Visale, la garantie gratuite d'Action Logement qui rivalise avec la GLI

Trois zones, trois plafonds de loyer

Le loyer inscrit au bail, charges comprises, ne doit jamais dépasser le montant figurant sur le visa du locataire. Depuis la réforme du 6 janvier 2026, Action Logement distingue trois localisations au lieu du découpage antérieur.

Source : Service-Public.gouv.fr, fiche F33453, vérifiée le 23 janvier 2026.

Une seconde limite se superpose au plafond de zone : pour un locataire de moins de 30 ans non étudiant, comme pour un salarié de plus de 30 ans, le loyer charges comprises ne doit pas excéder la moitié du total des ressources retenues. Ces ressources intègrent les revenus professionnels, les allocations chômage, les indemnités journalières, le RSA, les bourses d'État, l'indemnité de stage et les prestations familiales. Le montant garanti correspond toujours au plus faible des deux montants, le plafond de zone ou 50 % des ressources.

Le calcul se fait toujours charges comprises. Un appartement loué 1 250 euros hors charges avec 150 euros de provisions atteint 1 400 euros charges comprises. Ce bail reste éligible dans une commune plafonnée à 1 575 euros, mais il est refusé dans une commune relevant du plafond de 1 365 euros, pour 35 euros d'écart. La commune exacte détermine le plafond applicable, et le simulateur de loyer maximum publié sur Service-Public permet de le vérifier avant la mise en location.

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Qui peut obtenir un visa Action Logement ?

L'éligibilité s'apprécie à la date de signature du bail et dépend de l'âge et du statut du candidat locataire. La réforme de janvier a élargi deux portes d'entrée.

Les locataires de moins de 30 ans

Tout locataire âgé d'au moins 17 ans et 10 mois et de moins de 30 ans est éligible, quel que soit son statut : étudiant, alternant, salarié, fonctionnaire, demandeur d'emploi. Aucune condition de ressources ne s'applique aux étudiants et alternants dont le loyer reste sous le seuil de 1 000, 840 ou 680 euros selon la zone. Au-delà, le justificatif de ressources devient obligatoire.

Après 30 ans, trois portes d'entrée pour un salarié

Trois voies restent ouvertes. Le salarié du secteur privé ou agricole titulaire d'une promesse d'embauche prenant effet dans les trois mois accède au dispositif sans condition de ressources. Le salarié en poste dispose de six mois après son embauche ou après une mutation pour déposer sa demande. Hors de ces deux situations, le seuil de revenu net mensuel s'établit à 1 710 euros depuis le 6 janvier 2026, contre 1 500 euros auparavant. Action Logement chiffre l'effet de cette revalorisation : « Ce niveau de revenu permet aux 20 % de salariés les plus modestes d'être éligibles à la garantie » (communiqué du 6 janvier 2026).

Les travailleurs saisonniers

Éligibles depuis juin 2024, les saisonniers justifient soit d'un contrat de travail portant la mention « saisonnier », soit d'une promesse d'embauche à effet sous trois mois. Leur couverture est ramenée à une fourchette de 1 à 9 mensualités mais s'étend à des hébergements atypiques : mobil-home, habitation légère de loisirs, caravane, logement fluvial. Action Logement vise 9 000 saisonniers accompagnés sur la période 2026-2027.

Le visa et sa fenêtre de validité

Le visa certifié vaut 3 mois au maximum, porté à 6 mois pour les étudiants, les alternants et les volontaires en service civique (FAQ Visale, 2026). La date de signature du bail doit se situer au plus tôt le jour où le bailleur valide le contrat de cautionnement, et au plus tard avant l'expiration du visa. La date d'effet du bail intervient au plus tard le 1er du mois qui suit la fin de validité. Un visa expiré oblige le locataire à redéposer un dossier complet.

Les six conditions que le bailleur doit vérifier avant de signer

Le refus de garantie ne se découvre jamais au bon moment : il apparaît le jour de la déclaration d'impayé. Six vérifications préalables suffisent à l'éviter.

