SIIC et REITs (Foncières Cotées)

Une SIIC (société d'investissement immobilier cotée) est une société foncière admise aux négociations sur un marché réglementé qui a opté pour un régime d'exonération d'impôt sur les sociétés sur ses revenus locatifs et ses plus-values immobilières. La contrepartie est écrite dans la loi : l'article 208 C du Code général des impôts impose la distribution de 95 % des bénéfices exonérés provenant de la location des immeubles, avant la fin de l'exercice qui suit leur réalisation. Les plus-values de cession exonérées suivent la même logique à hauteur de 70 %, et les produits reçus de filiales ayant opté pour le même régime doivent être redistribués intégralement. L'actionnaire d'une foncière cotée reçoit donc, année après année, la quasi-totalité du loyer net encaissé par la société.

Le régime a été institué par l'article 11 de la loi n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 de finances pour 2003 et transpose en droit français le modèle américain du REIT (Real Estate Investment Trust), né du REIT Act signé le 14 septembre 1960 (source : Nareit). La logique est identique des deux côtés de l'Atlantique : un seul niveau d'imposition, chez le porteur, au lieu de deux. Le marché américain reste le plus profond, avec 1 660 milliards de dollars de capitalisation boursière pour l'indice FTSE Nareit All REITs au 31 juillet 2026 et 149 REITs cotés au New York Stock Exchange (source : Nareit, REIT Industry Financial Snapshot). Les REITs cotés américains ont versé près de 71 milliards de dollars de dividendes au titre de 2025.

L'accès au régime français est encadré par plusieurs conditions cumulatives. Le capital social ne doit pas être inférieur à 15 millions d'euros. L'objet social doit porter sur l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou sur la détention directe ou indirecte de participations dans des sociétés au même objet. Un verrou de concentration complète le dispositif : le capital ou les droits de vote ne doivent pas être détenus à hauteur de 60 % ou plus par une ou plusieurs personnes agissant de concert. Les filiales placées sous le même régime d'exonération doivent être détenues à 95 % au moins par la société mère, directement ou indirectement. Ces seuils expliquent la physionomie du marché français : peu de sociétés, une capitalisation concentrée, un flottant large.

La France compte quelques poids lourds européens. Au 20 août 2026, Unibail-Rodamco-Westfield affichait 14,89 milliards d'euros de capitalisation boursière, Klépierre 11,03 milliards, Covivio 5,68 milliards, Gecina 5,30 milliards et Icade 1,42 milliard (source : stockanalysis.com, cours de clôture Euronext Paris). Ces cinq sociétés couvrent des métiers différents : centres commerciaux pour les deux premières, bureaux et hôtellerie pour Covivio, bureaux et résidentiel parisiens pour Gecina, bureaux et actifs de santé pour Icade. Acheter une foncière revient à acheter un métier immobilier précis, avec son cycle propre et sa clientèle locative.

La liquidité distingue radicalement ce format des autres véhicules de pierre papier. Une part de SCPI se cède sur un marché secondaire animé par la société de gestion, avec un délai qui dépend des ordres d'achat en attente. Une action de foncière se vend en séance, au cours du moment, avec un règlement à deux jours ouvrés. Cette liquidité a un prix : le cours varie chaque jour et s'écarte durablement de la valeur d'expertise du patrimoine.

Cet écart porte un nom, la décote sur ANR (actif net réévalué). L'actif net réévalué mesure la valeur d'expertise des immeubles diminuée de la dette et des autres passifs, rapportée au nombre d'actions. Lorsque le cours de Bourse s'établit en dessous de cette valeur, chaque euro investi donne accès à plus d'un euro de patrimoine net. L'écart atteignait 49,2 % sur Gecina au 20 août 2026 : le titre cotait 71,60 euros pour un actif net réévalué EPRA NTA de 141,0 euros par action, publié au 30 juin 2026 contre 144,1 euros au 31 décembre 2025 (communiqué Gecina du 22 juillet 2026). Ce mécanisme explique une part importante des rendements affichés : une distribution qui vaut 3,90 % de l'actif net réévalué ressort à 7,68 % du prix payé lorsque la décote atteint ce niveau.

