Lennar voit son bénéfice fondre de 36 % au deuxième trimestre, le logement américain reste grippé

Le promoteur immobilier Lennar, premier constructeur de maisons individuelles aux États-Unis, a dévoilé le 12 juin des résultats trimestriels qui illustrent l'enlisement du marché du logement américain. Le bénéfice net du deuxième trimestre de l'exercice 2026 ressort à 305 millions de dollars, soit 1,24 dollar par action, contre 477 millions et 1,81 dollar un an plus tôt. La baisse atteint 36 % sur un an.

Le chiffre d'affaires s'établit à 7,9 milliards de dollars, en repli par rapport aux 8,4 milliards du même trimestre 2025. Le résultat déçoit légèrement les attentes des analystes sur les ventes, estimées à 8,02 milliards, mais le bénéfice par action ajusté de 1,31 dollar dépasse le consensus de 1,25 dollar. Au bilan boursier, le titre a reculé d'environ 4,5 % à l'issue de la publication.

Des taux hypothécaires qui verrouillent la demande

Le diagnostic posé par la direction tient en une phrase. "Notre deuxième trimestre a été marqué par les mêmes vents contraires tenaces qui défient le marché du logement depuis plusieurs années : des taux hypothécaires durablement élevés, une accessibilité contrainte et un sentiment prudent des consommateurs", a déclaré Stuart Miller, président exécutif et directeur général de Lennar.

Les chiffres lui donnent raison. Selon l'enquête hebdomadaire de Freddie Mac publiée le 11 juin, le taux fixe à trente ans s'établit à 6,52 %, et le quinze ans à 5,84 %. À ces niveaux, un ménage disposant du revenu médian consacre plus de 30 % de ses ressources brutes au logement, un seuil qui asphyxie la solvabilité de nombreux candidats à l'achat.

Le marché reste pris dans ce que les économistes décrivent comme une inertie rationnelle. Des millions de propriétaires ayant emprunté à 2,75 % ou 3 % pendant la pandémie refusent de vendre pour se refinancer à 6,5 %, ce qui assèche l'offre de logements anciens et soutient artificiellement les prix. En parallèle, une part croissante d'acheteurs potentiels ne peut tout simplement plus suivre les mensualités.

La stratégie du volume face à la marge

Pour écouler ses stocks, Lennar maintient une politique d'incitations commerciales agressive. Les rabais et rachats de points de taux ont représenté 12,9 % du prix de vente au cours du trimestre. Cette mécanique permet de défendre les volumes : les livraisons progressent de 2 % à 20 519 maisons. Mais elle érode la rentabilité.

La marge brute sur la construction tombe à 15,6 %, contre 17,8 % un an plus tôt, et la marge nette se limite à 6,4 %. Le prix de vente moyen recule à 371 000 dollars, contre 389 000 dollars sur la période comparable. Les nouvelles commandes, indicateur avancé de l'activité, fléchissent de 4 % à 21 749 unités, signe que la demande future reste fragile.

Stuart Miller insiste sur la maîtrise des coûts comme variable d'ajustement. "Nos coûts de construction se sont améliorés de 2 % supplémentaires par rapport au trimestre précédent et de 13 % sur les dernières années. Notre délai de cycle a atteint un nouveau plancher record de 121 jours", a précisé le dirigeant. La philosophie affichée consiste à composer avec la contrainte d'accessibilité plutôt qu'à attendre une détente des taux : "Notre stratégie a toujours été de manœuvrer autour du défi d'accessibilité plutôt que de patienter."

Une prévision annuelle revue à la baisse

Lennar a abaissé son objectif de livraisons pour l'ensemble de l'exercice 2026, le ramenant dans une fourchette de 82 000 à 83 000 maisons, contre 85 000 auparavant. La direction cite les taux hypothécaires élevés et l'incertitude géopolitique parmi les facteurs de cette révision.

Pour le troisième trimestre, le groupe anticipe entre 20 500 et 21 500 livraisons, des nouvelles commandes comprises entre 21 000 et 22 000, un prix de vente moyen de 375 000 à 380 000 dollars et une marge brute qui remonterait vers 16 %. Le backlog, ce carnet de commandes non encore livrées, s'élève à 16 818 maisons pour une valeur de 6,6 milliards de dollars.

Un bilan solide qui rassure les investisseurs

La gestion financière demeure un point fort. Lennar disposait de 1,8 milliard de dollars de trésorerie sur son activité de construction et affichait un ratio dette sur capital total de seulement 15,8 %, sans tirage sur sa ligne de crédit renouvelable. Le groupe a racheté 5 millions d'actions pour 447 millions de dollars et remboursé 400 millions de dollars d'obligations seniors arrivant à échéance.

Ce profil de bilan explique en partie l'intérêt de certains investisseurs de long terme. Le conglomérat Berkshire Hathaway de Warren Buffett figure parmi les actionnaires du promoteur, une caution qui nourrit la thèse d'une valeur défensive dans un secteur cyclique.

Ce qu'il faut surveiller

Le sort de Lennar reste suspendu à la trajectoire des taux longs américains. Tant que le trente ans campe au-dessus de 6,5 %, les promoteurs devront continuer à subventionner les emprunts de leurs clients, au prix de marges comprimées. La direction parie toutefois sur un déséquilibre structurel favorable à terme : "La pénurie fondamentale de logements en Amérique n'a pas été résolue. La demande est réelle, différée, et s'accumule", affirme Stuart Miller.

Pour l'épargnant français, ce trimestre offre un signal utile. Le secteur immobilier coté américain, longtemps considéré comme un baromètre de la consommation outre-Atlantique, montre qu'un environnement de taux durablement élevés peut maintenir une activité résiliente en volume tout en rognant la profitabilité. Une grille de lecture transposable aux foncières et aux placements immobiliers européens, eux aussi confrontés à la remontée du coût de l'argent.