Démembrement de propriété : 48 000 € de droits en moins sur un bien de 600 000 €

Le démembrement de propriété sépare un bien en deux droits distincts : l'usufruit, qui donne la jouissance et les revenus, et la nue-propriété, qui donne le titre sans la jouissance. Sur un appartement locatif de 600 000 € donné à 62 ans, cette séparation ramène l'assiette taxable de 600 000 € à 360 000 € et fait passer la facture de droits de 76 389 € à 28 389 € pour deux enfants. L'écart tient à un tableau de neuf lignes, le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Reste à savoir ce que l'opération vous coûte au terme, ce que la loi de finances pour 2024 a retiré du dispositif, et à quel profil de dirigeant le démembrement de propriété convient.

À retenir :

• Le barème de l'article 669 du Code général des impôts pilote tout démembrement de propriété : la nue-propriété vaut 60 % du bien quand l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans. Ce tableau n'a pas bougé depuis la loi de finances pour 2004.
• Les droits de donation portent sur la seule nue-propriété. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire recueille la pleine propriété sans droit supplémentaire, par application de l'article 1133 du CGI.
• L'émolument du notaire, lui, est assis sur la valeur en pleine propriété, réserve d'usufruit comprise, selon le tableau 5 de l'annexe 4-7 du Code de commerce rappelé par les Notaires de France en septembre 2024.
• Pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, l'article 774 bis du CGI rend non déductible la dette de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit (BOFiP du 26 septembre 2024).
• La déduction du revenu global des grosses réparations payées par un nu-propriétaire est supprimée depuis le 1er janvier 2017, par l'article 32 de la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016.

Usufruit, nue-propriété et quasi-usufruit : les trois droits à distinguer

Trois notions gouvernent tout démembrement de propriété, et les confondre coûte cher. L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance (article 578 du Code civil). L'usufruitier encaisse les loyers, occupe le logement, vote les décisions courantes en assemblée de copropriété. La nue-propriété est le droit résiduel : le nu-propriétaire détient le titre, supporte les grosses réparations de l'article 605 du Code civil, mais ne perçoit rien tant que l'usufruit vit. Le quasi-usufruit de l'article 587 du Code civil s'applique aux choses consomptibles, au premier rang desquelles les sommes d'argent : l'usufruitier peut les dépenser, à charge de restituer l'équivalent au terme.

Dans un démembrement de propriété, la répartition des charges suit une ligne nette. L'article 605 du Code civil met les réparations d'entretien à la charge de l'usufruitier et les grosses réparations à celle du propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit. L'article 606 définit limitativement ces grosses réparations : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues et murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres sont d'entretien. Un ravalement complet bascule donc côté nu-propriétaire, un remplacement de chaudière reste côté usufruitier.

L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier, par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé, par la consolidation entre les mêmes mains, par le non-usage pendant trente ans ou par la perte totale de la chose (article 617 du Code civil). Cette extinction est le moteur fiscal du démembrement de propriété : elle transfère la pleine propriété sans nouvelle mutation taxable.

Le démembrement de propriété étape par étape : sept points à valider avant signature

Un démembrement de propriété par donation avec réserve d'usufruit se prépare dans un ordre précis. Les sept points ci-dessous couvrent la séquence complète, de l'évaluation à l'acte.

1. Évaluation du bien en pleine propriété. Le notaire retient la valeur vénale au jour de l'acte. Une sous-évaluation expose à un rappel de droits, et l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales ouvre à l'administration un droit de contrôle sur les montages dont le seul but est d'éluder l'impôt.
2. Application du barème de l'article 669 du CGI. L'âge de l'usufruitier au jour de la donation fixe la clé de répartition. Un anniversaire franchi la veille de l'acte change la tranche et déplace l'assiette de dix points.
3. Vérification du rappel fiscal de quinze ans. L'article 784 du CGI additionne les donations consenties entre les mêmes personnes au cours des quinze dernières années. Une donation antérieure non purgée réduit l'abattement disponible.
4. Choix entre donation simple et donation-partage. La donation-partage fige la valeur des lots au jour de l'acte pour le calcul de la réserve héréditaire, ce que la donation simple ne fait pas. Sur un bien qui s'apprécie, l'écart se compte en dizaines de milliers d'euros au règlement de la succession.
5. Rédaction des clauses accessoires. Droit de retour conventionnel, interdiction d'aliéner, réserve de quasi-usufruit sur le prix en cas de vente : chaque clause d'un démembrement de propriété se négocie avant la signature, jamais après.
6. Chiffrage des frais d'acte sur la valeur en pleine propriété. Les Notaires de France rappellent que l'émolument proportionnel des donations, numéros 16 à 19 du tableau 5, se calcule sur la valeur en pleine propriété, y compris en cas de réserve d'usufruit.
7. Déclaration et paiement. Les droits sont exigibles à la signature. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration de don manuel doit en principe être effectuée en ligne, selon la documentation publiée par la Direction générale des Finances publiques.