Les rendements distribués reflètent cette arithmétique. Au 20 août 2026, Gecina affichait un rendement du dividende de 7,72 % pour une distribution annuelle de 5,50 euros par action, Covivio 7,30 %, Klépierre 4,93 % pour un dividende de 1,90 euro et Unibail-Rodamco-Westfield 4,38 % (source : stockanalysis.com). Ces niveaux se comparent au taux de distribution moyen des SCPI, établi à 4,91 % en 2025 par l'ASPIM dans son communiqué de février 2026. France Épargne construit cette comparaison sur le net réellement conservé, car les régimes fiscaux des deux véhicules divergent.

Un dernier trait distingue le format coté : la société y est jugée en continu par le marché. Une augmentation de capital mal accueillie fait reculer le titre, une cession d'actifs bien valorisée le fait progresser, une dégradation de notation renchérit immédiatement la dette future. Cette discipline permanente pèse sur les décisions de gestion et se lit dans les publications trimestrielles. Elle explique aussi pourquoi les foncières cotées ont ajusté leur endettement plus vite que le reste du secteur immobilier après 2022, par cessions d'actifs et par réduction des distributions exceptionnelles. Un épargnant qui achète une action de foncière achète donc un patrimoine immobilier et une équipe de direction soumise à cette surveillance, deux éléments qu'un conseiller examine séparément.

La mécanique d'une foncière cotée se lit en quatre temps : elle acquiert des immeubles, les loue, se refinance, puis redistribue. Chaque étape obéit à des règles précises qui déterminent le montant qui arrive sur votre compte.

L'acquisition se finance par deux sources. Les fonds propres proviennent des actionnaires, par apport initial ou par augmentation de capital. La dette provient des banques et du marché obligataire. Le rapport entre la dette et la valeur du patrimoine porte le nom de LTV (loan to value). Un LTV de 38 % signifie que 38 euros de dette financent 100 euros d'immeubles, les 62 euros restants venant des actionnaires. Ce levier amplifie le résultat dans les deux sens : il augmente le rendement des fonds propres tant que le taux de rendement des immeubles dépasse le coût de la dette, et il le comprime dans le cas inverse.

L'exploitation produit le résultat récurrent. Les loyers encaissés sont diminués des charges non refacturables, des frais de structure, puis des intérêts de la dette. Le solde constitue le résultat net récurrent, indicateur central de communication du secteur. C'est sur cette base, retraitée selon les règles fiscales, que se calcule l'obligation de distribution de 95 % prévue à l'article 208 C.

Le refinancement conditionne la trajectoire. Une foncière ne rembourse pas sa dette avec ses loyers, elle la refinance à l'échéance. La maturité moyenne de la dette et le calendrier des tombées deviennent alors des données de premier plan : une société qui refinance une souche obligataire émise à taux bas voit son coût de la dette progresser, et son résultat récurrent reculer d'autant. La remontée des taux directeurs de 2022 et 2023 a produit exactement cet effet sur l'ensemble du secteur européen.

La distribution clôt le circuit. Le conseil d'administration arrête un montant compatible avec l'obligation légale, le soumet à l'assemblée générale, puis la société détache le coupon. La date de détachement fixe l'éligibilité : l'actionnaire inscrit en compte la veille perçoit le dividende. La plupart des foncières françaises versent un acompte en cours d'exercice et un solde après l'assemblée générale.

L'actif net réévalué occupe une place à part dans ce dispositif. Deux fois par an, des experts immobiliers indépendants valorisent chaque immeuble du portefeuille. La somme de ces valeurs, diminuée de la dette nette et des autres passifs, divisée par le nombre d'actions, donne l'ANR par action. Le marché européen a convergé vers les définitions publiées par l'EPRA (European Public Real Estate Association), notamment l'EPRA NTA, qui sert de référence commune aux analystes. Le rapprochement entre le cours de Bourse et cet ANR constitue le premier réflexe d'analyse d'une foncière.

La méthode de travail de France Épargne repose sur trois lectures croisées. La première porte sur le patrimoine : nature des actifs, localisation, taux d'occupation, durée résiduelle des baux, indexation des loyers. La deuxième porte sur le bilan : niveau de LTV, coût moyen de la dette, part à taux fixe, calendrier de refinancement, notation financière. La troisième porte sur la valorisation : décote ou prime sur ANR, rendement du dividende, multiple du résultat récurrent. Un rendement élevé qui provient d'un cours effondré ne signifie pas la même chose qu'un rendement élevé adossé à un patrimoine stable.

