Locataire Sans Assurance, la Procédure d'Assurance pour Compte du Bailleur

Un locataire qui ne transmet pas son attestation d'assurance habitation expose le propriétaire à un risque financier majeur en cas d'incendie, de dégât des eaux ou d'explosion. Pour combler cette défaillance, la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 a créé un dispositif spécifique : l'assurance pour compte du bailleur. Ce mécanisme, codifié à l'article 7 g) de la loi, permet au propriétaire de souscrire lui même un contrat couvrant les risques locatifs après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, puis de récupérer la prime sur le locataire par majoration du loyer.

Le cadre juridique en bref

L'obligation d'assurance pèse sur le locataire d'un logement nu en résidence principale. Elle figure à l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Cette assurance couvre au minimum les risques locatifs, c'est à dire les dommages qu'un sinistre survenu dans le logement pourrait causer au bâtiment et aux voisins (incendie, explosion, dégât des eaux). À chaque remise des clés et lors de chaque date anniversaire du bail, le locataire doit remettre une attestation au bailleur. À défaut, le propriétaire dispose de deux leviers : la résiliation judiciaire du bail si une clause résolutoire est prévue, ou la souscription d'une assurance pour son compte avec récupération sur le loyer. Le second levier est presque toujours préférable car il évite une procédure longue tout en sécurisant immédiatement le risque.

Le dispositif initial était inscrit dans la loi du 6 juillet 1989 dans une version restrictive qui n'autorisait pas la souscription pour compte. La réforme apportée par la loi Alur en 2014 a inversé la logique en consacrant un mécanisme automatique de substitution, plus rapide et plus protecteur pour le bailleur. Ce dispositif s'applique aux logements loués nus à usage d'habitation principale. Les locations meublées soumises au régime du Code civil n'y sont pas soumises de plein droit, mais une clause contractuelle peut renvoyer aux mêmes règles. Pour les baux mobilité créés par la loi Elan, l'obligation d'assurance reste à la charge du locataire mais la procédure de substitution n'est pas expressément prévue, ce qui pose une difficulté pratique sur ces baux courts.

Étape 1, la mise en demeure par lettre recommandée

Le préalable obligatoire est l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception réclamant l'attestation d'assurance. Cette lettre déclenche un délai d'un mois pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation. Elle doit mentionner expressément l'intention du bailleur de souscrire pour compte si le délai expire sans réponse, ainsi que le coût estimatif de la prime mensualisée. À défaut de cette mention, la procédure peut être contestée. Le délai d'un mois court à compter de la date de première présentation du recommandé, non de sa réception effective. Si le locataire refuse de retirer le pli, le délai s'applique malgré tout.

Point clé. La mise en demeure doit comporter trois éléments : la demande d'attestation, le délai d'un mois, l'annonce explicite de la souscription pour compte avec récupération sur le loyer en cas d'inaction.

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Étape 2, la souscription pour compte du locataire

Passé le délai d'un mois sans régularisation, le bailleur peut souscrire un contrat MRH au nom du locataire mais à ses propres frais initiaux. La couverture obligatoire se limite aux risques locatifs au sens strict : incendie, explosion, dégâts des eaux. Les garanties facultatives comme le vol, la responsabilité civile vie privée ou la valeur à neuf sont exclues car la loi ne permet pas d'imposer plus que le minimum légal. Le bailleur choisit son assureur, négocie le tarif et signe le contrat. La police mentionne le locataire comme assuré désigné.

Les contrats spécifiquement conçus pour cette procédure se sont multipliés depuis 2015. Les principaux assureurs (MAIF, GMF, Crédit Mutuel, MMA, Generali, AXA) proposent des offres "assurance pour compte" avec des primes annuelles comprises entre cent vingt et deux cent quatre vingts euros selon la surface et la zone géographique. Le contrat doit être présenté au locataire dans le mois qui suit la souscription. Pour positionner cette couverture dans un parcours plus large, consultez la fiche produit MRH locataire qui détaille les garanties standards d'un contrat complet.

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Étape 3, la récupération sur le loyer

C'est le mécanisme central du dispositif. Une fois la prime annuelle réglée à l'assureur, le bailleur peut la récupérer sur le locataire en majorant le loyer mensuel d'un douzième de la prime annuelle, augmenté d'un coefficient légal de dix pour cent au titre des frais de gestion. La majoration apparaît distinctement sur la quittance de loyer sous une ligne spécifique. Elle reste cumulable avec les charges récupérables prévues à l'annexe du décret du 26 août 1987. Le locataire ne peut pas s'opposer au prélèvement.

