Data centers en France : la pénurie de réseau électrique fait flamber une nouvelle classe d'actifs

La France est devenue l'un des grands champs de bataille européens de l'intelligence artificielle, et le goulot d'étranglement n'est plus le capital mais le réseau électrique. Selon les chiffres publiés par RTE, le gestionnaire du réseau de transport avait réservé près de 18 gigawatts de capacité pour environ 80 projets de centres de données à la fin du mois de mai 2026, contre seulement 5 gigawatts fin 2024. Les demandes de puissance cumulées atteignent désormais 28,6 gigawatts, un volume sans précédent qui dépasse de loin ce que le réseau peut absorber à court terme.

Cette tension transforme les data centers en une classe d'actifs à part entière pour les investisseurs. La rareté de la capacité électrique, conjuguée à une demande tirée par l'IA générative et le cloud, alimente des loyers en forte progression et des rendements supérieurs à ceux de l'immobilier de bureau traditionnel.

Le réseau, nouveau facteur limitant de la course à l'IA

L'accélération de l'IA pousse les opérateurs à demander des raccordements de 100 à 1 000 mégawatts par site. La plupart des projets réclament entre 100 et 200 mégawatts, et une douzaine d'installations exceptionnelles dépassent 400 mégawatts. Or une ligne à haute tension ou un poste électrique se construit en années, pas en trimestres : RTE annonce des délais de raccordement compris entre 2 et 7 ans.

Les demandes se concentrent géographiquement. L'Île-de-France totalise environ 7 gigawatts de capacité réservée et les Hauts-de-France près de 6 gigawatts, portés par l'annonce du japonais SoftBank de bâtir jusqu'à 5 gigawatts de centres de données dans le pays. La France compte aujourd'hui environ 300 data centers, dont 8 sont directement raccordés au réseau à haute tension de RTE pour une puissance combinée de 800 mégawatts.

La consommation électrique de ces infrastructures est estimée à près de 10 térawattheures par an, soit environ 2 % de la consommation nationale. RTE anticipe une montée à 15 ou 20 térawattheures à l'horizon 2030, puis 23 à 28 térawattheures en 2035, l'équivalent de 4 % de la consommation française. Le gestionnaire a déjà engagé 300 millions d'euros pour aménager des zones de raccordement mutualisées dans les régions de Paris et de Marseille.

Une rareté qui dope les rendements

Pour l'investisseur immobilier, cette pénurie se traduit par des indicateurs rarement vus sur d'autres segments. En région parisienne, le taux de vacance des coques de data centers frôle le zéro, et les loyers progressent de 8 à 15 % par an selon les zones. Les coques bien localisées, louées à un opérateur de premier rang via un bail ferme de 12 à 15 ans en triple net, affichent un rendement brut de 5,8 à 7 %.

Paris s'impose comme l'un des trois grands hubs européens aux côtés de Londres et Francfort, avec 703 mégawatts en exploitation, 193 mégawatts en construction et près de 900 mégawatts planifiés. L'Île-de-France concentre à elle seule plus de la moitié de la capacité installée du pays. Le cabinet CBRE chiffre à 12 milliards d'euros les besoins d'investissement nécessaires d'ici 2033 pour tripler la capacité française et atteindre 1,8 gigawatt.

La dynamique tient à un basculement d'usage. Les applications d'IA ne représentaient que 2 % de la demande en data centers en 2021, mais elles pourraient atteindre 48 % dès 2026 et près de 90 % à l'horizon 2030. Les baux longs indexés sur la puissance installée offrent aux propriétaires des revenus récurrents que peu d'actifs immobiliers procurent aujourd'hui.

Plusieurs portes d'entrée pour les épargnants

L'accès à ce marché passe par des véhicules variés selon le profil de l'investisseur. Les foncières cotées américaines Digital Realty et Equinix, ou des trackers d'infrastructure numérique, offrent une liquidité quotidienne avec des dividendes de 2 à 4 % par an. Les SCPI thématiques exposées à l'immobilier productif, comme Log In de Theoreim, intègrent des actifs logistiques et numériques. Les fonds de capital investissement non cotés, structurés en FPCI ou en ELTIF, donnent quant à eux accès au flux d'opérations des hyperscalers sur des horizons de 8 à 12 ans.

Pour cartographier ces différentes options et leurs seuils d'entrée, France Épargne détaille les véhicules disponibles dans son panorama de l'investissement dans les data centers en France, depuis l'action OVHcloud éligible au PEA jusqu'aux fonds privés réservés aux investisseurs avertis.

Un boom qui n'efface pas le risque

L'enthousiasme des capitaux ne supprime pas les zones d'ombre. La Bank of England a alerté sur le fait qu'une correction de valorisation dans les infrastructures d'IA pourrait déstabiliser les marchés financiers. Plusieurs analystes évoquent un risque d'actifs échoués : des centres dimensionnés pour la demande de 2024 et 2025 pourraient se retrouver sous utilisés dès 2027 ou 2028 si la croissance de la puissance de calcul ralentit.

Le gestionnaire d'actifs KKR défend pour sa part une thèse de long terme, estimant que l'infrastructure d'IA continuera de se valoriser bien après le pic d'engouement. Entre ces deux lectures, la donnée structurante reste la même : la disponibilité de l'électricité, et non le capital, gouverne désormais les décisions d'investissement. En France, l'atout d'un parc nucléaire produisant une électricité décarbonée et compétitive a pesé lourd dans le choix des grands opérateurs, mais le rythme de raccordement du réseau conditionnera la rentabilité réelle des projets.

Les données mobilisées par RTE montrent par ailleurs que les centres n'utilisent au départ qu'environ 20 % de la puissance réservée, et qu'il faut 10 à 15 ans pour atteindre 80 % de la capacité allouée. Cet écart entre réservation et consommation effective constitue à la fois une marge de sécurité pour le réseau et un risque de surinvestissement si les promesses de la filière ne se matérialisent pas au rythme annoncé.

Ce qu'il faut surveiller

Trois variables détermineront la suite. D'abord le calendrier de raccordement, véritable juge de paix entre les projets annoncés et ceux qui sortiront de terre. Ensuite la trajectoire de la demande d'IA, dont dépend le taux de remplissage des nouvelles capacités. Enfin la solidité financière des opérateurs locataires, car un bail de 15 ans ne vaut que par la signature qui le porte. Pour les épargnants tentés par cette classe d'actifs émergente, la prudence commande de privilégier les supports diversifiés et de mesurer leur horizon de placement face à l'illiquidité de certains fonds.