Bail commercial : la hausse de loyer garantie de 1,5 % par an est réputée non écrite

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé, le 3 septembre 2026, un arrêt de la cour d'appel de Lyon qui validait une clause de hausse automatique du loyer inscrite dans un bail commercial. Rendue en formation de section et publiée au Bulletin sous le pourvoi 25-14.904, la décision répute non écrite toute stipulation qui fait progresser le loyer périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans plafond ni limite de durée.

Le litige portait sur une chambre d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), donnée à bail par des particuliers à la société qui exploite l'établissement. Le contrat prévoyait qu'à compter de la deuxième année entière suivant la prise d'effet, le loyer serait révisé chaque 1er janvier avec une garantie d'un taux d'augmentation net de 1,5 % par an. La locataire a demandé que la clause soit déclarée non écrite et que lui soient restitués les loyers versés au cours des cinq dernières années.

La Cour distingue la fixation du loyer initial de sa révision

La Cour devait déterminer si la clause fixait le loyer initial ou organisait une révision pendant le bail. Lorsqu'elle détermine le loyer d'origine, elle relève de la liberté contractuelle des parties. Lorsqu'elle organise la révision du loyer en cours de bail, elle se heurte aux articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce, et l'article L. 145-15 répute non écrite toute stipulation qui fait échec à ces règles d'ordre public.

La cour d'appel de Lyon avait retenu la première qualification. Son raisonnement : la clause ne dépendait d'aucun indice ni d'aucune variable, elle garantissait au bailleur une augmentation fixe, et le prix de l'occupation se trouvait donc déterminé dès la conclusion du bail pour toute sa durée. La Cour de cassation retient la seconde qualification. Au visa des articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce, elle juge que la clause « ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices ».

Trois constats emportent la décision. L'augmentation joue périodiquement, automatiquement et à taux fixe, dans un seul sens. La clause ne prévoyait ni plafond de hausse ni date d'expiration. Elle ne constituait donc pas un loyer progressif fixé par paliers. Enfin, un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel, si bien qu'un mécanisme dépourvu de limite de durée continue de produire ses effets au-delà de la période envisagée à la signature.

Les paliers et les clauses recettes restent valables

L'arrêt s'inscrit dans une ligne que la Cour rappelle elle-même. Le loyer progressif par paliers demeure un mode de fixation du loyer d'origine dès lors que les parties arrêtent, à la signature, des niveaux de loyer applicables à des dates déterminées et jusqu'à un plafond fixé par avance (3e chambre civile, 14 mai 1980, pourvoi 79-10.511). Une clause faisant varier le loyer en deçà de l'indice reste licite (18 décembre 1985, pourvoi 84-15.827). Quant à la clause d'indexation qui ne joue qu'en cas de hausse de l'indice de référence, elle est réputée non écrite depuis un arrêt du 12 janvier 2022 (pourvoi 21-11.169).

Les clauses recettes assises sur le chiffre d'affaires du preneur, les clauses d'échelle mobile réciproques et les loyers par paliers plafonnés survivent donc à la décision. Seule la progression à sens unique, sans terme et sans plafond, sort du champ de la liberté contractuelle.

Les résidences gérées en première ligne

Le contexte de l'espèce intéresse directement les épargnants. Le bailleur était ici un investisseur particulier, et la garantie de revalorisation annuelle comptait parmi les arguments de rendement de son placement. C'est l'exploitant, locataire, qui a contesté la clause.

Cette garantie figure dans un grand nombre de baux d'exploitation de résidences gérées : EHPAD, résidences services seniors, résidences étudiantes, résidences de tourisme. Chaque fois qu'elle fonctionne périodiquement, dans un seul sens, sans plafond ni terme, sa validité doit être réexaminée, souligne l'avocat Thomas Naudin dans une analyse publiée le 7 septembre sur le Village de la Justice. Il invite les bailleurs et les gestionnaires de patrimoine à identifier les baux concernés avant que la question ne devienne contentieuse, une clause reproduite depuis des années dans un modèle n'étant pas sécurisée par le seul fait qu'elle n'a jamais été discutée.

Pour un particulier qui détient des murs commerciaux, la clause de progression porte une part mesurable du revenu annoncé au moment de l'acquisition. La sanction est lourde : la stipulation est réputée n'avoir jamais existé, sans que la validité du bail lui-même soit affectée. Dans l'affaire jugée, la locataire réclamait la restitution des loyers versés sur cinq ans. La Cour de cassation ne s'est pas prononcée sur ce point et a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée.

L'indice des loyers commerciaux recule pour le troisième trimestre

La décision tombe alors que l'indexation légale ne soutient plus les loyers. Au premier trimestre 2026, l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE s'établit à 135,26, en repli de 0,45 % sur un an, après une baisse de 0,50 % au trimestre précédent. L'indice recule pour le troisième trimestre consécutif et se situe sous son point haut de 137,71 atteint au troisième trimestre 2024.

Entre 2022 et 2023, l'ILC progressait de plus de 6 % sur un an et l'indexation suffisait à faire croître le loyer facial. Le mouvement s'est inversé : un bail indexé sur l'ILC voit aujourd'hui son loyer reculer mécaniquement. L'INSEE publiera l'indice du deuxième trimestre 2026 fin septembre.

