Loyers gelés un an de plus : le conventionnement Anah change de calcul

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet, reconduit pour douze mois le dispositif qui plafonne l'évolution des loyers lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail. Il s'applique aux contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, dans les 28 agglomérations classées en zone tendue, soit plus d'un millier de communes.

Le texte ne crée aucune règle nouvelle. Pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il prolonge d'un an les dispositions déjà portées par le décret du 27 juillet 2017, reconduites chaque été depuis. Sa portée est ailleurs : en maintenant le loyer de marché sous contrainte, il déplace le point de comparaison à partir duquel un propriétaire évalue l'intérêt d'un conventionnement avec l'Agence nationale de l'habitat.

Ce que le décret verrouille exactement

La règle de base est simple : à la relocation, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Si ce loyer n'a pas été révisé au cours des douze derniers mois, le bailleur peut lui appliquer la variation du dernier indice de référence des loyers publié. Faute de quoi, le montant reste identique.

Deux dérogations subsistent, et elles sont étroites. La première vise le loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage : la hausse est alors limitée à la moitié de la différence entre ces deux montants. La seconde concerne les travaux d'amélioration ou de mise aux normes dont le coût atteint au moins la moitié de la dernière année de loyer : la majoration ne peut dépasser 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, rapporté au loyer annuel. Lorsque les deux situations coexistent, la hausse retenue est la plus élevée des deux limites, pas leur addition.

Le levier indiciaire reste modeste. Au deuxième trimestre 2026, l'indice de référence des loyers s'établit à 148,37 points, en progression de 1,15 % sur un an après 0,78 % au trimestre précédent, selon l'Insee. Un bailleur qui actualise un loyer de 800 euros gagne donc environ neuf euros par mois, quand l'écart avec le marché local se compte souvent en dizaines d'euros.

Les passoires thermiques restent hors jeu

Une catégorie de logements échappe entièrement à ces marges de manœuvre. Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et résilience gèle le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique lors d'une nouvelle location en zone tendue. Le décret annuel ne fait qu'en tirer les conséquences. Pour ces biens, aucune des deux dérogations ne joue : le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire sortant.

La contrainte se cumule avec le calendrier d'interdiction de location. Les logements classés G sont exclus de la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Pour un propriétaire détenant un bien mal noté en agglomération tendue, la seule voie vers un loyer supérieur passe par la rénovation énergétique.

Le conventionnement Anah rentre dans le calcul

C'est ici que le mécanisme fiscal de l'Anah retrouve une utilité concrète. Codifié à l'article 199 tricies du code général des impôts, le dispositif Loc'Avantages accorde une réduction d'impôt au bailleur qui signe une convention avec l'agence et loue sous les plafonds de loyer et de ressources fixés par celle-ci.

Le barème officiel, précisé au bulletin officiel des finances publiques, distingue trois niveaux selon la décote appliquée au loyer de marché : 15 % en secteur intermédiaire, 30 % en social, 45 % en très social. En location directe, la réduction s'établit à 15 % des revenus bruts en intermédiaire et à 35 % en social. Le recours à l'intermédiation locative, où une association agréée devient locataire en titre et gère le bien, porte ces taux à 20 % et 40 %, et ouvre le troisième niveau, à 65 %, accessible uniquement par cette voie.

Les plafonds de loyer 2026 donnent la mesure de l'effort demandé. En zone A bis, ils s'établissent à 19,71 euros par mètre carré en intermédiaire, 13,78 euros en social et 10,74 euros en très social. En zone B1, les mêmes secteurs affichent 11,80 euros, 9,13 euros et 7,11 euros. La convention court sur six ans, avec ou sans travaux, et les demandes restent recevables jusqu'au 31 décembre 2027, échéance fixée par l'article 88 de la loi de finances pour 2025.

Une équation qui dépend de la ville

L'avantage fiscal ne compense pas mécaniquement la perte de loyer. Une analyse publiée par Que Choisir en mai 2025 relève que l'écart entre les plafonds Anah et les loyers de marché dépasse, dans certaines villes, les décotes théoriques de 15 %, 30 % ou 45 %. Le propriétaire y consent alors une baisse supérieure à celle que le barème laisse supposer.