1. Le cautionnement est activé avant la signature du bail. Le bail ne peut être signé qu'après validation du contrat de cautionnement dans l'espace bailleur. Aucune activation rétroactive n'est admise.
2. Le bail comporte une clause résolutoire. Pour le parc privé, Action Logement exige un bail conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 intégrant une clause résolutoire, clause qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement du locataire.
3. Le loyer inscrit au bail ne dépasse pas le montant figurant sur le visa, charges comprises.
4. Le logement est éligible. Les logements non conventionnés ou conventionnés PLS ou Anah entrent dans le périmètre. Les logements PLAI et PLUS en sont exclus. Le bien doit être situé dans l'Hexagone, en Corse, dans les Drom ou à Saint-Martin ; Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, Wallis-et-Futuna et la Nouvelle-Calédonie sont hors champ.
5. Le bailleur et le locataire ne sont pas de la même famille. Un bail conclu entre grand-parent, parent ou enfant est écarté. L'exception introduite en 2026 concerne la cohabitation intergénérationnelle solidaire montée dans le cadre du réseau Cohabilis, entre un bailleur de plus de 60 ans et un jeune de moins de 30 ans ou un alternant.
6. Le logement respecte les critères de décence fixés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, obligation qui s'impose de toute façon au bailleur indépendamment de Visale.

La couverture du propriétaire non occupant reste un sujet distinct : Visale protège les revenus locatifs, la PNO protège le bien et la responsabilité civile du bailleur, et les deux se complètent sans se substituer.

Visale ou GLI : pourquoi le cumul est interdit par la loi

C'est le point que la plupart des comparatifs manquent. La GLI (garantie loyers impayés) est un contrat d'assurance souscrit par le bailleur ; Visale est un cautionnement. L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) rappelle la même règle dans ses fiches destinées aux bailleurs : cautionnement ou assurance, pas les deux, sauf étudiant ou apprenti.

Le bailleur arbitre donc, il ne superpose pas.

L'arbitrage se joue sur l'éligibilité du candidat, pas sur le prix. Quand le locataire pressenti obtient un visa, Visale l'emporte : la protection est solide et son coût nul. Quand il ne l'obtient pas, parce qu'il a plus de 30 ans, gagne plus de 1 710 euros nets et n'est ni en mobilité ni en début de contrat, la GLI redevient le seul levier disponible. Notre comparatif détaillé des trois protections contre les impayés et notre analyse des prix et conditions de la GLI détaillent chaque branche de cet arbitrage.

Reste le cas particulier des dégradations lourdes. Visale plafonne à deux mois de loyer, là où une GLI confort monte à 10 000 euros. Pour un meublé haut de gamme, cet écart pèse dans la décision, sans qu'il soit possible de compléter Visale par une assurance couvrant les mêmes obligations locatives.

Activer la garantie et déclarer un impayé, étape par étape

La chronologie est stricte, et chaque délai est opposable.

Étape 1, le locataire demande son visa. Il crée son espace personnel sur visale.fr, dépose ses justificatifs, et reçoit un visa certifié en quelques jours ouvrés. Le visa porte un numéro unique, le nom des bénéficiaires, le montant maximum de loyer, sa date de validité et la date limite de signature du bail.

Étape 2, le bailleur contrôle le visa. Depuis son propre espace, il saisit le numéro de visa et le nom d'un bénéficiaire pour en vérifier l'authenticité, puis renseigne les caractéristiques du logement. Une proposition d'acte de cautionnement se génère automatiquement.

Étape 3, le bailleur valide le contrat de cautionnement, puis signe le bail. L'ordre ne se négocie pas.

Étape 4, en cas d'impayé, la mise en demeure part sous 15 jours. Dans les 15 jours qui suivent l'impayé, le bailleur réclame le paiement par lettre recommandée avec accusé de réception. Dès que la dette dépasse un mois de loyer et de charges, déduction faite de l'aide au logement versée, il déclare l'impayé en ligne.

Étape 5, la quittance subrogative déclenche le paiement. Action Logement émet une quittance subrogative, document par lequel le bailleur transfère sa créance à Action Logement en échange du règlement. Une fois validée en ligne, elle est réglée sous 5 jours ouvrés.

Étape 6, le compte locataire est actualisé chaque mois. Tant que la dette n'est pas soldée, le bailleur met à jour mensuellement le compte du locataire, y compris lorsque celui-ci a repris ses paiements. Cette actualisation conditionne la poursuite de la prise en charge et le lancement de la procédure de recouvrement. La procédure de tenue du compte du locataire suit la même logique que celle d'une GLI.

Étape 7, après le départ du locataire. Le bailleur signale le départ, transmet le solde de tout compte sous 60 jours, et dispose du même délai de 60 jours pour demander la prise en charge des dégradations locatives, états des lieux et factures de réparation à l'appui.

Cas pratique chiffré : cinq mois d'impayés à Lyon

Un bailleur loue un deux pièces à Lyon 700 euros hors charges, avec 80 euros de provisions, soit 780 euros charges comprises. La commune relève du plafond de 1 575 euros : le bail est éligible. La locataire, 26 ans, en contrat à durée déterminée, déclare 1 720 euros nets par mois. Le loyer représente 45,3 % de ses ressources, sous la limite de 50 %, et son visa est certifié pour un loyer maximum de 780 euros.