L'accès pratique se fait par trois canaux. Le compte-titres ordinaire permet la détention directe des actions, sans plafond de versement ni contrainte de durée. Les unités de compte d'un contrat d'assurance vie ou de capitalisation donnent accès à certains titres vifs et à des fonds immobiliers cotés, avec la fiscalité propre à l'enveloppe. Les fonds indiciels répliquant un indice immobilier européen mutualisent l'exposition sur l'ensemble du gisement, pour des frais courants de 0,40 % par an sur l'iShares European Property Yield UCITS ETF, adossé à l'indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+ et doté de 840 millions d'euros d'encours (justETF, août 2026). Le plan d'épargne en actions reste fermé aux SIIC depuis le 21 octobre 2011, point que beaucoup d'épargnants découvrent au moment de passer leur premier ordre. France Épargne arbitre entre ces canaux à partir de votre tranche marginale d'imposition, de votre horizon et du reste de votre allocation.

Le calendrier de l'information financière structure enfin le suivi d'une position. Les foncières françaises publient un chiffre d'affaires locatif trimestriel, des résultats semestriels accompagnés d'une expertise complète du patrimoine, et des résultats annuels qui fixent le montant soumis à l'assemblée générale. Entre ces échéances, les communiqués d'acquisition, de cession et de refinancement modifient la structure du bilan. Un porteur qui ignore ce calendrier découvre les inflexions avec plusieurs mois de retard. Nos conseillers reprennent ces publications ligne par ligne pour vos positions et signalent les évolutions qui appellent un arbitrage, qu'il s'agisse d'une révision d'actif net réévalué, d'un changement de politique de distribution ou d'une opération de croissance externe financée par émission d'actions nouvelles.

Le secteur immobilier coté a traversé trois régimes de marché successifs en cinq ans, et chacun a laissé une trace visible dans les valorisations actuelles. La compréhension de cet enchaînement conditionne le calibrage d'une entrée aujourd'hui.

La période de taux bas a porté les valorisations jusqu'en 2021. Le coût de la dette évoluait sous 2 % pour les meilleures signatures du secteur, les taux de capitalisation des immeubles se comprimaient, et les actifs nets réévalués progressaient d'exercice en exercice. Les cours de Bourse traitaient alors proches de l'ANR, parfois au-dessus pour les segments les plus recherchés comme la logistique.

La remontée des taux directeurs de 2022 et 2023 a inversé la mécanique. Les investisseurs ont exigé des taux de rendement plus élevés sur les immeubles, ce qui a fait reculer les valeurs d'expertise. Simultanément, le coût de refinancement de la dette a progressé, comprimant le résultat récurrent. Les cours ont anticipé ces deux mouvements avant que les expertises ne les enregistrent, ce qui a creusé une décote généralisée. Gecina cotait encore 49,2 % sous son actif net réévalué au 20 août 2026, et Covivio 39,1 % sous le sien, les deux sociétés ayant publié respectivement 141,0 euros et 84,2 euros par action au 30 juin 2026.

La phase de normalisation se lit dans les publications récentes. Klépierre a relevé son actif net réévalué de 5,3 % sur six mois, à 37,80 euros par action au 30 juin 2026, avec un rendement initial net EPRA moyen de 5,6 % et un ratio LTV ramené à 33,8 %. Gecina a inscrit un mouvement inverse sur la même période, son actif net réévalué reculant de 2,2 % à 141,0 euros. Les cours ont suivi ces trajectoires opposées, Klépierre traitant au dessus de sa valeur d'expertise et Gecina très en dessous. La décote résiduelle constitue le principal argument des gérants spécialisés et leur principal sujet de désaccord, car un écart durable traduit parfois un doute légitime du marché sur les expertises elles-mêmes.