Le barème de l'article 669 du CGI appliqué sans erreur

Le barème répartit la valeur du bien entre les deux droits d'un démembrement de propriété en fonction du seul âge de l'usufruitier. Il est obligatoire pour les droits de donation, les droits de succession et les droits de mutation, et il s'impose au contribuable comme à l'administration.

Source : article 669, I du Code général des impôts, tableau inchangé depuis la loi de finances pour 2004.

La lecture du tableau se fait par tranche pleine. Un usufruitier de 70 ans et onze mois relève encore de la ligne des 61 à 70 ans, avec un usufruit à 40 %. Le lendemain de son soixante et onzième anniversaire, l'usufruit tombe à 30 % et la nue-propriété transmise passe de 60 % à 70 % de la valeur du bien. Sur un actif de 600 000 €, ce basculement ajoute 60 000 € à l'assiette taxable, soit 12 000 € de droits supplémentaires dans la tranche à 20 % du barème en ligne directe. Le calendrier d'un démembrement de propriété se pilote donc au mois près.

Démembrement de propriété temporaire : la règle des 23 % par tranche de dix ans

Quand l'usufruit est constitué pour une durée fixe et non pour la vie de son titulaire, le barème change de logique. Le II de l'article 669 du CGI l'estime à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. Un usufruit temporaire de dix ans vaut donc 23 %, un usufruit de vingt ans 46 %, un usufruit de quinze ans 23 % également puisque la seconde période est incomplète. Cette règle fonde tous les montages de démembrement de propriété à horizon déterminé, notamment sur parts de sociétés civiles de placement immobilier.

Cas chiffré sur dix ans : 600 000 € d'immobilier locatif transmis à 62 ans

Prenons un gérant majoritaire de 62 ans, propriétaire en propre d'un appartement locatif lyonnais valorisé 600 000 €, loué 1 750 € par mois hors charges, soit 21 000 € de loyers annuels. Il a deux enfants majeurs et n'a jamais consenti de donation. Il opte pour un démembrement de propriété : il transmet la nue-propriété et conserve l'usufruit.

À 62 ans, le barème de l'article 669 du CGI applicable à tout démembrement de propriété place l'usufruit à 40 % et la nue-propriété à 60 %. L'assiette de la donation ressort à 360 000 €, soit 180 000 € par enfant. L'abattement de l'article 779 du CGI, fixé à 100 000 € par parent et par enfant selon la documentation de la Direction générale des Finances publiques mise à jour le 13 juillet 2026, ramène la base taxable à 80 000 € par enfant. Le barème progressif en ligne directe de l'article 777 du CGI produit alors 14 194 € de droits par enfant, soit 28 389 € au total. La même générosité exercée en pleine propriété aurait porté sur 300 000 € par enfant, une base taxable de 200 000 € et 38 194 € de droits chacun, soit 76 389 €. L'écart s'établit à 48 000 €, intégralement logé dans la tranche à 20 % du barème.

Hypothèses : appartement de 600 000 €, usufruitier de 62 ans, deux enfants majeurs, aucune donation antérieure, appréciation du bien de 15 % sur dix ans. Barèmes des articles 669, 777 et 779 du CGI.

Sur les dix années qui suivent, le démembrement de propriété se déroule sans intervention. L'usufruitier encaisse 21 000 € de loyers par an, soit 210 000 € cumulés, et les déclare en revenus fonciers. À une tranche marginale d'imposition de 41 % majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux, la ponction atteint 58,2 % du résultat foncier net. Les nus-propriétaires ne déclarent rien : ni revenu, ni impôt sur la fortune immobilière. En année six, un ravalement de 24 000 € relève de l'article 606 du Code civil et pèse sur eux, sans aucune déduction possible de leur revenu global.

