Encadrement des loyers : 46 % des annonces hors plafond à Paris

La Fondation pour le Logement (anciennement Fondation Abbé Pierre) a publié le 3 septembre 2026 la sixième édition de son baromètre de l'encadrement des loyers. Fondée sur 10 572 annonces relevées entre août 2025 et août 2026 dans près de 70 communes, l'étude établit que 37 % des logements proposés à la location affichent un loyer supérieur au plafond légal. Le taux progresse de 5 points sur un an et de 9 points par rapport à 2024.

La publication tombe à douze semaines d'une échéance juridique. Selon la fiche officielle du service public, l'encadrement des loyers s'applique à Paris, Est Ensemble et Plaine Commune « du 1er juin 2021 au 24 novembre 2026 ». Aucune loi de prolongation n'a été adoptée à ce jour.

Paris décroche avec 46 % d'annonces au-dessus du plafond

La capitale enregistre la dégradation la plus marquée de l'étude. La part des bailleurs parisiens dépassant le loyer de référence majoré (le loyer médian du quartier augmenté de 20 %, au-delà duquel la loi interdit de louer) passe de 31 % à 46 % en un an, soit 15 points de hausse et le niveau le plus élevé jamais mesuré par la Fondation à Paris. L'échantillon parisien porte sur 4 598 annonces.

La Fondation avance trois facteurs. La rétraction du marché locatif à l'année, liée à la remontée des taux d'intérêt et à la progression des logements vacants ou occasionnels, alimente la tension sur les niveaux de loyer. L'annonce de la fin du dispositif et les contentieux en cours ont par ailleurs relâché la pression sur les bailleurs récalcitrants. Le recours à cette majoration, enfin, s'est banalisé.

La géographie parisienne du non-respect suit celle de la tension locative. Les arrondissements de l'ouest et du centre concentrent les taux les plus élevés : 64 % d'annonces non conformes dans le 3e arrondissement, contre 28 % dans le 13e.

Une carte française à deux vitesses

Les métropoles régionales suivent une trajectoire inverse. Montpellier affiche 12 % d'annonces hors plafond, Bordeaux 17 %, Lille 25 % et Lyon-Villeurbanne 26 %. À Lille, où l'encadrement s'applique depuis 2017 avec une interruption en 2018 et 2019, le non-respect est passé de 43 % en 2022 à 25 % cette année. Bordeaux a suivi le même chemin, de 37 % en 2023 à 17 % en 2026.

La banlieue parisienne fait exception. Plaine-Commune reste le seul territoire où une majorité d'annonces sortent du cadre légal, avec 61 % de dépassements, devant Est-Ensemble à 36 %. Chez les entrants récents, la métropole de Grenoble recense 43 % de dépassements et le Pays basque 30 %, en baisse de 8 points sur un an.

Le montant des dépassements recule pendant que leur fréquence augmente. Le dépassement mensuel moyen s'établit à 159 € en 2026 contre 191 € un an plus tôt, une baisse de 17 % qui compense la hausse du nombre de cas. À Paris, ce montant atteint 171 € par mois, contre 237 € l'an dernier, soit une ponction supérieure à 2 000 € par an pour les locataires concernés. Grenoble affiche les écarts les plus larges avec 258 €, devant le Pays basque (181 €), Plaine Commune (152 €), Bordeaux et Lyon-Villeurbanne (122 € chacun), Lille (85 €) et Montpellier (63 €).

Qui dépasse le plus les plafonds ?

Les petites surfaces concentrent les infractions. 92 % des logements de 10 m² et moins dépassent les plafonds, contre 22 % au-delà de 75 m². Les studios affichent 35 % de dépassements, les trois-pièces et plus 26 %. La Fondation en déduit qu'une application plus stricte bénéficierait d'abord aux jeunes, aux étudiants et aux ménages modestes.

Les locations meublées dépassent davantage que les locations nues, avec 46 % d'annonces hors plafond, soit 9 points de plus, alors même que leurs plafonds réglementaires sont plus élevés. Le mode de gestion pèse également : les bailleurs qui gèrent en direct dépassent dans 49 % des cas, contre 29 % lorsqu'une agence immobilière assure la gestion. Selon les plateformes de diffusion, le taux d'annonces non conformes va de 24 % pour la Fnaim à 52 % sur Leboncoin.

Un chiffre concerne directement les propriétaires de passoires énergétiques : 36 % des logements classés G et 32 % des logements classés F dépassent les plafonds. Près des deux tiers des annonces n'affichent aucun DPE (diagnostic de performance énergétique), en infraction avec la loi.

Le complément de loyer, devenu la voie de contournement

Le complément de loyer est une majoration légale, autorisée quand le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par rapport à des biens équivalents du quartier. Son usage a changé de nature. La Ville de Paris relevait déjà en 2024 un recours au complément dans 33 % des dossiers qu'elle instruisait, contre 13 % en 2019.

L'association BAIL, partenaire de la Fondation, a relevé quotidiennement entre la mi-mai et la mi-août 2026 les annonces de plusieurs agences à Lyon et Villeurbanne. Chez ORPI, sur 396 annonces, 53 % comportaient un complément de loyer d'un montant moyen de 134 € (médiane de 101 €), soit 12 % du loyer hors charges. Chez l'agence en ligne OQORO, 97 % des 137 annonces relevées comportaient un complément, d'un montant moyen de 142 € pour un loyer plafond moyen de 327 €, soit près de 31 % du loyer hors charges. BAIL indique que 70 % des dossiers à complément abusif qu'elle a traités sont gérés par une agence immobilière.

