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Les SCPI de commerce investissent dans boutiques, centres commerciaux et hôtels. Après la crise covid, ce secteur rebondit. Analyse des performances et des meilleures SCPI.
Le commerce et l'hôtellerie ont été les secteurs immobiliers les plus durement frappés par la crise covid. Fermetures administratives prolongées, résiliation d'enseignes historiques, négociations de loyers tendues avec des propriétaires contraints de faire des concessions : entre 2020 et 2022, les SCPI exposées au retail et à l'hôtellerie ont traversé une période difficile. Trois ans après la réouverture complète de l'économie, la situation a évolué. Ce guide analyse les performances actuelles, identifie les segments qui ont rebondi et ceux qui restent fragiles, et explique comment évaluer une SCPI de commerce avant d'y investir.
Le terme "commerce" recouvre des réalités très différentes en matière immobilière. Comprendre ces distinctions est essentiel pour évaluer le risque d'une SCPI sectorielle.
Les pieds d'immeuble désignent les locaux commerciaux occupant les niveaux bas d'un immeuble résidentiel ou de bureaux, en général situés en centre-ville. Ce sont des emplacements de forte fréquentation (boulangeries, pharmacies, banques, restaurants de quartier) avec une clientèle de proximité fidèle. Ils bénéficient d'une vacance structurellement faible dans les centres-villes actifs.
Les galeries marchandes sont des ensembles commerciaux couverts, généralement associés à une grande surface alimentaire (hypermarché ou supermarché) qui joue le rôle d'aimant à clientèle. Elles accueillent des boutiques de prêt-à-porter, d'équipement de la maison, de restauration rapide. La performance de la galerie dépend étroitement de la santé de l'enseigne locomotive.
Les retail parks (parcs d'activités commerciales) sont des ensembles de commerces à dominante "boîtes à chaussures" en zones périurbaines : grandes enseignes de bricolage, d'ameublement, de sport, d'électroménager. Ils ont été relativement résilients car leur clientèle se déplace en voiture et leur offre est difficilement substituable en ligne pour certains achats (achats impulsifs, produits volumineux).
Les supermarchés et hard-discounters constituent un segment particulièrement défensif. Lidl, Aldi, Leclerc Express, Carrefour City : ces enseignes alimentaires de proximité sont portées par des tendances structurelles (retour en force du commerce de proximité, alimentation du quotidien incompressible). Leurs baux sont souvent longs (9 à 12 ans) et leurs loyers régulièrement indexés.
Les centres commerciaux régionaux sont les actifs les plus en tension. Ces grandes surfaces de 40 000 m² et plus, construites dans les années 1980 à 2000, subissent la concurrence du e-commerce, la désaffection des enseignes de prêt-à-porter intermédiaire (H&M, Zara peuvent être remplacées en ligne) et les difficultés de stationnement en zone dense. Leur valorisation a fortement baissé et leur reconversion est complexe.
Les actifs hôteliers ont une logique différente des autres commerces. Un hôtel génère des revenus variables en fonction du taux d'occupation et des tarifs pratiqués. Sa valeur dépend de son emplacement, de son positionnement tarifaire (économique, milieu de gamme, haut de gamme) et de la marque qui l'opère.
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Scanner mes SCPILa pandémie a frappé le commerce et l'hôtellerie de plein fouet entre 2020 et 2022. Pour les SCPI exposées à ces secteurs, les conséquences ont été multiples.
Les loyers commerciaux ont fait l'objet de négociations intenses. De nombreux locataires ont obtenu des franchises temporaires, des étalement de dettes locatives ou des réductions de loyers. Les gestionnaires de SCPI ont dû arbitrer entre le maintien de locataires affaiblis (avec concessions) et la libération de locaux (avec le risque de vacance). Dans l'ensemble, les distributions des SCPI de commerce ont baissé de 10 à 25% en 2020 et 2021.