Au terme de la dixième année, le donateur décède à 72 ans. L'usufruit s'éteint par application de l'article 617 du Code civil et les enfants recueillent la pleine propriété d'un bien alors valorisé 690 000 €, sans droit de mutation supplémentaire, l'article 1133 du CGI écartant toute taxation de la réunion. Sans anticipation, ce même bien serait entré dans la succession pour 690 000 €, soit 345 000 € par enfant, une base taxable de 245 000 € après abattement et 47 194 € de droits chacun. Le comparatif du démembrement de propriété se referme sur 28 389 € payés en année zéro contre 94 389 € payés en année dix, soit 66 000 € d'écart pour la fratrie.

Fiscalité du démembrement de propriété : entrée, détention, sortie, succession

Quatre moments fiscaux se succèdent dans un démembrement de propriété, et chacun obéit à des règles différentes. Les traiter en bloc est la première source d'erreur dans les guides généralistes.

À l'entrée : des droits assis sur la seule nue-propriété

Les droits de donation se calculent sur la valeur de la nue-propriété déterminée par le barème de l'article 669 du CGI, après application de l'abattement de l'article 779. Vous transmettez ainsi 100 000 € en franchise à chaque enfant, renouvelables tous les quinze ans, montant que la Direction générale des Finances publiques confirme dans sa fiche mise à jour le 13 juillet 2026. Les grands-parents disposent d'un abattement de 31 865 €, les arrière-grands-parents de 5 310 €, et l'abattement en faveur des personnes handicapées atteint 159 325 €, cumulable avec les précédents. Le dispositif temporaire de l'article 790 A bis du CGI ouvre par ailleurs, entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, une exonération de dons de sommes d'argent jusqu'à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, sous condition d'affectation à un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Un démembrement de propriété se combine avec une stratégie de donation en famille échelonnée sur plusieurs cycles de quinze ans.

Pendant la détention : revenus fonciers, impôt sur la fortune immobilière et travaux

L'usufruitier déclare seul les revenus du bien, puisqu'il en a la jouissance. Il déclare aussi seul l'impôt sur la fortune immobilière, et pour la totalité de la valeur. Le BOFiP est explicite : les actifs grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, quelle que soit la date du démembrement, et aucun abattement pour démembrement n'est admis sur la valeur vénale, ainsi que la Cour de cassation l'a jugé le 20 mars 2007 sous le numéro 05-16751. Trois exceptions limitatives figurent à l'article 968 du CGI, dont l'usufruit légal du conjoint survivant de l'article 757 du Code civil : la valeur se répartit alors entre les deux patrimoines selon le barème de l'article 669. L'usufruit conventionnel de l'article 1094-1 du Code civil, lui, reste taxé en pleine propriété chez l'usufruitier. Si vous êtes déjà redevable de l'IFI et de l'impôt sur la fortune immobilière, vous ne réduisez donc pas votre base imposable par un démembrement de propriété.

À la sortie : plus-value et ventilation du prix

Quand un démembrement de propriété se dénoue par une vente conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix global se ventile entre les deux droits selon leur valeur réelle au jour de la vente, l'administration admettant à titre de règle pratique l'application du barème de l'article 669 du CGI en retenant l'âge de l'usufruitier ce jour-là. Chaque titulaire calcule sa plus-value sur sa quote-part. Les parties peuvent aussi convenir de reporter l'usufruit sur le prix, ce qui transforme le droit en quasi-usufruit et déclenche les règles examinées ci-dessous. Sans accord de l'usufruitier, la vente du bien grevé ne modifie pas son droit, qui se poursuit sur le bien vendu.

À la succession : l'article 774 bis du CGI referme une porte

L'extinction de l'usufruit par décès reste non taxable au titre de l'article 1133 du CGI. En revanche, la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a créé l'article 774 bis du CGI, qui rend non déductibles de l'actif successoral les dettes de restitution exigibles portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit. Le BOFiP publié le 26 septembre 2024 précise que les circonstances de constitution de l'usufruit réservé sont sans incidence, et que la règle vise aussi la cession d'un bien préalablement démembré avec report de l'usufruit sur le prix. La disposition s'applique aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023. Un point de sortie subsiste : lorsque les droits sont reportés par subrogation sur un bien autre qu'une somme d'argent, contrat de capitalisation, valeurs mobilières, actifs numériques ou compte courant d'associé, le report ne crée pas de dette de restitution au sens de l'article 774 bis. La rédaction de la clause de remploi décide donc du sort fiscal du démembrement de propriété. Cette articulation se prépare avec votre stratégie globale de succession et transmission de patrimoine.