Le calcul est simple. Pour une prime annuelle de cent quatre vingts euros, la majoration mensuelle s'élève à quinze euros majorés de dix pour cent, soit seize euros cinquante. Si le bailleur prélève déjà un loyer de huit cents euros hors charges, la nouvelle quittance affichera donc huit cent seize euros cinquante. La majoration cesse à l'expiration de la période couverte, ou plus tôt si le locataire fournit une attestation d'assurance personnelle en cours de validité.

Point clé. La récupération sur loyer est plafonnée à un douzième de la prime annuelle majorée de dix pour cent. Au delà, la majoration est juridiquement contestable.

Étape 4, la sortie du dispositif

Le locataire peut à tout moment résilier l'assurance pour compte en présentant une nouvelle attestation d'assurance personnelle au bailleur. Dès réception, le propriétaire doit cesser la majoration de loyer dans un délai raisonnable (en pratique, le mois suivant) et résilier le contrat souscrit pour compte. La résiliation s'effectue alors selon les règles classiques (loi Hamon si le contrat a plus d'un an, loi Châtel sinon).

Le bailleur n'est pas tenu de poursuivre la couverture si le locataire fournit une attestation conforme. Une situation de double assurance est en principe à éviter, sauf si elle est ponctuelle et liée au calendrier d'envoi de l'attestation. Pour un éclairage sur les motifs de résiliation acceptés, consultez le guide résiliation de l'assurance habitation.

Lettre type de mise en demeure

Voici une trame conforme à la loi. Elle doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception et conservée précieusement comme preuve du déclenchement du délai.

[Identité du bailleur]
[Adresse du bailleur]

À [identité du locataire]
[Adresse du logement]

Objet : mise en demeure de fournir une attestation d'assurance habitation
Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Conformément à l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenu
de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs du logement
situé [adresse complète] et de me transmettre l'attestation correspondante.

À ce jour, je n'ai reçu aucun document justifiant cette obligation.
Je vous mets donc en demeure de me transmettre l'attestation requise
dans un délai d'un mois à compter de la première présentation de la
présente lettre recommandée.

À défaut de réponse dans ce délai, je procéderai conformément à
l'article 7 g) alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 à la souscription
d'une assurance pour votre compte couvrant les risques locatifs.
Le coût estimé de cette assurance est de [montant] euros par an, soit
une majoration mensuelle de loyer d'environ [montant] euros, incluant
les dix pour cent légaux de frais de gestion.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations
distinguées.

Fait à [ville], le [date]
Signature

Ce modèle doit être adapté à chaque situation. Le montant prévisionnel de la prime peut être obtenu en une minute via le comparateur d'assurance habitation, ce qui rend la mise en demeure plus crédible et plus dissuasive.

Calendrier récapitulatif et points de vigilance

Le tableau ci dessous reconstitue la chronologie complète, depuis la défaillance du locataire jusqu'à la régularisation ou la pérennisation de l'assurance pour compte. Aucune étape n'est facultative et chaque délai conditionne la suivante.

Plusieurs points méritent une vigilance particulière. La mise en demeure doit impérativement mentionner la souscription pour compte sous peine de nullité de la procédure. Le délai d'un mois ne peut pas être abrégé conventionnellement. La couverture obligatoire se limite strictement aux risques locatifs au sens de l'article 7 g) ; toute garantie additionnelle souscrite par le bailleur ne peut pas être imputée au locataire. Le coefficient de majoration de dix pour cent est plafonné et ne peut être augmenté, même si la gestion administrative pèse réellement sur le bailleur. Pour aller plus loin sur les garanties du bailleur en l'absence du dispositif pour compte, consultez la fiche PNO propriétaire non occupant.

Articulation avec la PNO et la copropriété

Le dispositif de l'article 7 g) coexiste avec d'autres couvertures déjà détenues par le bailleur. La propriétaire non occupant souscrite par un bailleur pour son lot couvre les dommages au bâti et la responsabilité civile du propriétaire en sa qualité, mais elle n'est pas une assurance pour compte du locataire. Si l'occupant ne fournit pas son attestation, la PNO du bailleur ne suffit donc pas à le mettre en règle vis à vis de la loi du 6 juillet 1989. En copropriété, l'assurance souscrite par le syndic couvre les parties communes et apporte une garantie immeuble étendue, mais elle ne se substitue pas non plus à l'obligation propre du locataire. Le bailleur doit donc continuer à exiger l'attestation et activer si nécessaire la procédure de substitution. Pour comprendre les différents niveaux de couverture en immeuble collectif, la fiche assurance copropriété précise la frontière entre garanties immeuble et garanties privatives.

