Îles privées : Argyronisos à 35 millions d'euros, la Méditerranée devient le juge de paix

Une île privée de 24 hectares posée dans le golfe de Ptéléos, entre la pointe nord de l'Eubée et la région de Magnésie, est proposée à la vente pour 35 millions d'euros, soit environ 40 millions de dollars. Argyronisos, restée selon GreekReporter dans la même famille pendant plus de six décennies, est commercialisée par Engel & Völkers Athens, dont l'annonce recense environ 937 mètres carrés de bâti répartis entre une résidence principale, une villa sur deux niveaux, une maison de pierre en bord de mer, un logement de gardien, un pavillon de colline, deux dépendances agricoles et une chapelle orthodoxe de 30 mètres carrés.

L'opération intéresse les investisseurs français bien au delà de son caractère pittoresque. Elle survient à quelques semaines d'un événement de sens contraire : le 9 juin 2026, l'île écossaise de Mullagrach, 35,9 hectares dans l'archipel des Summer Isles, a été retirée de la vente aux enchères organisée par Savills. Le lot 120 n'a jamais trouvé preneur au prix indicatif de 350 000 livres évoqué par la presse britannique. Deux îles, deux issues opposées, séparées par un facteur cent en valeur : le marché insulaire ne progresse plus de façon homogène.

Le tourisme grec fixe désormais le prix du mètre carré insulaire

La valorisation d'Argyronisos ne se comprend qu'à travers la conjoncture touristique hellénique. La Grèce a accueilli 37,98 millions de visiteurs en 2025, en progression de 5,6 % sur un an, pour des recettes de voyage de 23,62 milliards d'euros selon les données de la Banque de Grèce, en hausse de 9,4 % par rapport aux 21,59 milliards de 2024. Ce troisième exercice consécutif de croissance signale surtout une dépense moyenne par visiteur en augmentation, exactement le segment que vise un actif insulaire converti en retraite de bien être.

Cette dynamique se transmet mécaniquement aux valeurs foncières. Les prix immobiliers des îles grecques auraient progressé de 10 % à 14 % sur douze mois selon les estimations du cabinet Investropa, portant la hausse cumulée sur deux ans dans une fourchette de 16 % à 22 % en termes nominaux. L'acheteur d'Argyronisos n'achète donc pas seulement un décor : il achète un flux touristique documenté, seule variable capable de justifier un prix de sortie à 35 millions d'euros pour 240 000 mètres carrés de collines et d'oliviers.

Deux marchés distincts sous une même étiquette

Le comparatif transatlantique éclaire l'écart de régime. Le Caribbean Journal relevait en avril 2026 que l'offre caribéenne s'étend d'un îlot de douze acres aux Bahamas, cédé pour moins cher qu'un deux pièces à Grand Cayman, jusqu'à Blue Island et son prix affiché de 125 millions de dollars. Bonds Cay, 650 acres dans les Berry Islands, illustre la difficulté de la conversion : le consortium d'investisseurs qui l'avait acquise pour 16 millions de dollars en 2006, avec le concours de la chanteuse Shakira et de Roger Waters, projetait un hôtel de charme et une résidence d'artistes. Le projet n'a jamais vu le jour et l'île, restée pour l'essentiel non aménagée, est revenue sur le marché à 30 millions de dollars.

Vingt ans de portage sans développement pour un multiple facial de moins de deux fois : la trajectoire de Bonds Cay rappelle que l'appréciation d'une île tient au permis de construire davantage qu'au foncier. Elle explique aussi pourquoi les acquéreurs se déportent vers des biens déjà bâtis et exploitables, une préférence que Knight Frank observe plus largement en 2026, la rareté du prêt à vivre devenant selon le cabinet une caractéristique structurante des marchés haut de gamme.

La contrainte réglementaire pèse plus lourd que le prix d'acquisition

En Grèce, la constructibilité d'une île inhabitée relève de la loi 4759/2020, qui a classé et encadré leur régime d'aménagement. Le développement touristique n'y est autorisé que si une planification stratégique ou locale le prévoit expressément, ce qui transforme le calendrier d'un projet hôtelier en variable centrale du plan de financement. S'y ajoutent l'aigialos, la bande littorale qui demeure propriété publique de l'État et sur laquelle toute construction non autorisée est illégale et démolissable, ainsi que le réseau Natura 2000, qui couvre environ 28 % du territoire terrestre grec et englobe des îles entières.

