Toiture-terrasse privative : la Cour de cassation maintient la responsabilité du syndicat

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché le 17 septembre 2026, dans un arrêt publié au Bulletin (pourvoi n° 24-20.973) : une clause du règlement de copropriété ne décharge pas le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité pour des infiltrations venues d'une toiture-terrasse réservée à l'usage d'un seul lot. Selon la Cour, le règlement de copropriété peut toujours confier l'entretien de la terrasse au copropriétaire qui en a l'usage. Le syndicat reste toutefois le premier responsable envers les victimes.

La décision concerne toute la chaîne qui intervient sur ces toitures : syndics, copropriétaires, assureurs et entreprises d'étanchéité. Elle tombe au moment où les défauts d'étanchéité représentent 67 % des désordres décennaux recensés sur la période 2023 à 2025, contre 61 % un an plus tôt, selon l'Agence Qualité Construction (AQC), l'association de la filière chargée d'observer la sinistralité du bâtiment.

Un commerçant sous une terrasse qui fuit

Le demandeur loue un local commercial situé sous une toiture-terrasse. Cette terrasse est une partie commune à jouissance privative : elle appartient à tous les copropriétaires, mais seul le lot n° 3, au premier étage, a le droit de l'utiliser. L'article 17 du règlement de copropriété prévoit que « l'entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d'un ou plusieurs lots, sont à la charge des propriétaires de ceux-ci ».

Après des plaintes du locataire pour des infiltrations, l'assemblée générale a voté en 2015 la réfection totale du complexe d'étanchéité de la terrasse. Les travaux ont eu lieu en 2017. Le locataire a ensuite assigné le syndicat des copropriétaires et son assureur, Allianz IARD, ainsi que son propre assureur, Generali IARD, pour obtenir l'indemnisation de ses préjudices.

Le 3 septembre 2024, la cour d'appel de Lyon a rejeté la demande dirigée contre le syndicat. Elle a retenu que le sinistre venait de « la défectuosité du complexe d'étanchéité » et que la clause de l'article 17 excluait la responsabilité du syndicat lorsqu'un défaut d'entretien touche une partie commune à jouissance exclusive.

Que dit l'arrêt du 17 septembre 2026 ?

La Cour de cassation a soulevé d'office un moyen fondé sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le texte qui organise le statut de la copropriété, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019. Selon ce texte, le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. L'article 43 de la même loi rend cette règle d'ordre public : aucune clause ne peut l'écarter.

Le sommaire publié par la Cour résume la solution :

« Si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d'une partie commune une obligation d'entretien de celle-ci, cette clause ne peut avoir pour effet d'exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit [...] sans préjudice de ses actions récursoires. »

Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2026

La Cour a cassé l'arrêt lyonnais sur ce point et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Grenoble. Elle a condamné le syndicat et Allianz IARD aux dépens et à verser 3 000 euros au locataire au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision émane d'une formation de section, et sa publication au Bulletin signale qu'elle a vocation à guider les juridictions du fond.

Le recours du syndicat contre le copropriétaire et les constructeurs

L'arrêt ne supprime pas la clause d'entretien. Il en change l'usage : la victime s'adresse au syndicat, puis le syndicat ou son assureur exerce ses actions récursoires, c'est-à-dire ses recours contre la personne qui doit supporter la charge finale du dommage. Le copropriétaire qui dispose de la terrasse reste exposé à ce recours lorsque le règlement lui confie l'entretien.

Lorsque le dommage vient d'un vice de construction, le recours vise les entreprises qui ont réalisé l'ouvrage. L'article 1792 du code civil rend tout constructeur responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception des travaux. Les infiltrations qui rendent un local impropre à son usage relèvent de cette garantie lorsqu'elles sont imputables aux travaux.

L'arrêt du 17 septembre ne dit rien de l'entreprise qui a refait l'étanchéité en 2017, ni de son assureur. Il ne précise pas non plus si les infiltrations reprochées sont antérieures ou postérieures à cette réfection. Ces questions relèvent de la cour d'appel de renvoi.