Frais réels reconstitués : les quatre postes que le devis n'affiche pas

Le coût affiché d'un démembrement de propriété se résume aux droits de mutation. Quatre postes s'y ajoutent, et aucun n'apparaît sur l'estimation initiale.

Premier poste, l'émolument notarial assis sur la pleine propriété. Les Notaires de France l'écrivent sans ambiguïté dans leur fiche mise à jour le 24 septembre 2024 : les actes de donation entre vifs donnent lieu à un émolument proportionnel à la valeur en pleine propriété, y compris en cas de réserve d'usufruit. Sur notre cas lyonnais, la base de calcul est 600 000 € et non 360 000 €. L'article R444-9 du Code de commerce plafonne l'ensemble des émoluments perçus au titre de la mutation d'un bien immobilier à 10 % de sa valeur, avec un plancher de 90 €, et l'article R444-10 encadre les remises que l'office peut consentir au-delà d'un certain seuil. Ces remises se demandent, elles ne s'appliquent pas d'office.

Deuxième poste, l'impôt sur la fortune immobilière qui ne baisse pas. L'idée qu'un démembrement de propriété allège l'IFI est fausse dans le cas général. L'article 968 du CGI maintient la valeur en pleine propriété chez l'usufruitier. Pour un patrimoine immobilier net taxable situé dans la tranche à 0,7 %, les 600 000 € de notre exemple pèsent 4 200 € par an, soit 42 000 € sur dix ans, exactement comme avant l'opération.

Troisième poste, les grosses réparations orphelines de déduction. Le régime optionnel du 2° quater du II de l'article 156 du CGI permettait au nu-propriétaire de déduire de son revenu global les grosses réparations de l'article 605 du Code civil, dans une limite annuelle plafonnée. L'article 32 de la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017 l'a supprimé pour les dépenses supportées à compter du 1er janvier 2017. Le ravalement de 24 000 € de notre cas reste donc à la charge nette des enfants, et un nombre notable de guides consacrés au démembrement de propriété décrivent encore l'ancien régime.

Quatrième poste, le coût d'opportunité de l'irréversibilité. Une donation acceptée est irrévocable hors les cas légaux. Si vous aviez besoin de vendre pour financer une dépendance ou une trésorerie professionnelle, il vous faudrait l'accord de vos enfants. Ce coût ne se chiffre pas sur un devis, mais il conditionne tout démembrement de propriété. Un audit patrimonial du dirigeant mené avant l'acte reconstitue ces quatre postes sur la durée réelle de détention.

À qui le démembrement de propriété convient, à qui il nuit

Les critères de sélection tiennent en deux listes courtes. Le profil cible réunit quatre caractéristiques : un âge compris entre 55 et 72 ans, qui place l'usufruit entre 50 % et 30 % de la valeur du bien et maximise l'effet du barème ; des revenus courants suffisants sans le capital transmis, puisque la nue-propriété donnée ne revient pas ; un actif destiné à rester dans la famille, immobilier locatif de rapport ou parts de société civile ; une entente familiale stable, l'indivision de nus-propriétaires supposant des décisions communes pendant des années.

Le profil auquel un démembrement de propriété nuit se reconnaît tout aussi vite. Un donateur de plus de 80 ans y perd l'essentiel de l'intérêt : à cet âge, l'usufruit ne vaut plus que 20 % et la nue-propriété taxée grimpe à 80 % de la valeur. Un dirigeant dont le patrimoine professionnel n'est pas encore sécurisé transmet un actif dont il pourrait avoir besoin ; l'ordre logique consiste à traiter d'abord l'optimisation patrimoniale du TNS et du dirigeant, puis la transmission. Un bien à forte probabilité de revente à court terme se démembre mal, la sortie exigeant l'accord de tous. Enfin, une famille recomposée ou en conflit ouvert transforme l'indivision en blocage durable.