La loi de simplification encadre aussi le dépôt de garantie

Le législateur était intervenu quelques mois plus tôt. La loi de simplification de la vie économique, promulguée le 26 mai 2026, consacre depuis le 28 mai la licéité de la clause dite tunnel, qui limite les variations annuelles du loyer liées à l'ILC. Le ministère de l'Économie précise que cette clause doit s'appliquer dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse.

Le même texte ouvre au locataire d'un local de commerce de détail, de gros ou de prestation de services le droit d'exiger un règlement mensuel du loyer, y compris pour les baux en cours, sauf arriérés de loyers ou de charges non contestés. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, le dépôt de garantie et l'ensemble des garanties exigées par le bailleur sont plafonnés à l'équivalent d'un trimestre de loyer, et ces sommes ne produisent pas d'intérêts au profit du locataire.

Une disposition vise les acheteurs. Depuis le 26 août 2026, en cas de vente ou de transmission du local loué, l'obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie est transférée au nouveau bailleur. Lorsque la remise des clés intervient à compter de cette date, le dépôt doit être rendu dans un délai maximal de trois mois, les autres garanties étant levées dans un délai maximal de six mois.

Combien paient aujourd'hui les acheteurs de commerces ?

Le marché reste sélectif. Selon JLL, 1 782 millions d'euros ont été engagés en immobilier de commerce en France au premier semestre 2026, soit 26 % du total investi en immobilier d'entreprise, pour un repli limité à 4 % sur un an. Les taux de rendement prime n'ont pas bougé depuis la fin de 2025 : 4,00 % en pieds d'immeubles et 5,75 % pour les centres commerciaux comme pour les parcs d'activités commerciales.

BNP Paribas Real Estate livre une lecture plus prudente du début d'année. En France, 0,9 milliard d'euros a été investi en commerce au premier trimestre 2026, en baisse de 35 % par rapport à un premier trimestre 2025 exceptionnel, mais 5 % au-dessus de la moyenne décennale des premiers trimestres. Deux opérations parisiennes, le 91 avenue des Champs-Élysées et le BHV Marais, représentaient à elles seules les deux tiers des montants. Le conseil relève une première décompression des taux en France, de 50 points de base sur les centres commerciaux et de 25 points de base sur les commerces de périphérie, quand les pieds d'immeubles parisiens sont restés stables.

« Nous observons un marché qui reste très sélectif porté par des convictions fortes sur les emplacements prime et des actifs capables de créer de la valeur sur le long terme », explique Cyril Zaprilla, directeur retail de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

Les données présentées par Knight Frank lors du webinaire de rentrée de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, le 3 septembre, donnent 6,5 milliards d'euros investis en immobilier d'entreprise au premier semestre, en hausse de 11 % sur un an, pour un nombre d'opérations en recul de 18 %. Les commerces y cèdent 9 %.

« Les capitaux ne se retirent pas de l'immobilier, mais ils deviennent plus contraints, plus sélectifs et se redéploient vers les segments offrant les fondamentaux les plus lisibles », indique Magali Marton, directrice des études de Knight Frank.

Cinq questions à poser sur une clause de progression

• Le contrat fixe-t-il de véritables montants de loyer successifs, ou un simple taux d'augmentation ?
• Les périodes d'application sont-elles déterminées dès l'origine ?
• La progression s'arrête-t-elle à une date ou à un montant arrêtés par avance ?
• Le mécanisme joue-t-il dans les deux sens, ou seulement à la hausse ?
• Comment s'articule-t-il avec l'indexation contractuelle et avec la révision triennale légale ?

Une réponse affirmative aux trois premières questions oriente vers le loyer par paliers, admis de longue date. Une progression sans terme, sans plafond et à sens unique relève de la révision déguisée que l'arrêt du 3 septembre sanctionne.

À surveiller

Trois échéances structurent les prochains mois pour les bailleurs. La cour d'appel de Lyon statuera sur renvoi et fixera le sort des loyers déjà encaissés au titre de la clause annulée. L'ILC du deuxième trimestre 2026 paraîtra fin septembre et servira de référence aux baux dont l'indexation est calée sur ce trimestre. Les baux conclus depuis le 28 mai 2026 peuvent intégrer une clause tunnel réciproque, que la loi consacre désormais pour amortir les variations de l'indice dans les deux sens.

Sources

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904
• Thomas Naudin, « Clause d'augmentation automatique du loyer commercial », Village de la Justice, 7 septembre 2026
• Actu-Juridique, « Baux commerciaux : ce qui change avec la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 »
• Ministère de l'Économie, « Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour les entreprises »
• INSEE, Informations rapides n° 154, indice des loyers commerciaux au premier trimestre 2026
• JLL, « Marché de l'investissement commerce en France, T2 2026 »
• BNP Paribas Real Estate, marché de l'immobilier de commerce en Europe au T1 2026
• MySweetImmo, « Immobilier d'entreprise : la reprise qui n'en est pas une », 8 septembre 2026
• Defrénois, « Illicéité d'une clause d'augmentation périodique, automatique et forfaitaire du loyer »
• Kohen Avocats, « Bail commercial : une hausse automatique du loyer sans plafond est-elle valable ? »