SCPI : le marché secondaire décote jusqu'à 60 %, la liquidité devient le vrai juge de paix

La pierre papier traverse sa crise de liquidité la plus aiguë depuis sa création. Au 31 décembre 2025, 2,79 milliards d'euros de parts de SCPI attendaient un acquéreur, soit 3,14 % de la capitalisation du marché, selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Faute de pouvoir honorer ces demandes de retrait, neuf sociétés civiles de placement immobilier ont suspendu la variabilité de leur capital et renvoyé leurs associés vers un marché secondaire où les décotes atteignent désormais 60 %.

Ce basculement transforme la mécanique de sortie de centaines de milliers d'épargnants. Tant qu'une SCPI reste à capital variable, la société de gestion rembourse les associés sortants au prix de retrait, dès lors qu'elle trouve de nouveaux souscripteurs. Quand la collecte se tarit, la file d'attente s'allonge, et le passage en capital fixe annule purement et simplement cette file : la seule porte de sortie devient la confrontation des ordres d'achat et de vente, à un prix fixé par le marché et non plus par le gestionnaire.

Une file d'attente de 2,79 milliards d'euros

La pression de liquidité se concentre sur les véhicules à prépondérance de bureaux, frappés par la remontée des taux et la vacance locative en Île-de-France. Vingt SCPI dépassent désormais 5 % de leur capitalisation en attente de retrait, contre dix-sept un trimestre plus tôt. Patrimmo Commerce, Pierrevenus et Patrimmo Croissance Impact figurent parmi les plus engorgées, avec des taux de parts en attente compris entre 9 % et 20 %.

Face à cette accumulation, le marché de gré à gré sert de soupape. Il a permis la transmission de 1 536 millions d'euros de parts en 2025, en hausse de 13,5 % sur un an. Cette voie alternative s'organise, mais elle impose un prix de marché qui peut s'écarter brutalement de la dernière valeur de souscription.

Neuf SCPI passées en capital fixe

Depuis le début de 2026, huit SCPI ont rejoint Novapierre Résidentiel dans le régime du capital fixe. Primopierre, gérée par Praemia REIM, a ouvert le bal le 7 janvier 2026, pour une durée annoncée de deux ans. Ont suivi Perial O2 et Perial Grand Paris le 25 février, Opus Real (BNP Paribas REIM) le 5 mars, Allianz Pierre le 12 mai, puis trois véhicules de La Française REM au 1er juin. Au total, près de 11 milliards d'euros de capitalisation sur les 88 milliards du marché basculent ainsi vers un mode de sortie purement marchand.

« L'immobilier reste un investissement non liquide. »

Ce rappel, formulé par les observateurs du secteur, résume le changement de paradigme. La SCPI avait longtemps vendu une promesse de liquidité régulière. Le retour au capital fixe acte que cette liquidité n'était possible qu'en période de collecte abondante.

Primopierre, illustration de la décote

Le cas de Primopierre cristallise la sévérité de l'ajustement. Cette SCPI de bureaux créée en 2008 affichait un prix de souscription officiel de 115 euros début 2026. Sa valeur de reconstitution avait déjà reculé à 91,95 euros fin 2025, soit une décote de 20 % par rapport au prix de marché. La première confrontation du marché secondaire, le 26 mars 2026, a fixé un prix d'exécution de 45 euros net vendeur (49,41 euros frais inclus) pour seulement 171 parts échangées. L'écart avec le prix officiel dépasse 60 %.

Novapierre Résidentiel offre un autre repère. Ses parts se sont négociées à 769 euros le 30 mai 2026, contre un dernier prix de souscription de 1 664 euros, soit une décote de 53,8 %. En treize confrontations, seules 1 344 parts ont changé de mains, l'équivalent de 0,64 % des parts existantes. Pour Primopierre, Perial O2 et Perial Grand Paris, les volumes échangés représentent moins de 0,03 % du capital.

Décote n'est pas toujours synonyme de perte définitive

Les niveaux de rabais varient fortement selon la qualité du patrimoine sous-jacent. Les SCPI performantes mais peu liquides se traitent avec une décote de 5 % à 15 %. Les véhicules de performance moyenne subissent un rabais de 15 % à 25 %. Les SCPI les plus bloquées, principalement adossées à des bureaux franciliens, plongent au-delà de 35 %, jusqu'aux 60 % observés sur Primopierre.

Pour l'associé contraint de vendre, la décote matérialise une perte. Pour l'acheteur patient, elle ouvre un point d'entrée à rendement immédiat majoré : acquérir une part décotée de 40 % revient à augmenter mécaniquement le taux de distribution rapporté au prix payé. Encore faut-il accepter l'illiquidité résiduelle et le risque d'une nouvelle baisse de la valeur d'expertise des immeubles.

Un cadre fiscal et réglementaire inchangé

La fiscalité des revenus distribués reste celle des revenus fonciers : imposition au barème de l'impôt sur le revenu, majorée des prélèvements sociaux à 17,2 %. Contrairement à l'épargne financière, dont les prélèvements sociaux passent à 18,6 % au 1er janvier 2026, la pierre papier conserve son taux de 17,2 %. Cette stabilité fiscale ne compense évidemment pas une décote de capital, mais elle préserve l'attrait du rendement courant pour l'acheteur sur le marché secondaire.

Sur le plan réglementaire, la transposition de la directive AIFM 2 impose désormais à chaque SCPI à capital variable d'activer au moins deux outils de gestion de la liquidité, comme les délais de préavis ou les plafonds de rachat. Cet arsenal vise précisément à éviter que les files d'attente ne se reforment au prochain retournement de collecte.

Ce qu'il faut surveiller

Trois indicateurs méritent l'attention des épargnants dans les prochains mois. D'abord, le stock de parts en attente publié chaque trimestre par l'ASPIM, dont la décrue signalerait un assainissement. Ensuite, les valeurs d'expertise des immeubles de bureaux, qui conditionnent la valeur de reconstitution et donc le plancher théorique des décotes. Enfin, la profondeur des confrontations secondaires : tant que les volumes restent inférieurs à 1 % du capital, la liquidité demeure largement théorique.

La reprise de la collecte amorcée début 2026 sur les SCPI diversifiées et européennes offre un contrepoint. Elle confirme que la crise frappe d'abord les véhicules de bureaux historiques, pas l'ensemble de la classe d'actifs. Pour l'épargnant, la leçon est claire : la liquidité d'une SCPI dépend de la qualité de son patrimoine et de sa capacité à collecter, deux paramètres à examiner avant toute souscription.