L'INSEE apporte le cadrage de fond : début 2024, 61,2 % des ménages vivant en logement ordinaire détiennent au moins un bien immobilier, 15,3 % un patrimoine professionnel, et 12,6 % cumulent patrimoine financier, immobilier et professionnel, d'après l'enquête Histoire de vie et Patrimoine publiée le 26 février 2026. La concentration est forte : 10 % des ménages détiennent plus de 858 000 € de patrimoine brut, quand 30 % en possèdent moins de 40 000 €. Le démembrement de propriété s'adresse à ce dernier segment, celui dont le patrimoine dépasse la seule résidence principale.

Face à face avec la donation en pleine propriété et l'assurance vie

Deux alternatives au démembrement de propriété soutiennent la comparaison. La donation en pleine propriété transmet tout, immédiatement, au prix d'une assiette complète. L'assurance vie transmet hors succession dans les limites de l'article 990 I du CGI, qui applique un abattement par bénéficiaire aux primes versées avant les 70 ans de l'assuré, puis un prélèvement forfaitaire à deux taux au-delà. France Assureurs mesure l'ampleur du support : en 2025, les cotisations atteignent 192,1 milliards d'euros, en hausse de 17,1 milliards sur un an, et la collecte nette s'établit à 50,6 milliards d'euros, un niveau inédit depuis quinze ans.

La lecture du tableau tranche selon l'objectif. Un dirigeant qui veut conserver ses loyers et sortir un actif de sa succession retient le démembrement de propriété. Celui qui privilégie la souplesse et la possibilité de changer d'avis retient l'assurance vie. Celui qui transmet à un enfant en phase d'installation, qui a besoin du capital tout de suite, donne en pleine propriété et accepte la facture. Les trois voies se combinent souvent, et une holding patrimoniale ajoute un quatrième étage lorsque l'actif est professionnel.

Le démembrement de propriété temporaire appliqué à des parts de sociétés civiles de placement immobilier constitue une variante à horizon fixe. Les données publiées par l'ASPIM et l'IEIF le 10 février 2026 fixent le cadre de rendement : le taux de distribution pondéré par la capitalisation s'établit à 4,91 % en 2025, en progression de 0,19 point sur un an, pour une capitalisation de 89 milliards d'euros au 31 décembre 2025. Frédéric Bôl, président de l'ASPIM, écrit que « après deux années d'ajustement, l'exercice 2025 confirme une amélioration graduelle pour une partie des fonds immobiliers grand public ». La prudence reste de mise sur la liquidité : le stock de parts en attente de rachat atteint 2,8 milliards d'euros au 31 décembre 2025, soit 3,1 % de la capitalisation, et quinze véhicules gérés par sept sociétés de gestion en concentrent environ les trois quarts. Ces supports comportent un risque de perte en capital et une liquidité qui n'est pas garantie.

Les clauses qui passent sous le radar

Cinq stipulations décident du résultat d'un démembrement de propriété, et elles se rédigent avant la signature.

La convention de quasi-usufruit non enregistrée. Le 2° de l'article 773 du CGI présume fictives les dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers. La preuve contraire n'est recevable que si la dette résulte d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine avant l'ouverture de la succession, c'est-à-dire enregistré. La Cour de cassation a interprété strictement ce texte dans son arrêt du 10 juin 1997 (n° 95-14.543) : une convention signée entre proches et conservée sans enregistrement ne remplit pas la condition, et la dette de restitution disparaît du passif déductible.

Le report d'usufruit sur une somme d'argent. Depuis l'article 774 bis du CGI, ce report crée une dette non déductible. Le remploi sur un contrat de capitalisation, des valeurs mobilières ou un compte courant d'associé échappe au dispositif, selon les commentaires administratifs du 26 septembre 2024. La clause de remploi doit donc désigner un actif, pas laisser le prix en numéraire.

L'absence de droit de retour conventionnel. Si le donataire décède avant le donateur, la nue-propriété entre dans sa propre succession et peut échoir à un conjoint survivant ou à un tiers. Le droit de retour conventionnel ramène le bien au donateur sans droit de mutation, à condition d'avoir été stipulé dans l'acte.

L'interdiction d'aliéner mal calibrée. Elle protège le donateur mais alourdit la valeur déclarée. La Cour de cassation a jugé le 27 octobre 2009 (n° 08-11362) que la limite apportée à la liberté d'aliéner un immeuble dont le donateur se réserve l'usufruit n'affecte pas sa valeur vénale : aucune décote n'est admise de ce chef.