Les faillites d'enseignes ont laissé des traces. Des chaînes emblématiques comme La Halle, André, Camaïeu, Pimkie, Tati ont cessé leur activité ou se sont drastiquement restructurées entre 2020 et 2023. Ces disparitions ont créé des locaux vacants dans de nombreux centres commerciaux, exigeant des efforts de relocation parfois longs et des travaux de réaménagement.
Les valeurs d'actifs ont baissé, notamment pour les galeries marchandes et les centres commerciaux régionaux. Les taux de capitalisation exigés par le marché ont augmenté, reflétant la prime de risque désormais associée à ces actifs. Des SCPI historiquement positionnées sur les centres commerciaux ont dû procéder à des dépréciations de leurs expertises immobilières.
Depuis 2023, le secteur se redresse mais de façon inégale selon les segments.
Le commerce alimentaire de proximité est le grand gagnant de la période post-covid. La tendance au retour du commerce de quartier, accélérée par les confinements, s'est pérennisée. Les supermarchés de proximité (entre 400 m² et 2 500 m²) affichent des taux d'occupation proches de 100% et des valeurs locatives stables à en hausse. Ce segment est l'un des plus défensifs de l'immobilier commercial.
Les retail parks ont bien résisté. Leur accessibilité en voiture, leur offre de stationnement gratuit et leur positionnement prix (bricolage, discount, équipement sportif) les rendent peu concurrençables par le e-commerce pour de nombreux usages. Les loyers sont restés stables et les enseignes locomotives (Leroy Merlin, Décathlon, E.Leclerc) ont maintenu leur présence.
L'hôtellerie et le tourisme ont connu un rebond spectaculaire depuis 2023. La France a confirmé sa position de première destination touristique mondiale avec 100 millions de visiteurs étrangers en 2024 selon les chiffres de l'Atout France. Paris, les Alpes, la Côte d'Azur et les destinations de campagne ont enregistré des taux d'occupation records en haute saison. Les RevPAR (Revenue Per Available Room, indicateur de référence de l'hôtellerie) ont dépassé les niveaux de 2019 dans la plupart des marchés français.
Les galeries marchandes périphériques restent en difficulté. Le modèle de la galerie ancrée sur un hypermarché souffre à la fois du déclin des hypermarchés eux-mêmes (trop grands, trop loin, trop chers à gérer) et de la désaffection des enseignes de mode intermédiaire. Les propriétaires cherchent à transformer ces espaces en intégrant de la restauration, des loisirs, des services de santé et même des logements, mais ces conversions prennent du temps et sont coûteuses.
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Lancer la simulationCœur de Ville est l'une des SCPI de référence positionnée sur le commerce de centre-ville. Son taux de distribution s'établit à 6,03% pour 2025, un niveau performant pour une SCPI commerciale.
La stratégie de Cœur de Ville reflète une thèse d'investissement cohérente avec les tendances du marché : concentrer le portefeuille sur des commerces de pieds d'immeuble dans des centres-villes actifs, éviter les galeries périphériques et les centres commerciaux régionaux en difficulté. Les locataires ciblés sont des enseignes alimentaires, des services de proximité (banques, assurances, opérateurs télécom) et des restaurants.
Cette sélectivité se traduit dans les indicateurs opérationnels : le TOF de Cœur de Ville se maintient au-dessus de 95%, et la durée résiduelle des baux offre une visibilité satisfaisante sur les flux futurs.
Pour une vue d'ensemble des meilleures performances du marché, consultez notre classement des meilleures SCPI.
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Faire le quizLes actifs hôteliers ont une structure de revenus fondamentalement différente des autres immeubles commerciaux. Cette spécificité a des implications importantes pour les investisseurs en SCPI.
Dans un hôtel, le loyer perçu par le propriétaire peut être structuré de deux façons. Le bail fixe prévoit un loyer déterminé à l'avance, similaire à un bail commercial classique. Il offre la sécurité d'un revenu prévisible mais ne permet pas de capturer la performance supérieure lors des bonnes saisons. Le bail variable (ou "loyer de performance") indexe tout ou partie du loyer sur le chiffre d'affaires de l'hôtelier. Il offre un potentiel de hausse mais expose le propriétaire aux aléas de la fréquentation.
