Loi Relance Logement : Jeanbrun rouvre 700 000 passoires à la location

Le gouvernement a présenté en Conseil des ministres, le 24 juin 2026, son projet de loi Relance Logement. Porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le texte tient en dix articles répartis sur cinq axes. Il intervient dans un marché à bout de souffle : 278 000 logements ont été livrés en 2025, soit environ la moitié des besoins annuels estimés. Pour les épargnants tournés vers la pierre, plusieurs mesures redessinent les conditions de l'investissement locatif et de la rénovation.

Un texte de relance dans un marché grippé

La construction neuve reste durablement sous la barre des 300 000 unités par an, loin des 400 000 jugées nécessaires pour absorber la démographie et résorber le déficit accumulé. Le logement pèse désormais près de 27 % du budget des ménages français et 74 % des Français déclarent éprouver des difficultés à se loger, selon les chiffres avancés à l'appui du projet. La filière représente environ 10 % du produit intérieur brut, ce qui fait de tout coup de frein un sujet macroéconomique autant que social.

Le projet affiche une cible chiffrée : plus de deux millions de logements d'ici à 2030, soit 400 000 par an, dont près de 125 000 logements sociaux dès 2026. L'exécutif assume une méthode progressive, faute de majorité stable à l'Assemblée nationale. Le ministre prévoit de mêler débat parlementaire pour les dispositions sensibles et ordonnances pour les ajustements techniques.

Remettre 700 000 passoires thermiques sur le marché

La mesure la plus immédiate concerne les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), interdits à la location depuis l'application du calendrier de la loi Climat et Résilience. Le projet de loi prévoit de les rouvrir à la location sous condition d'engagement de travaux. Le propriétaire dispose de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un logement en copropriété pour atteindre au moins l'étiquette D du DPE, le bien rénové ne devant pas conserver de chaudière fossile.

Le ministère chiffre à environ 700 000 le nombre de logements concernés. L'argument avancé par l'entourage du ministre est de "lancer une grande vague de rénovation des passoires thermiques plutôt que de retirer brutalement des centaines de milliers de logements du marché". Pour les bailleurs, la disposition offre une fenêtre de relocation immédiate, mais elle transfère sur le propriétaire le risque et le coût d'une rénovation à échéance contrainte.

Le statut du bailleur privé révisé

Le texte ajuste le dispositif Jeanbrun, ce statut du bailleur privé entré en vigueur le 21 février 2026 pour remplacer l'ancien Pinel. Son principe : amortir chaque année une fraction de la valeur du logement loué nu, sur une base de 80 % du prix, la quote-part foncière de 20 % restant exclue. Dans le neuf, le taux d'amortissement s'établit à 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Le déficit dégagé peut s'imputer sur le revenu global, avec un plafond annuel de 8 000 euros par foyer fiscal, porté à 10 000 ou 12 000 euros selon la part de loyers sociaux ou très sociaux.

La principale évolution porte sur l'ancien avec travaux : le seuil de travaux requis pour ouvrir droit à l'amortissement passerait de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. L'exigence énergétique évoluerait également, d'un objectif d'atteindre une classe A ou B vers une logique de progression de deux classes au DPE. Le dispositif demeure sans zonage, à la différence du Pinel, ce qui élargit son champ d'application aux territoires détendus.

Copropriété : le vote des travaux simplifié

Volet plus technique mais structurant, le projet réforme le vote des travaux de rénovation énergétique en copropriété. Aujourd'hui, ces décisions relèvent souvent de la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est à dire la majorité de tous les copropriétaires. Le texte propose de les soumettre à la majorité simple de l'article 24, calculée sur les seuls votants présents ou représentés.

L'enjeu est concret : en abaissant le seuil, la réforme vise à débloquer des chantiers de rénovation longtemps repoussés par l'abstention ou l'opposition d'une minorité de copropriétaires. Elle supprime aussi le test délicat consistant à distinguer, pour des travaux mixtes mêlant réparation et amélioration, le régime de vote applicable, source récurrente de contentieux. En parallèle, le contrat type de syndic, figé depuis 2015, serait modernisé.

Maires bâtisseurs et nouveaux pouvoirs

Le troisième axe renforce le rôle des élus locaux. Le projet instaure un droit de veto du maire sur l'attribution d'un logement social à une personne condamnée pour des faits graves ayant porté atteinte à l'ordre public ou à la tranquillité des habitants. D'autres dispositions visent à fluidifier la production de logements et à accompagner les communes volontaires, avec une attention portée aux villes moyennes.

Les deux derniers axes portent sur la simplification administrative des procédures d'urbanisme et sur le développement de l'habitat partagé pour les seniors, segment encore marginal mais appelé à croître avec le vieillissement démographique.

Ce que les investisseurs doivent surveiller

Pour un épargnant qui détient ou envisage un bien locatif, le projet ouvre deux pistes distinctes. La relocation conditionnelle des biens F et G peut transformer un logement aujourd'hui bloqué en actif productif, à condition d'absorber un programme de travaux à échéance fixe. L'assouplissement du statut Jeanbrun, lui, abaisse le ticket d'entrée dans l'ancien rénové tout en conservant un avantage fiscal imputable sur le revenu global.

Toutefois, le calendrier reste incertain. Sans majorité acquise, le texte sera amendé et son examen parlementaire s'annonce long. Une audition de l'Institut Janus sur la copropriété est programmée le 6 juillet 2026, signe que le volet copropriété fera l'objet de discussions nourries. Les arbitrages sur les taux, les plafonds et les délais de travaux pourraient encore évoluer avant l'adoption définitive.

Les particuliers qui souhaitent préparer un projet locatif ont intérêt à comparer les régimes avant de s'engager. Un simulateur d'investissement permet d'estimer l'effet de l'amortissement sur la fiscalité, tandis qu'un échange avec un conseiller via la page contact aide à cadrer une stratégie patrimoniale adaptée à sa situation.