Le silence sur la répartition des travaux. Les articles 605 et 606 du Code civil s'appliquent à défaut de stipulation contraire. Une convention peut les aménager, par exemple en mettant les grosses réparations à la charge de l'usufruitier qui perçoit les loyers. Sans clause, un démembrement de propriété fait tomber la charge sur des nus-propriétaires qui ne perçoivent rien et ne déduisent rien depuis 2017.

Trois évolutions réglementaires depuis 2024 qui modifient le calcul

La première tient à l'article 774 bis du CGI, applicable aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023 et commenté au BOFiP le 26 septembre 2024. Elle neutralise la donation de somme d'argent avec réserve d'usufruit, longtemps présentée comme un outil de gommage successoral. Tout démembrement de propriété conçu avant 2024 se relit à l'aune de ce texte.

La deuxième concerne l'exonération temporaire de l'article 790 A bis du CGI, ouverte du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 pour les dons familiaux de sommes d'argent affectés à un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique, dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire. Elle se cumule avec l'abattement de l'article 779, ce qui ouvre une fenêtre de transmission qui se refermera fin 2026.

La troisième relève de la supervision. Le Comité consultatif du secteur financier, renouvelé par arrêté du 19 mars 2024, a publié le premier rapport de l'Observatoire des produits d'épargne financière créé par la loi Industrie verte du 23 octobre 2023, pour renforcer la transparence et l'éducation financières. La qualité de l'information délivrée sur le démembrement de propriété par les intermédiaires supervisés par l'ACPR et l'AMF en dépend.

Cinq questions pour trancher avant de signer

1. Quel est votre âge au jour de l'acte ? Sous 55 ans, l'usufruit conservé vaut au moins 50 % et l'assiette taxable reste lourde. Au-delà de 80 ans, la nue-propriété taxée atteint 80 % et l'intérêt s'efface.
2. Pouvez-vous vivre sans ce capital ? La nue-propriété donnée ne revient pas. La question porte sur vos besoins des vingt prochaines années, dépendance comprise.
3. Avez-vous utilisé votre abattement dans les quinze dernières années ? L'article 784 du CGI rappelle les donations antérieures. Un abattement déjà consommé change entièrement le chiffrage.
4. Le bien restera-t-il dans la famille ? Un actif que vous prévoyez de vendre à cinq ans se démembre mal, la sortie exigeant l'accord de tous les titulaires.
5. Vos enfants s'entendent-ils ? L'indivision de nus-propriétaires dure aussi longtemps que l'usufruit. Un désaccord bloque les décisions les plus simples.

Quatre réponses favorables sur cinq justifient d'instruire un démembrement de propriété. Trois ou moins orientent vers une autre voie, assurance vie, donation partielle en pleine propriété ou structuration sociétaire.

FAQ : questions fréquentes sur le démembrement de propriété

Qui paie l'IFI en cas de démembrement de propriété ?

L'usufruitier, pour la valeur en pleine propriété du bien, dans la quasi-totalité des cas de démembrement de propriété. L'article 968 du Code général des impôts l'impose sans aucun abattement au titre du démembrement, et la Cour de cassation l'a confirmé le 20 mars 2007 (n° 05-16751). Vous ne déclarez rien si vous êtes nu-propriétaire. Trois exceptions limitatives existent, dont l'usufruit légal du conjoint survivant issu de l'article 757 du Code civil : la valeur se répartit alors selon le barème de l'article 669 du CGI.

Quelle est la valeur de la nue-propriété à 62 ans ?

60 % de la valeur en pleine propriété. Le barème de l'article 669 du Code général des impôts range un usufruitier de 62 ans dans la tranche des moins de 71 ans révolus : l'usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %. Sur un bien de 600 000 €, la donation porte donc sur 360 000 €. Ce tableau n'a pas bougé depuis la loi de finances pour 2004 et s'applique de façon obligatoire aux droits de donation comme aux droits de succession.

Le nu-propriétaire peut-il déduire les gros travaux de ses impôts ?

Non, plus depuis le 1er janvier 2017, quelle que soit l'origine du démembrement de propriété. L'article 32 de la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017 a supprimé le régime optionnel du 2° quater du II de l'article 156 du CGI, qui autorisait la déduction du revenu global des grosses réparations payées par un nu-propriétaire. Les charges de l'article 605 du Code civil restent à votre charge, sans contrepartie fiscale immédiate.

Qu'est-ce que l'article 774 bis du CGI a changé pour le quasi-usufruit ?