L'assurance décennale de l'étancheur dans la chaîne des recours

L'article L241-1 du code des assurances oblige toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée à être couverte par une assurance, et à le justifier à l'ouverture du chantier. Pour un artisan qui refait des toitures-terrasses, la souscription d'une assurance décennale d'étanchéiste conditionne la prise en charge des recours exercés contre lui pendant dix ans. Le même article impose le maintien de la garantie pour toute la durée de cette responsabilité, même après la fin du contrat.

Les données de l'AQC placent les toitures-terrasses parmi les éléments d'ouvrage les plus sinistrés. En rénovation de logements collectifs, les toitures-terrasses non accessibles avec isolant et protection rapportée arrivent en tête du classement des désordres, avec 10,9 % des cas sur 2023 à 2025, soit 4 points de plus que sur la période 2006 à 2015. En locaux d'activité, la catégorie à laquelle appartient un commerce comme celui de l'affaire lyonnaise, ce même élément d'ouvrage atteint 7,9 % des désordres, une tendance que l'agence qualifie d'« inquiétante ».

Ces chiffres viennent de la base Sycodés, qui recense les désordres pris en charge au titre de l'assurance dommages ouvrage, la garantie souscrite par le maître d'ouvrage pour financer les réparations sans attendre une décision de justice. La base retient les sinistres dont le coût de réparation se situe entre 1 915 euros et 162 000 euros TTC pour 2025.

Les explications des experts de la construction

Les experts interrogés par l'AQC attribuent la hausse à la mise en œuvre. « On a perdu les savoir-faire à l'ancienne tel que le coulage d'asphalte à chaud, qui était plus compliqué à mettre en œuvre mais plus performant dans la durée. Aujourd'hui, on fait plus rapide et moins complexe », déclare Jean-Pierre Thomas, directeur technique adjoint de la société 3C.

Laëtitia Nezan, référente métier clos couvert chez Dekra Industrial, insiste sur l'organisation du chantier : « La mise en œuvre des toitures-terrasses avec protection lourde nécessite des poseurs qualifiés et une bonne organisation du chantier et de son calendrier. L'intervention d'autres corps d'état sur ces toitures-terrasses avant la mise en œuvre de la protection rapportée peut être très dommageable. »

Jean-Pierre Thomas relève un second facteur, côté occupants : « Les gens sont de plus en plus sensibilisés aux désordres potentiels et donc leur niveau d'attente a augmenté. Ce que l'on tolérait à une certaine époque n'est plus accepté aujourd'hui. » Selon lui, une partie de la hausse tient à l'exigence accrue des occupants.

Un syndic sanctionné pour des travaux d'étanchéité non financés

La même chambre avait rendu le 2 juillet 2026 un autre arrêt lié à l'étanchéité des immeubles (pourvoi n° 24-20.650, non publié au Bulletin). Une assemblée générale avait voté le 5 octobre 2017 des travaux d'entretien, dont certains urgents car « destinés à assurer l'étanchéité de l'immeuble ». Le syndic n'avait lancé aucun appel de fonds pour les financer.

La cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion avait excusé le syndic en invoquant les impayés de charges de la copropriété. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : le syndic qui n'adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés engage sa responsabilité.

À surveiller après la décision

• Le renvoi à Grenoble : la cour d'appel devra statuer à nouveau sur l'indemnisation demandée au syndicat et à Allianz IARD, en appliquant la solution de la Cour de cassation.
• Le texte actuel de l'article 14 : depuis l'ordonnance de 2019, il rend le syndicat responsable des dommages « ayant leur origine dans les parties communes ». L'arrêt du 17 septembre applique l'ancienne rédaction.
• Les clauses des règlements de copropriété : les clauses qui confient l'entretien des terrasses privatives au copropriétaire restent valables pour organiser les recours. Elles ne protègent plus le syndicat face à un locataire ou un voisin sinistré.
• Les attestations des entreprises : lorsqu'une copropriété vote une réfection d'étanchéité, l'attestation d'assurance décennale de l'entreprise retenue détermine la solvabilité du recours pendant les dix années qui suivent la réception.

Sources

• Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-20.973
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-20.650
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Légifrance)
• Code civil, article 1792 (Légifrance)
• Code des assurances, article L241-1 (Légifrance)
• AQC, Désordres décennaux 2026 : le Flop 10 de la sinistralité française
• AQC, Flop 10 Logements collectifs 2026
• AQC, Flop 10 Locaux d'activité 2026