Les SCPI qui investissent dans l'hôtellerie optent généralement pour des baux mixtes : un loyer minimum garanti (plancher) complété par une part variable (surloyer). Cette structure offre un équilibre entre sécurité du flux et participation à la croissance.
La saisonnalité est un facteur de risque spécifique à l'hôtellerie. Un hôtel balnéaire ou de montagne génère l'essentiel de ses revenus sur 3 à 4 mois dans l'année. En cas de mauvaise saison (météo, grèves, événements géopolitiques réduisant le tourisme), les revenus peuvent baisser significativement.
La montée en gamme est une tendance favorable aux actifs hôteliers de qualité. Les voyageurs dépensent davantage pour des hébergements de qualité supérieure. Les hôtels 4 et 5 étoiles dans les destinations premium ont vu leur RevPAR croître fortement depuis 2023. Certaines SCPI ciblent ce segment, qui combine une demande solide avec des barrières à l'entrée élevées (coût du foncier, complexité de la rénovation).
Le e-commerce reste la menace de fond pour le retail. Si le commerce de proximité alimentaire et les retail parks résistent bien, les enseignes de mode, d'électronique grand public et de librairie continuent de faire face à la concurrence en ligne. Un portefeuille surexposé à ces enseignes fragiles risque des libérations de locaux au fil des renouvellements de bail.
La transformation des habitudes de consommation pèse sur certains segments. Les centres-villes sont en mutation : des espaces autrefois occupés par des banques (en fermeture de guichets) ou des agences de voyages (remplacées par le digital) se réorientent vers des usages différents (restauration, santé, coworking, loisirs). Les SCPI qui anticipent ces mutations et accompagnent la transformation de leurs actifs en tirent parti ; celles qui résistent à l'évolution voient leur vacance augmenter.
La vacance dans les galeries périphériques reste élevée. Dans les galeries commerciales des zones péri-urbaines, les taux de vacance peuvent atteindre 15 à 25% pour les locaux les moins bien positionnés. Relocaliser une enseigne fantôme dans un espace vide nécessite parfois des travaux de réaménagement importants et des concessions locatives significatives.
En hôtellerie, les risques incluent la concentration sur quelques destinations touristiques (vulnérabilité aux événements géopolitiques ou climatiques), la dépendance aux grands opérateurs (AccorHotels, Marriott, IHG) et la nécessité d'investissements réguliers de rénovation pour maintenir les classements.
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Lancer le simulateurPour mettre en perspective les SCPI de commerce, une comparaison avec les deux secteurs les plus plébiscités du moment est utile.
La logistique offre des baux plus longs (6 à 9 ans en bail ferme fréquent), des locataires plus prévisibles (transporteurs et grands distributeurs) et une demande structurellement portée par le e-commerce. Mais son TOF dépend de la santé des acteurs du transport, exposés aux cycles économiques.
La santé offre les baux les plus longs (15 à 20 ans) et une demande démographique quasi certaine. Mais la concentration sur quelques grands opérateurs crée un risque spécifique, comme l'a illustré la crise Orpea.
Le commerce offre une granularité locative plus élevée (de nombreux petits locataires dans une galerie ou un pied d'immeuble), une présence dans le quotidien des Français et un potentiel de transformation des actifs (reconversion, changement de destination). En échange, la sensibilité aux cycles de consommation et à la transformation digitale est plus forte.
Pour comprendre comment combiner ces différentes thématiques dans un portefeuille équilibré, lisez notre article sur les SCPI diversifiées versus thématiques. Pour une analyse comparative des deux secteurs les plus porteurs, consultez également notre guide sur les SCPI de logistique.
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Être rappelé sous 6hL'investissement dans une SCPI de commerce ou d'hôtellerie demande une analyse sectorielle rigoureuse. La qualité du portefeuille sous-jacent, la stratégie de gestion des actifs en difficulté, et la capacité du gérant à anticiper les transformations du retail sont des dimensions que France Épargne analyse pour vous.
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