La dispersion sectorielle dépasse aujourd'hui l'écart entre l'immobilier coté et les autres classes d'actifs. Les bureaux périphériques souffrent de la généralisation du travail à distance et d'un besoin de capex énergétique lourd. Les bureaux centraux de qualité conservent des taux d'occupation élevés et une capacité d'indexation intacte. Les commerces ont absorbé le choc du commerce en ligne sur les actifs dominants, Klépierre relevant une fréquentation en hausse de 1,2 % au premier semestre 2026 sur un portefeuille estimé à 21,8 milliards d'euros. La logistique bénéficie d'une demande structurelle. Les actifs de santé offrent des baux longs indexés. Un investisseur qui achète l'indice achète cette dispersion entière ; un investisseur qui sélectionne prend position sur un segment.

La comparaison avec les SCPI éclaire l'arbitrage le plus fréquent chez nos clients. Le marché des SCPI pesait 89 milliards d'euros de capitalisation au 31 décembre 2025, en progression de 0,6 % sur un an, et a collecté 4,6 milliards d'euros nets sur l'exercice, en hausse de 29 % selon l'ASPIM (communiqué de février 2026). Son taux de distribution moyen s'est établi à 4,91 %, en hausse de 0,19 point sur un an. La moitié des véhicules du marché a maintenu ou relevé son acompte, l'autre moitié l'a réduit, avec une baisse moyenne pondérée de 10 %. Ces chiffres montrent un ajustement en cours, étalé dans le temps par le rythme des expertises, quand le marché coté avait déjà purgé la même correction en quelques trimestres.

Le rythme d'ajustement constitue précisément la différence structurelle entre les deux formats. Une valeur de part de SCPI se met à jour une fois par an, sur la base d'expertises annuelles. Un cours de foncière intègre l'information en continu. L'investisseur coté encaisse la correction immédiatement et bénéficie du rebond de la même façon ; l'investisseur non coté observe un lissage qui masque temporairement l'ampleur du mouvement. Aucun des deux formats ne supprime le cycle immobilier, ils le donnent à voir à des cadences différentes.

La position de France Épargne consiste à traiter les deux poches comme complémentaires plutôt que substituables. Une allocation immobilière construite avec un conseiller répartit l'exposition entre un socle non coté peu volatil, adapté à un objectif de revenu régulier, et une poche cotée qui apporte la liquidité, l'accès international et la capacité à saisir une décote. Le dosage dépend de votre horizon, de votre besoin de revenu et de votre tolérance aux variations de valorisation.

Deux indicateurs guident nos points d'entrée. Le premier est l'écart entre le taux de rendement des immeubles détenus et le coût moyen de la dette de la société, qui mesure l'apport du levier aux fonds propres. Un écart qui se referme annonce une compression du résultat récurrent avant même que les comptes ne l'enregistrent. Le second est la part de la dette à taux fixe et sa maturité moyenne, qui déterminent la vitesse à laquelle une variation des taux de marché atteint le compte de résultat. Ces deux données figurent dans les présentations semestrielles de chaque foncière et se comparent d'une société à l'autre. Votre conseiller chiffre ce dosage sur votre patrimoine réel et vous répond sous 6h.

La détention d'actions de foncières expose à des risques identifiés, et à un régime fiscal qui diffère de celui des autres actions françaises. Ces deux dimensions doivent être arrêtées avant le premier ordre.

Le risque de marché vient en premier. Le cours d'une foncière varie chaque séance et suit à court terme les mouvements généraux des marchés actions, indépendamment de la valeur des immeubles détenus. Un porteur contraint de vendre pendant une phase de repli réalise une perte en capital que la valeur d'expertise du patrimoine ne compense pas. Le recul du secteur pendant la remontée des taux de 2022 et 2023 en donne la mesure : les cours ont reculé bien au-delà de la baisse enregistrée par les expertises immobilières.

Le risque de taux agit par deux canaux. Une hausse des taux longs relève le taux de rendement exigé sur les immeubles, ce qui abaisse mécaniquement leur valeur d'expertise. Elle renchérit également le refinancement de la dette existante, ce qui comprime le résultat récurrent distribuable. Le levier amplifie ces deux effets : une société dont le LTV atteint 45 % subit un impact sur ses fonds propres nettement supérieur à celui d'une société dont le LTV s'établit à 30 %, pour une même variation des valeurs d'expertise.