Quatorze mois après l'entrée dans les lieux, la locataire perd son emploi et cesse de payer. Le bailleur envoie sa mise en demeure au 12e jour, déclare l'impayé dès que la dette dépasse 780 euros, puis actualise le compte chaque mois. La locataire quitte le logement au bout de cinq mensualités impayées, en laissant 950 euros de dégradations constatées à l'état des lieux de sortie.

L'impayé étant né au cours des trois premières années du bail, la garantie joue pleinement. Une GLI équivalente aurait coûté au bailleur 327,60 euros par an, sur la base d'un loyer annuel de 9 360 euros et d'un taux de 3,5 %, soit 982,80 euros sur trois ans. Visale ramène ce poste à zéro, avec une indemnisation plafonnée différemment sur les dégradations.

Cinq erreurs qui font tomber la couverture

Signer le bail avant de valider le cautionnement. L'activation rétroactive est refusée. Le contrat de cautionnement se valide dans l'espace bailleur, puis le bail se signe, jamais l'inverse.

Oublier la clause résolutoire. Un bail privé sans clause résolutoire ne remplit pas les conditions posées par Action Logement, et le refus se découvre à la déclaration du premier impayé.

Laisser filer le délai de 15 jours. La mise en demeure envoyée en recommandé dans les 15 jours suivant l'impayé constitue la pièce maîtresse du dossier. Un envoi tardif fragilise la prise en charge.

Raisonner en loyer hors charges. Le plafond s'apprécie charges comprises. Un bail à 1 400 euros charges comprises dans une commune plafonnée à 1 365 euros sort du dispositif, quel que soit le montant du loyer nu.

Croire que la couverture suit tout le bail. Les impayés nés après la troisième année ne sont plus garantis. Le locataire encore éligible doit déposer une nouvelle demande pour reconduire la protection, et cette démarche relève de son initiative, pas de celle du bailleur.

Bail mobilité, colocation et cohabitation intergénérationnelle

Le bail mobilité, contrat de location meublée de 1 à 10 mois non renouvelable créé par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 et codifié aux articles 25-12 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, interdit tout dépôt de garantie. Le bailleur reste en revanche autorisé à demander une caution, et Service-Public désigne expressément Visale comme la solution ouverte à ce type de bail, y compris pour un étudiant. Cette combinaison est devenue le standard des locations courtes destinées aux stagiaires, aux alternants et aux salariés en mission.

En colocation, deux colocataires peuvent figurer sur un même visa dès lors que l'un d'eux est éligible, leurs ressources étant alors additionnées pour le calcul du loyer maximum. À partir de trois colocataires, Action Logement recommande un bail individuel par occupant, chacun déposant sa propre demande de visa. Les règles d'assurance suivent la même logique de découpage, détaillée dans notre guide de la colocation avec bail unique ou baux individuels.

L'expérimentation de la cohabitation intergénérationnelle solidaire, ouverte en 2026 avec le réseau Cohabilis, étend Visale aux jeunes actifs de moins de 30 ans et aux alternants logés chez un propriétaire de plus de 60 ans. Bruno Arcadipane, président d'Action Logement Groupe, résume l'intention du dispositif : « Visale est devenu un service essentiel pour les locataires comme pour l'ensemble des bailleurs du parc privé. »

Le locataire garde par ailleurs son obligation d'assurance habitation, posée par l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 et rappelée dans notre article sur l'obligation d'assurance du locataire. Visale ne s'y substitue pas.

FAQ : questions fréquentes des bailleurs et des locataires

Visale est-il vraiment gratuit pour le bailleur et pour le locataire ?

Oui. Action Logement finance la garantie sur la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC), collectée auprès des entreprises. Ni le bailleur ni le locataire ne versent de cotisation. Le locataire reste en revanche débiteur : Action Logement récupère auprès de lui les sommes avancées, selon un échéancier qu'il peut faire aménager dans les deux mois suivant la demande de remboursement.

Combien de temps la garantie couvre-t-elle réellement ?

La couverture porte sur la durée du bail initial, dans la limite de trois ans, avec un plafond de 36 mois d'impayés dans le parc privé et de 9 mois dans le parc social. Un impayé qui naît après la troisième année n'est plus indemnisé. Au terme de cette période, le locataire encore éligible peut déposer une nouvelle demande de garantie Visale (Action Logement, communiqué du 6 janvier 2026).

Un bailleur peut-il ajouter une GLI par-dessus Visale ?