Contentieux possibles et jurisprudence récente

Les tribunaux ont eu à se prononcer plusieurs fois sur les conditions d'application du dispositif. Les juges sanctionnent les mises en demeure imprécises ou tardives. Une lettre qui ne mentionne pas explicitement la souscription pour compte ne fait pas courir le délai d'un mois et la majoration ultérieure du loyer peut être annulée en justice. À l'inverse, le locataire qui invoque une assurance contractée à postériori sans en transmettre la preuve écrite ne peut pas s'opposer à la majoration. Le bailleur doit conserver l'accusé de réception et la copie du contrat MRH pendant toute la durée du bail, voire deux ans après son extinction au titre de la prescription biennale de l'article L114-1 du Code des assurances. En cas de sinistre survenu pendant la phase de carence (entre la mise en demeure et la souscription), la responsabilité du locataire reste pleine et entière. Le bailleur peut alors engager une action en réparation devant le tribunal judiciaire, indépendamment des recours de la compagnie d'assurance de l'immeuble. La fiche MRH propriétaire occupant détaille les couvertures parallèles utiles aux propriétaires qui occupent eux mêmes une partie de l'immeuble.

Questions fréquentes des bailleurs

Le locataire peut il refuser la souscription pour compte ? Non. Une fois le délai d'un mois expiré, la souscription est de droit pour le bailleur, sans accord du locataire. Le seul moyen pour ce dernier d'éviter la majoration de loyer reste de présenter spontanément une attestation conforme.

Peut on souscrire pour compte avant la fin du mois ? Non. Le délai d'un mois est d'ordre public. Toute souscription anticipée prive la procédure de sa base légale et expose le bailleur à devoir rembourser les majorations perçues.

La majoration s'applique elle pendant les vacances locatives ? Non. La majoration suit le sort du loyer. Si le bail est résilié ou si le locataire quitte les lieux, la majoration cesse au même moment et le contrat pour compte doit être résilié.

Le bailleur peut il choisir un contrat haut de gamme ? Il peut souscrire ce qu'il veut, mais il ne peut récupérer que le coût d'une assurance couvrant strictement les risques locatifs. Toute prime supplémentaire reste à sa charge. Cette précaution sur le périmètre évite les contestations devant le juge.

Que se passe t il si le locataire fournit son attestation après plusieurs mois de majoration ? Le bailleur cesse la majoration le mois suivant et résilie le contrat pour compte selon la procédure standard. Les majorations passées restent acquises au bailleur car la défaillance lui était imputable. Pour calibrer la garantie idéale dès la souscription, le quiz d'assurance habitation propose un parcours personnalisé en moins de trois minutes.

Comment France Épargne Vous Accompagne

Notre cabinet de courtage accompagne propriétaires bailleurs et professionnels de la gestion locative dans la mise en place de ces procédures sensibles, à la fois sur le plan juridique et sur le plan technique. Les conseillers France Épargne identifient le contrat MRH pour compte le mieux calibré par profil de logement et de zone géographique, vérifient la conformité de la mise en demeure aux exigences de l'article 7 g), accompagnent la rédaction de la quittance majorée et préparent les démarches de résiliation à la première attestation conforme du locataire. La souscription se fait sous quarante huit heures, avec attestation immédiate et délai de réponse de nos conseillers fixé à six heures maximum sur les journées ouvrées. Pour démarrer, lancez le comparateur d'assurance habitation ou explorez le quiz de positionnement.

Conclusion

L'assurance pour compte du locataire est un outil puissant, mais sa mise en œuvre suppose une discipline procédurale stricte. La mise en demeure recommandée avec accusé de réception, le délai légal d'un mois, la souscription au strict périmètre des risques locatifs et la majoration plafonnée à un douzième de la prime augmentée de dix pour cent forment un cadre que ni le bailleur ni le locataire ne peuvent contourner. Maîtriser ces étapes permet de neutraliser le risque en moins de soixante jours et de sécuriser durablement le rapport locatif. Pour aller plus loin, consultez la page principale du hub assurance habitation et la fiche dédiée à la garantie loyers impayés, souvent souscrite en parallèle pour renforcer la protection du bailleur.

Sources :

• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g) modifié par la loi Alur du 24 mars 2014
• Service-public.fr, fiche pratique sur l'assurance habitation du locataire
• ANIL, agence nationale pour l'information sur le logement, fiche sur l'obligation d'assurance du locataire