Le risque sectoriel varie selon le métier. Les bureaux affrontent la réorganisation du travail et un besoin d'investissement énergétique important pour maintenir la valeur locative des immeubles anciens. Les commerces dépendent de la santé financière de leurs enseignes locataires. La logistique reste sensible aux volumes de commerce en ligne. Un portefeuille concentré sur un seul segment reproduit ce risque sans atténuation.

Le dividende n'est pas garanti. L'obligation de distribution de l'article 208 C porte sur les bénéfices exonérés réalisés, elle ne crée aucune obligation de résultat. Une société qui voit son résultat récurrent reculer distribue moins, sans perdre son régime fiscal. Aucun engagement de régularité ne pèse sur le montant versé d'une année à l'autre.

La fiscalité du porteur appelle une attention particulière, car elle diverge du régime de droit commun des dividendes français sur trois points. Premier point, le taux global. Les dividendes perçus sur un compte-titres ordinaire supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026, addition de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux. Le détail des taux figure sur la fiche F2329 de service-public.gouv.fr : CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %. Les contrats d'assurance vie, les plans d'épargne logement et le livret d'épargne populaire restent soumis à 17,2 %, la CSG y demeurant fixée à 9,2 %.

Deuxième point, l'absence d'abattement. Un contribuable qui opte pour l'imposition au barème progressif bénéficie normalement d'un abattement de 40 % sur les dividendes d'actions françaises, destiné à corriger la double imposition du bénéfice déjà taxé à l'impôt sur les sociétés. Les distributions prélevées sur les bénéfices exonérés d'une SIIC échappent à cette correction, faute de double imposition à corriger. L'option pour le barème perd donc une part importante de son intérêt sur cette classe d'actifs, ce qu'un conseiller vérifie au regard de votre tranche marginale.

Troisième point, l'exclusion du plan d'épargne en actions. Les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA (plan d'épargne en actions) depuis le 21 octobre 2011. Les titres inscrits avant cette date bénéficient d'une clause de maintien, mais tout nouvel achat s'effectue hors PEA. La détention passe donc par un compte-titres ordinaire, par les unités de compte d'un contrat d'assurance vie ou de capitalisation, ou par un fonds immobilier européen dont l'éligibilité dépend de sa composition.

Deux mécanismes complètent le tableau déclaratif. L'établissement payeur prélève à la source un prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 %, qui constitue un acompte imputable sur l'impôt dû l'année suivante. Une dispense reste ouverte aux contribuables dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 50 000 euros pour une personne seule et à 75 000 euros pour un couple soumis à imposition commune, sur demande formulée avant le 30 novembre de l'année précédant le versement (source : impots.gouv.fr). Enfin, les actions de sociétés à prépondérance immobilière relèvent de règles d'assiette propres à l'impôt sur la fortune immobilière, avec des exonérations liées au niveau de participation détenue dans une société cotée. Un conseiller vérifie l'application de ces règles au vu de votre pourcentage de détention.

Deux risques propres au format coté complètent la liste. Le premier est la dilution. Une foncière ne conserve presque rien de son résultat, puisque la loi lui impose de le distribuer ; elle finance donc sa croissance par la dette ou par émission d'actions nouvelles. Un actionnaire qui ne suit pas une augmentation de capital voit sa quote-part de patrimoine se réduire. Le second est la sortie du régime. Une société qui cesse de remplir les conditions de l'article 208 C perd l'exonération et redevient imposable à l'impôt sur les sociétés, avec des conséquences immédiates sur le résultat distribuable. Ces deux points figurent dans les documents d'information réglementaires des sociétés concernées. France Épargne vérifie chacun de ces éléments sur votre situation avant toute mise en place.

Cette classe d'actifs sert des objectifs patrimoniaux très différents selon la situation du détenteur. Les profils suivants reviennent le plus souvent dans les bilans conduits par nos conseillers.

Le cadre en phase de constitution dispose d'une capacité d'épargne mensuelle régulière et d'un horizon long. Le ticket unitaire réduit, 18,61 euros pour une action Icade et 38,54 euros pour une action Klépierre au 20 août 2026, autorise des versements fractionnés que le ticket d'entrée d'une SCPI, fréquemment supérieur à 5 000 euros, rend impossible. Ce profil construit progressivement une exposition immobilière sans immobiliser une somme importante d'un seul coup, et sans recourir au crédit. Le conseiller cale le rythme des versements sur la capacité d'épargne et arbitre entre fonds indiciel et titres vifs selon le montant cumulé visé.