La même analyse chiffre un cas favorable : pour un logement loué 1 000 euros par mois au prix du marché et conventionné en secteur intermédiaire, la perte annuelle de loyer atteint 1 800 euros, face à 1 530 euros de réduction d'impôt et environ 850 euros d'économie d'impôt et de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. Le solde reste positif, mais il se joue à quelques centaines d'euros et dépend étroitement de la tranche marginale du foyer.

Deux limites encadrent l'avantage. La réduction ne peut excéder l'impôt dû, l'excédent étant perdu sans report possible. Et elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an et par foyer. Le dispositif ne se cumule pas non plus avec les réductions Duflot, Pinel et Denormandie, ni avec les anciennes déductions au titre de l'amortissement Périssol, Besson, Robien et Scellier.

Un marché locatif qui se resserre

Le contexte donne au sujet une acuité particulière. Selon l'observatoire GH Location de Guy Hoquet publié le 22 avril 2026, le loyer moyen national atteint 818 euros par mois pour 54 mètres carrés accessibles, une surface en recul de 0,7 mètre carré sur un an. En Île-de-France, l'offre recule de 6,8 % et la surface accessible tombe à 30,5 mètres carrés. À Paris, le loyer mensuel moyen dépasse 1 681 euros, en hausse de 5,2 % sur un an malgré l'encadrement.

Face à cette tension, l'agence a arrêté ses orientations pour 2026 lors de son conseil d'administration du 16 décembre 2025. Le budget global approche 4,6 milliards d'euros, dont près de 4,4 milliards d'aides destinées aux ménages, avec un objectif d'environ 350 000 logements accompagnés. Loc'Avantages figure parmi les trois dispositifs autour desquels l'agence recentre son action, aux côtés de MaPrimeRénov' et MaPrimeAdapt'.

Le statut du bailleur privé rebat les cartes

Le conventionnement n'est plus le seul mécanisme sur la table. La loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, applicable aux acquisitions signées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il repose sur un amortissement logé dans l'article 31 du code général des impôts, calculé sur 80 % du prix d'acquisition : 3,5 % par an en loyer intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social, plafonnés respectivement à 8 000, 10 000 et 12 000 euros par foyer fiscal.

La distinction technique compte. Une déduction du revenu foncier échappe au plafonnement des niches fiscales, ce qui n'est pas le cas d'une réduction d'impôt. En contrepartie, l'engagement de location porte sur neuf ans contre six, le logement doit être collectif, et les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la revente. L'avantage est différé, pas effacé.

Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, qui retouche ce statut. Les sénateurs ont ouvert l'amortissement aux associés de sociétés civiles de placement immobilier, assoupli les conditions applicables aux logements anciens rénovés et autorisé la location à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré, à condition qu'il ne fasse pas partie du foyer fiscal du bailleur. Le texte doit être examiné par l'Assemblée nationale à la rentrée de septembre 2026.

Ce qu'il faut surveiller

Trois échéances structurent les prochains mois. L'examen du projet de loi Logement à l'Assemblée nationale, à partir de septembre, fixera le périmètre définitif du statut du bailleur privé et déterminera si les assouplissements sénatoriaux survivent à la navette. Le 25 novembre 2026 marque le terme de l'expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers, distincte du plafonnement à la relocation, à laquelle participent environ 72 communes ; le Sénat doit l'examiner le 21 octobre, le gouvernement proposant une reconduction de deux ans sans élargissement du périmètre.

Vient enfin la discussion budgétaire pour 2027, qui devra trancher le sort des dépenses fiscales attachées au logement. Le dispositif Loc'Avantages a déjà été prolongé une fois, de trois années, par la loi de finances pour 2025. Sa fenêtre actuelle se referme le 31 décembre 2027, et le bailleur qui envisage un conventionnement dispose donc de seize mois pour déposer sa demande auprès de l'agence sous le régime connu.

Sources

• Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, Légifrance, JORF n° 0169 du 22 juillet 2026
• Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), analyse juridique de l'encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues
• Bulletin officiel des finances publiques, BOI-IR-RICI-400-30, dispositif Loc'Avantages, article 199 tricies du CGI
• Insee, Informations rapides n° 167, indice de référence des loyers du deuxième trimestre 2026
• Agence nationale de l'habitat, conseil d'administration et orientations 2026
• Observatoire GH Location, Guy Hoquet l'Immobilier, premier trimestre 2026
• Que Choisir, investissement locatif et dispositif Loc'Avantages, mai 2025
• Sénat, projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté le 8 juillet 2026