La réglementation encadre pourtant cette majoration. Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement présente au moins un défaut de confort : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, ou classement F ou G au DPE. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation.

Que risque un bailleur hors des clous ?

Le propriétaire qui ne respecte pas l'encadrement encourt une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €, portée à 15 000 € pour une personne morale, selon la fiche du service public. La loi 3DS de 2022 a par ailleurs permis aux collectivités de reprendre au préfet la compétence de contrôle, ce que Paris, Lille et la métropole de Lyon ont fait.

La procédure parisienne donne la mesure du risque financier. Entre le 1er janvier 2023 et juin 2026, la Ville de Paris a reçu près de 4 980 signalements de dépassement. Les locataires ayant mené la démarche à son terme ont récupéré en moyenne 3 775 € de loyers trop perçus, au terme d'une procédure gratuite. L'association BAIL revendique de son côté plus de 700 000 € remboursés à plus de 300 locataires accompagnés.

Le calendrier parlementaire avant le 24 novembre

L'encadrement des loyers dans le parc privé a été ouvert par la loi ALUR de 2014, puis restreint à une expérimentation par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 pour une durée de cinq ans. La loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022 a prolongé cette expérimentation de trois années supplémentaires, portant son terme à novembre 2026.

La suite dépend du Sénat. Une proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz, déjà adoptée par l'Assemblée nationale, prévoit une prolongation de deux ans du dispositif dans les communes qui l'appliquent déjà. Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, s'est déclaré hostile à l'encadrement sur le fond tout en se ralliant à cette prolongation temporaire sans extension à de nouvelles communes. « Ce sujet, très politique, doit être tranché par l'élection présidentielle », a-t-il déclaré. La Fondation pour le Logement anticipe un débat au Sénat en octobre 2026, où la majorité de droite et du centre s'est jusqu'ici montrée réservée.

« Nos chiffres montrent qu'au-delà de l'enjeu essentiel de la pérennisation du dispositif, il est impératif de faire respecter son application, sujet pourtant totalement négligé par le gouvernement. Il est primordial de faire en sorte que tous les bailleurs privés et les professionnels de l'immobilier respectent enfin la loi et protègent les locataires face au logement trop cher. »

Christophe Robert, délégué général de la Fondation pour le Logement

Des évaluations économiques qui divergent

Le rapport commandé par Matignon aux économistes Gabrielle Fack (Université Paris Dauphine) et Guillaume Chapelle (CY Cergy Paris Université), rendu public le 22 mai 2026, conclut à des effets « ambivalents ». Dans les agglomérations encadrées, les loyers ont progressé de 2 à 4 % de moins que dans les villes témoins durant les deux premières années, et jusqu'à 5 % de moins en fin de période observée. Le transfert annuel des bailleurs vers les locataires est chiffré entre 600 et 700 millions d'euros selon les lectures du rapport, dont environ deux tiers à la charge des propriétaires et le solde en moindres recettes fiscales pour l'État.

Sur l'offre locative, le rapport observe une baisse d'environ 8 % du flux de nouvelles annonces hors Île-de-France, sans démontrer que l'encadrement en soit la cause. Il qualifie le dispositif d'« instrument d'urgence temporaire ». L'évaluation économétrique conduite par l'APUR avec les laboratoires CESAER et Lép aboutit à un gain de 1 019 € par an, soit 85 € par mois, pour les locataires parisiens entre juillet 2024 et juillet 2025, et conclut : « Les résultats révèlent l'absence d'effet durable et significatif de l'encadrement des loyers sur l'offre locative parisienne entre 2018 et 2025. »

Les organisations de propriétaires contestent cette lecture. Dans un communiqué commun du 11 juin 2026, l'UNPI, l'UNIS et le SNPI décrivent un « dispositif massivement contourné, juridiquement fragile et mal ciblé ». Sylvain Grataloup, président de l'UNPI, estime que l'encadrement « désorganise gravement le marché locatif ». Danielle Dubrac, pour l'UNIS, résume la position patronale : « L'encadrement, ça ne fonctionne pas. » Les trois organisations demandent l'arrêt de l'expérimentation à son terme et refusent toute généralisation.

Trois échéances à surveiller

• Octobre 2026 : l'inscription à l'ordre du jour du Sénat de la proposition de loi Echaniz. Sans vote conforme avant le 24 novembre, l'encadrement s'éteint dans les communes concernées.
• Les baux en cours : un locataire dispose de trois mois après la signature pour contester cette majoration. Les bailleurs ayant appliqué un complément sur un logement classé F ou G s'exposent à un remboursement, le dispositif parisien affichant une restitution moyenne de 3 775 €.
• Les mandats de gestion : avec 53 % à 97 % d'annonces à complément selon les enseignes relevées par BAIL, la conformité des mandats confiés à une agence devient un point de vérification pour les investisseurs locatifs détenant du bien en direct ou via une société civile immobilière.

Pour un investisseur locatif détenant un bien dans l'une des 70 communes concernées, la question porte moins sur le rendement affiché que sur sa sécurité juridique. Un loyer fixé au-dessus du plafond expose à une mise en conformité du bail, à un remboursement des sommes trop perçues et à une amende administrative. Les données de la Fondation montrent que la probabilité d'être contrôlé progresse là où les collectivités se sont dotées d'équipes dédiées.