Le cas écossais donne la mesure de ce que coûte l'absence de perspective d'exploitation. Mullagrach appartient à la zone marine protégée du Wester Ross et se situe dans le premier géoparc européen d'Écosse. Son cabanon hors réseau, alimenté au solaire et desservi par bateau privé ou hélicoptère, en fait un actif de contemplation, non de rendement. À 350 000 livres, soit le prix d'un appartement de banlieue londonienne, l'île n'a pas trouvé d'acquéreur. La leçon est financière : sans droit à bâtir ni flux locatif, une île se négocie sur un marché dont la profondeur tend vers zéro.

La liquidité reste la première ligne du risque

Les épargnants français tentés par cette classe d'actifs doivent intégrer trois asymétries. La première est la durée de détention subie : l'absence de comparables directs allonge considérablement les délais de cession, ce que confirme le retrait pur et simple d'un lot mis aux enchères par une maison de la taille de Savills. La deuxième est le coût d'exploitation, structurellement supérieur à celui d'un bien continental, puisque l'énergie, l'eau douce, la sécurité et l'acheminement des matériaux relèvent d'une logistique maritime. La troisième est assurantielle, et c'est la moins anticipée : en zone cyclonique, l'accès même à une couverture devient incertain, alors que les assureurs de dommages ont encaissé en moyenne 30 milliards de dollars de pertes assurées par saison ces dernières années. Une acquisition insulaire suppose donc de sécuriser la couverture avant la signature, une contrainte que documente notre dossier consacré à l'investissement dans l'immobilier insulaire.

La fiscalité française referme l'équation. Un résident fiscal français est imposable à l'impôt sur la fortune immobilière sur l'ensemble de son patrimoine immobilier mondial, biens étrangers compris, sous réserve des conventions bilatérales évitant les doubles impositions. Le seuil de déclenchement reste fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable au 1er janvier 2026, avec un barème qui se calcule à partir de 800 000 euros une fois ce seuil franchi. Une île de plusieurs dizaines de millions d'euros bascule donc intégralement dans l'assiette, sans le report d'imposition dont bénéficient certains actifs financiers.

Un segment qui s'institutionnalise par la copropriété

Le ticket d'entrée explique l'essor des formules de propriété fractionnée. Ce marché, valorisé à 1,2 milliard de dollars en 2024, est projeté à 3,8 milliards à l'horizon 2033 selon Marketintelo, sur un rythme annuel de 13,7 %. Le courtier allemand Vladi Private Islands, actif depuis 1971 et crédité de plus de 2 000 transactions insulaires, faisait état en septembre 2025 d'une progression de 25 % de ses demandes sur un an, qu'il attribuait justement à la demande de détention partagée et aux projets de complexes de bien être.

Les estimations de taille de marché appellent toutefois la prudence. Les cabinets d'études divergent d'un facteur six sur le périmètre mondial, entre une valorisation de 1,32 milliard de dollars en 2025 chez Dataintelo et 7,8 milliards chez Spherical Insights. Un tel écart traduit l'absence de registre centralisé des transactions et l'opacité de gré à gré propre au segment. Aucun de ces agrégats ne constitue une base d'allocation sérieuse.

Ce qu'il faut surveiller

Trois indicateurs mériteront l'attention des prochains mois. Le premier est le dénouement d'Argyronisos : un prix de transaction publié, s'il approche les 35 millions demandés, validerait la prime méditerranéenne ; une décote marquée la relativiserait. Le second est la saison touristique grecque 2026, dont les recettes diront si la dynamique de 23,62 milliards d'euros se prolonge ou plafonne. Le troisième est réglementaire : la Grèce a engagé au printemps 2026 un encadrement plus strict de l'usage des sols dans les zones Natura 2000, chantier qui déterminera la constructibilité effective de dizaines d'îlots aujourd'hui commercialisés sur la promesse d'un aménagement futur.

Pour un patrimoine français diversifié, l'île privée demeure un actif de conviction plutôt qu'un instrument de rendement. Elle réunit les trois contraintes que les gérants cherchent habituellement à éviter simultanément : une illiquidité sans horizon garanti, une charge d'exploitation fixe et élevée, une exposition climatique directe. Elle offre en contrepartie une rareté que nul mécanisme d'émission ne peut diluer. Argyronisos et Mullagrach démontrent la même chose par deux voies inverses : dans ce segment, ce n'est pas l'île qui fait la valeur, c'est ce que le droit local autorise à en faire.