Le détenteur de SCPI cherchant à diversifier représente le cas le plus fréquent. Il détient déjà plusieurs dizaines de milliers d'euros de parts, souvent concentrées sur les bureaux et les commerces français ou européens. L'ajout d'une poche cotée apporte trois éléments absents de son portefeuille : la liquidité, l'accès aux segments peu représentés dans l'univers SCPI comme les data centers ou les tours de télécommunication, et la possibilité d'entrer sous la valeur d'expertise. L'analyse commence par le recensement des expositions sectorielles existantes, afin d'éviter un doublement involontaire sur un même métier immobilier.

Le retraité en recherche de revenu privilégie la régularité des versements. Les foncières françaises fractionnent leur distribution en un acompte et un solde, ce qui étale le revenu sur l'année. Les rendements observés au 20 août 2026 allaient de 4,38 % pour Unibail-Rodamco-Westfield à 7,72 % pour Gecina (source : stockanalysis.com). La contrepartie tient à la variation du capital, qui appelle un dimensionnement prudent de la poche par rapport au patrimoine total. Un conseiller détermine le montant compatible avec un besoin de revenu constant, en conservant un matelas de trésorerie qui évite toute vente contrainte pendant un repli.

Le chef d'entreprise disposant d'une trésorerie stable utilise plutôt le contrat de capitalisation, souscrit par la société ou à titre personnel. Ce format permet de loger des unités de compte immobilières tout en conservant une comptabilisation adaptée à la structure. L'arbitrage se joue entre la fiscalité de l'enveloppe, les frais de gestion annuels et l'univers de supports référencés par l'assureur. Notre conseiller travaille cette question avec votre expert-comptable lorsque la trésorerie provient de la société.

Le patrimoine élevé construisant une allocation internationale trouve dans le format coté un accès direct aux marchés étrangers. Le régime REIT a été adopté par 42 pays et régions représentant 85 % du produit intérieur brut mondial, et le marché américain concentre à lui seul 1 660 milliards de dollars de capitalisation pour l'indice FTSE Nareit All REITs au 31 juillet 2026 (source : Nareit). Cette profondeur ouvre des segments introuvables sur le marché français. La question de la fiscalité des dividendes de source étrangère, des retenues à la source et des conventions fiscales devient alors centrale, et relève d'un travail dédié avec votre conseiller.

Le jeune actif prudent trouve dans cette classe d'actifs un premier contact avec les marchés actions adossé à un actif tangible. La compréhension du sous-jacent, des immeubles loués, facilite l'acceptation de la volatilité des cours. Le conseiller pose alors le cadre : un horizon de huit à dix ans, un montant compatible avec l'épargne de précaution déjà constituée, et une exposition majoritairement indicielle pour éviter le risque de sélection.

Deux situations appellent au contraire une réserve. Un épargnant dont l'horizon se limite à deux ou trois ans supporte mal la volatilité du secteur, dont le recul de 2022 et 2023 a montré l'amplitude. Un patrimoine déjà très concentré sur l'immobilier, résidence principale et locatif direct compris, gagne davantage à diversifier vers d'autres classes d'actifs qu'à renforcer la même exposition sous un format différent. Ces deux cas sont explicitement identifiés lors du bilan patrimonial, et un conseiller France Épargne vous le dira avant toute mise en place.

Le couple marié en régime de communauté soulève une question supplémentaire, celle de la titularité des titres et de leur transmission. Des actions logées dans un compte-titres joint entrent dans la succession selon les règles du droit commun, quand des unités de compte adossées à un contrat d'assurance vie relèvent de la clause bénéficiaire et de l'article L. 132-12 du Code des assurances. L'écart de traitement porte sur des montants significatifs dès que la poche immobilière dépasse quelques dizaines de milliers d'euros. Un conseiller France Épargne intègre cette dimension successorale au moment de choisir l'enveloppe, puis coordonne la rédaction de la clause bénéficiaire avec le reste de votre organisation patrimoniale, testament et donations comprises.