, l'épisode berlinois montre que le cours dépend chaque jour des taux et des règles locales des pays où se trouvent les immeubles. Une SIIC (société d'investissement immobilier cotée) est exonérée d'impôt sur les sociétés sur son activité locative. En contrepartie, elle doit distribuer 95 % de ses bénéfices locatifs et 70 % de ses plus-values de cession. Le REIT (Real Estate Investment Trust) est le statut équivalent aux États-Unis et dans plusieurs autres pays.
Les écarts de performance du trimestre reflètent la composition des portefeuilles. Klépierre, spécialisée dans les centres commerciaux européens, perd 3 %. Covivio, dont 30 % du patrimoine est investi dans le logement allemand, cède 15,7 %. Les rapports semestriels des foncières publient la répartition géographique de leurs actifs, ce qui permet de mesurer l'exposition de chaque titre à un marché comme Berlin avant d'investir.
Le calendrier des prochaines semaines
- Les discussions exploratoires entre Die Linke, les Verts et le SPD berlinois, qui détermineront l'ouverture de négociations de coalition.
- Le projet de loi fédéral sur la protection des investissements dans le logement, annoncé par la coalition de Friedrich Merz.
- Les chiffres d'activité au 30 septembre des foncières françaises, que Covivio et Gecina publient chaque année en octobre.
Sources
- Covivio, rapport financier semestriel 2026
- Résultats de l'élection à la Chambre des députés de Berlin, 20 septembre 2026
- taz, Sondierungen in Berlin
- Legal Tribune Online, Vergesellschaftung von Wohnungen : Verbot wäre verfassungswidrig
- Bloomberg, Threat of Berlin Property Grab Spooks Real Estate Stocks, 29 septembre 2026
- Deutsche Wohnen & Co. enteignen, projet de loi de socialisation
- Banque centrale européenne, rendements des emprunts d'État à long terme
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