Bail type : au 1er octobre, la clause d'assurance entre dans le contrat de location

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, réécrit les contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Il modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 ainsi que le livre VIII du code de la construction et de l'habitation. Son article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date.

Le texte intéresse directement les locataires. Le nouveau modèle de bail énumère les motifs de résiliation de plein droit, et l'absence de couverture des risques locatifs y figure explicitement, aux côtés des loyers impayés. Signer un bail en octobre reviendra donc à s'engager sur un document nettement plus prescriptif que celui hérité de 2015.

Ce que le contrat type inscrit noir sur blanc

La principale nouveauté tient à la clause résolutoire pour impayés, qui devient un élément standard du modèle et non plus une mention laissée à la libre rédaction des parties. Sa formulation est fixée par le décret.

Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, contrat type de location

L'assurance relève d'un autre régime. Le décret la range parmi les clauses facultatives, que le bailleur insère ou non dans le bail : le défaut de souscription d'une assurance des risques locatifs ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. La nuance compte. Contrairement aux loyers impayés, la résiliation pour absence de couverture demeure une option contractuelle et non un automatisme imposé par le modèle officiel.

Le socle contractuel, lui, ne bouge pas : une assurance habitation pour locataire couvrant l'incendie, les dégâts des eaux et l'explosion reste le minimum exigé, attestation à l'appui lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.

Six semaines pour le loyer, un mois pour la couverture

Le contrat type fait désormais coexister deux calendriers. Six semaines à compter d'un commandement de payer resté sans effet pour les sommes dues, un mois à compter d'un commandement pour l'assurance. Cette dualité oblige les bailleurs et leurs conseils à viser le bon fondement dans l'acte délivré, sous peine de fragiliser toute la procédure engagée.

Le délai de six semaines ne sort pas du décret. Il résulte de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, qui avait ramené de deux mois à six semaines le délai prévu à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le décret de juillet 2026 aligne le modèle officiel sur cet état du droit, près de trois ans après.

Le délai d'un mois applicable à l'assurance figure de longue date au g) de l'article 7 de la loi de 1989, dont la rédaction est restée inchangée.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Article 7, g), loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Pourquoi les baux en cours échappent au nouveau calendrier

L'article 3 du décret est explicite : l'article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. Les baux signés avant cette date conservent leur rédaction d'origine. La Cour de cassation avait déjà écarté toute application rétroactive du raccourcissement issu de la loi de 2023, les contrats stipulant un délai de deux mois restant régis par ce délai.

Un second volet du texte, consacré aux aides au logement et au livre VIII du code de la construction et de l'habitation, n'entrera en vigueur que le 1er janvier 2027. Le parc locatif basculera donc progressivement, au rythme des signatures et des renouvellements, ce qui laisse cohabiter deux générations de baux pendant plusieurs années.

Une obligation dont le coût grimpe

Ce calendrier réglementaire croise une séquence tarifaire tendue. Selon le baromètre de LeComparateurAssurance portant sur 2 739 primes relevées du 1er au 30 juin 2026, dont 1 414 pour des locataires, un locataire d'appartement de 40 à 69 mètres carrés paie en moyenne 133 € par an, soit un peu plus de 11 € par mois. Pour une surface supérieure à 70 mètres carrés, la moyenne atteint 197 €. Un propriétaire de maison de plus de 110 mètres carrés acquitte pour sa part 422 €.

Les écarts géographiques restent marqués sur la même période : 119 € à Lille, 151 € à Paris, 163 € à Marseille. Ces montants ne préjugent pas des révisions que les assureurs appliqueront aux prochaines échéances annuelles.

Sur l'ensemble du marché, le cabinet d'actuariat Addactis anticipait pour 2026 une inflation des cotisations habitation comprise entre 7,5 % et 8 % hors taxes. Les relevés publiés depuis janvier situent plutôt les révisions entre 10 % et 15 % selon les assureurs et les territoires. Le premier moteur est identifié : la surprime catastrophes naturelles est passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025, première révision depuis un quart de siècle, pour un surcoût moyen estimé à 17 € par contrat et par an selon France Assureurs.

Yann Arnaud, directeur à la Macif, situe la cause première dans le dérèglement climatique, entre inondations, sécheresse et incendies, auquel s'ajoute le renchérissement des matériaux et de la construction. Arthur Martiano, qui dirige Lelynx.fr, souligne de son côté que chaque assureur apprécie le risque différemment, ce qui rend la comparaison utile avant toute échéance.

L'impayé de prime, angle mort du dispositif

Un locataire peut se retrouver sans couverture sans l'avoir décidé. Lorsque la prime cesse d'être réglée, l'assureur enchaîne relance, mise en demeure, suspension des garanties puis résiliation du contrat. Le locataire redevient alors juridiquement en défaut au regard de son bail, souvent sans mesurer la conséquence locative de cet incident.

Le bailleur dispose face à cette situation de deux voies exclusives l'une de l'autre. Il peut délivrer un commandement et actionner la clause résolutoire, à condition de l'avoir prévue au contrat. Il peut aussi souscrire une assurance pour le compte du locataire, faculté ouverte par le g) de l'article 7 après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois. La prime annuelle est alors récupérée par douzième avec le loyer, majorée dans la limite de 10 % fixée par le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016. Maître Reda Kohen rappelle que ce second choix vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.

Reste la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, qui suspend l'exécution des expulsions sans interrompre les procédures engagées devant le juge des contentieux de la protection.

Que vérifier avant la signature d'automne

Trois points méritent une lecture attentive du bail proposé à partir d'octobre. La présence, ou non, de la clause facultative relative à l'assurance, puisque son absence prive le bailleur de la résiliation de plein droit sur ce fondement. La mention autorisant le bailleur à souscrire pour le compte du locataire, condition posée par la loi pour utiliser cette faculté. La date de conclusion ou de renouvellement, enfin, seul critère qui détermine si le nouveau modèle s'applique.

Pour le locataire, la conduite à tenir se résume à peu de chose : conserver une attestation valide, la transmettre chaque année, et traiter tout avis d'impayé de prime comme un incident locatif plutôt que comme un simple courrier d'assureur. Le rendez vous du 1er octobre ne crée aucune obligation nouvelle. Il rend plus lisible, et plus rapidement opposable, une obligation qui existait déjà.

Sources

• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, Légifrance
• Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance
• Village de la Justice, analyse du décret du 6 juillet 2026
• Kohen Avocats, clause résolutoire et contrats types
• Kohen Avocats, assurance résiliée pour non paiement
• Baromètre de l'assurance habitation, juillet 2026
• FranceTransactions, tarifs 2026 de l'assurance habitation
• L'Argus de l'assurance, prévisions tarifaires 2026
• Service Public, trêve hivernale et expulsions locatives
• Seban Avocats, loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023