Non. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler un cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives, à peine de nullité du cautionnement. La seule exception vise les logements loués à un étudiant ou à un apprenti. Le bailleur choisit donc l'un ou l'autre au moment de la signature.

Que se passe-t-il si le loyer dépasse le plafond de la zone ?

La garantie est refusée. Le montant inscrit au bail, charges comprises, doit rester inférieur ou égal au montant porté sur le visa certifié, plafonné à 1 940 euros en Île-de-France, 1 575 euros en zone 2 et 1 365 euros ailleurs. Le bailleur ajuste le loyer ou renonce à Visale ; aucune tolérance n'est prévue, même pour quelques euros d'écart.

Le visa a-t-il une durée de validité ?

Oui, 3 mois au maximum, et 6 mois pour les étudiants, les alternants et les volontaires en service civique. La durée exacte figure sur le visa certifié. Le bail doit être signé avant l'expiration de cette fenêtre, et sa date d'effet ne peut dépasser le 1er du mois suivant la fin de validité du visa.

Visale couvre-t-il les frais de commissaire de justice et d'expulsion ?

Oui. Action Logement prend en charge la procédure de recouvrement, qui peut aller jusqu'à la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Le bailleur n'avance pas ces frais, à condition d'actualiser chaque mois le compte du locataire depuis son espace personnel (Service-Public, fiche F33453, 2026).

Quel est le poids réel de Visale sur le marché locatif ?

Action Logement recense 1,9 million de contrats délivrés depuis 2016 et 350 000 ménages garantis en 2025. Les résultats de l'évaluation présentés le 24 mars 2026, à l'occasion des dix ans du dispositif, indiquent que 9 locataires sur 10 jugent la garantie décisive pour obtenir leur logement et que 80 % des bailleurs déclarent accepter, grâce à elle, des profils qu'ils auraient refusés.

Comment France Épargne vous accompagne

France Épargne, cabinet de gestion de patrimoine et courtier en assurance, cadre la sécurisation locative avant la mise en location, pas après le premier impayé. Nous testons l'éligibilité du candidat locataire au regard des plafonds de zone et du seuil de 1 710 euros, nous arbitrons entre cautionnement gratuit et assurance loyers impayés en tenant compte de l'interdiction de cumul, et nous chiffrons le coût réel de la GLI lorsque le profil du locataire ferme la porte de Visale. Pour les bailleurs multi-lots, nous articulons cette protection avec la PNO imposée par la loi ALUR et la couverture des dégradations.

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Conclusion

La garantie Visale Action Logement reste l'arbitrage rationnel dès que le candidat locataire obtient son visa : aucune cotisation, jusqu'à 36 mois d'impayés couverts dans le parc privé, procédure de recouvrement portée par Action Logement. La réforme du 6 janvier 2026 a élargi son assiette, avec des plafonds de loyer relevés à 1 940, 1 575 et 1 365 euros et un seuil de revenu porté à 1 710 euros pour les salariés de plus de 30 ans. Elle a aussi resserré la temporalité : la protection couvre le bail initial dans la limite de trois ans, et l'impayé né au-delà échappe à la garantie. Vérifiez la zone, le loyer charges comprises et l'éligibilité du candidat avant de rédiger le bail, activez le cautionnement avant de le signer, et conservez la GLI pour les profils que Visale n'accepte pas.

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À lire également :

• Visale, la définition en une page
• GLI, Visale ou caution : quelle protection contre les impayés
• GLI, prix et conditions pour le bailleur
• PNO ou MRH, quelle formule pour le bailleur
• Le hub de l'assurance habitation

Sources :

• Action Logement, communiqué « Action Logement adapte la garantie Visale pour mieux répondre aux besoins des salariés et des jeunes actifs » : publié le 6 janvier 2026
• Service-Public.gouv.fr, « Garantie Visale : caution pour le locataire (impayés et dégradations) », fiche F33453 : vérifiée le 23 janvier 2026
• Visale, FAQ bailleurs, conditions d'éligibilité du locataire, du bail et du logement : consultée en 2026
• Visale, FAQ, durée de validité du visa : consultée en 2026
• Visale, « Visale : 10 ans de confiance et d'utilité sociale » : publié le 27 mars 2026
• Légifrance, article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : version en vigueur
• ANIL, « Impayés de loyer : cautions, assurances et garanties » : consultée en 2026
• Service-Public.gouv.fr, « Quelles sont les règles du bail mobilité ? », fiche F34759 : consultée en 2026
• ADIL de Paris, « La garantie Visale évolue » : publié le 8 janvier 2026