Il rend non déductible de l'actif successoral la dette de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit. La règle s'applique aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, date de promulgation de la loi de finances pour 2024. Le BOFiP du 26 septembre 2024 précise que les circonstances de constitution de l'usufruit réservé sont sans incidence : la donation de somme d'argent avec réserve d'usufruit perd son effet de gommage successoral.

Le démembrement de propriété est-il réversible ?

Non, pas unilatéralement. Une donation régulièrement acceptée est irrévocable en droit français, hors les cas légaux d'ingratitude ou d'inexécution des charges. Revenir en arrière suppose l'accord de tous les nus-propriétaires et une nouvelle mutation, avec sa propre fiscalité. Vérifiez donc votre âge, vos besoins de revenus futurs et l'entente familiale avant l'acte. Une clause de réserve de quasi-usufruit ou un droit de retour conventionnel se négocie au moment de la signature.

Faut-il enregistrer la convention de quasi-usufruit ?

Oui, sous peine de perdre la déductibilité de la dette de restitution. Le 2° de l'article 773 du CGI présume fictives les dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers. La preuve contraire n'est recevable que si la dette résulte d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine avant le décès, c'est-à-dire enregistré. Une convention signée entre proches et laissée dans un tiroir ne remplit pas cette condition.

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Diagnostic patrimonial préalable. Le bilan patrimonial complet reconstitue les quatre postes de coût décrits plus haut sur la durée réelle de détention, vérifie le rappel fiscal de quinze ans de l'article 784 du CGI et chiffre les scénarios alternatifs. Un conseiller dédié suit votre dossier, sans plateau téléphonique, avec un engagement de réponse sous six heures.

Sélection des supports. Plus de 25 assureurs partenaires sont comparés en toute indépendance, de l'assurance vie aux unités de compte immobilières, en passant par les parts de sociétés civiles de placement immobilier en nue-propriété temporaire. Les supports en unités de compte comportent un risque de perte en capital.

Suivi dans la durée. L'articulation avec votre notaire, la mise à jour des clauses bénéficiaires et le contrôle des conventions de quasi-usufruit se pilotent année après année. Notre page dédiée au démembrement de propriété détaille la méthode. Le conseil fiscal individualisé se traite en rendez-vous, jamais en contenu public.

Conclusion

Sur le cas chiffré de ce dossier, un appartement de 600 000 € transmis à 62 ans, l'écart se lit en trois nombres : 28 389 € de droits payés immédiatement contre 76 389 € pour une donation en pleine propriété et 94 389 € en l'absence de toute anticipation. Le barème de l'article 669 du CGI produit cet effet dans tout démembrement de propriété, l'article 1133 le verrouille au décès, et l'article 774 bis en a refermé une partie depuis le 29 décembre 2023. Les quatre postes de coût réel, émolument assis sur la pleine propriété, impôt sur la fortune immobilière inchangé, grosses réparations non déductibles depuis 2017 et irréversibilité de la donation, se chiffrent avant l'acte et non après. Le démembrement de propriété reste un outil de transmission puissant si vous avez entre 55 et 72 ans et un patrimoine qui dépasse votre résidence principale, à condition d'en accepter le caractère définitif et d'en rédiger les clauses avec précision.

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Sources :

• Article 669 du Code général des impôts : Légifrance, barème en vigueur depuis 2004
• BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, biens ou droits démembrés : BOFiP, Direction générale des Finances publiques, 2018
• BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, dettes non déductibles : BOFiP, Direction générale des Finances publiques, 26 septembre 2024
• Suppression de la déduction des grosses réparations des nus-propriétaires : BOFiP, actualité liée à la loi de finances pour 2017
• Que puis-je donner à mes enfants sans avoir à payer de droits ? : impots.gouv.fr, mise à jour du 13 juillet 2026
• Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? : Service-Public.fr, barème vérifié le 13 mai 2026
• La rémunération du notaire, quelques illustrations : Notaires de France, Conseil supérieur du notariat, 24 septembre 2024
• Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 : ASPIM et IEIF, 10 février 2026
• La détention de patrimoine des ménages en 2024 : INSEE, enquête Histoire de vie et Patrimoine
• L'assurance vie en 2025 : France Assureurs, 27 janvier 2026
• Rapport annuel 2024-2025 du Comité consultatif du secteur financier : CCSF, Banque de France, octobre 2025