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Assurance GLI : tarifs, garanties, déductibilité fiscale et comparatif complet. Protégez vos revenus locatifs avec la garantie loyer impayé adaptée.
L'assurance Garantie Loyer Impayé (GLI) constitue une protection financière souscrite par le propriétaire bailleur pour couvrir les loyers, charges et frais de contentieux en cas de défaillance du locataire. Avec un taux national d'impayés de 3,50 % et 30 500 expulsions prononcées en 2025 (source : FNPR), soit une hausse de 27 % en un an, sécuriser ses revenus locatifs relève de la nécessité patrimoniale. Ce guide détaille le fonctionnement, les tarifs, la fiscalité et les critères de choix pour sélectionner la GLI la plus adaptée à votre situation.
À retenir :
- La GLI coûte entre 2,15 % et 5 % du loyer annuel charges comprises, selon le niveau de garanties (source : comparatif assureurs, avril 2026)
- La prime est 100 % déductible des revenus fonciers au régime réel, ligne 223 du formulaire 2044 (source : Service Public)
- Le cumul GLI et caution est interdit par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, sauf pour les baux étudiants et apprentis
- La garantie Visale a été réformée au 6 janvier 2026 : couverture limitée à 3 ans, nouveau plafond de ressources à 1 710 € nets mensuels
- Le décret n° 2025 1052 du 3 novembre 2025 renforce l'indemnisation des propriétaires en cas de refus du concours de la force publique
La GLI est une assurance facultative qui couvre trois catégories de risques locatifs. Le propriétaire bailleur souscrit le contrat avant la signature du bail ou dans les 15 jours suivant la remise des clés. En échange d'une prime calculée sur le loyer annuel charges comprises, l'assureur prend en charge les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de procédure juridique.
Le mécanisme d'indemnisation se déclenche après deux mois consécutifs d'impayés. Le propriétaire déclare le sinistre, et l'assureur procède au versement des loyers manquants sous 30 à 60 jours selon les contrats (source : Code des assurances). L'assureur assure ensuite la totalité de la gestion contentieuse : relance amiable, commandement de payer, assignation en justice et, si nécessaire, procédure d'expulsion.
| Risque couvert | Périmètre de la garantie | Plafond moyen constaté |
|---|---|---|
| Loyers et charges impayés | Loyers, charges locatives et taxes récupérables après 2 mois consécutifs d'impayés | 70 000 € à 120 000 € |
| Dégradations locatives | Dommages causés par le locataire au delà de la vétusté normale, constatés à l'état des lieux de sortie | 5 000 € à 15 000 € |
| Frais de contentieux | Honoraires d'avocat, frais d'huissier, procédures judiciaires jusqu'à l'expulsion | Inclus sans plafond |
Pour bénéficier de la GLI, le locataire doit remplir des conditions de solvabilité vérifiées par l'assureur avant la signature du bail. Le seuil standard exige des revenus nets au moins égaux à 2,85 fois le loyer charges comprises, et un contrat de travail en CDI ou CDD de plus de 8 mois selon les assureurs.
Les tarifs GLI oscillent entre 2,15 % et 5 % du loyer annuel charges comprises selon le niveau de garanties, le profil du locataire et le mode de souscription (source : comparatif assureurs 2026). Les contrats collectifs, négociés par des gestionnaires de biens pour l'ensemble de leur parc locatif, bénéficient de tarifs préférentiels compris entre 1,50 % et 3 %. Les contrats individuels, souscrits directement par le propriétaire, se situent entre 2,75 % et 4,50 %.
| Loyer mensuel CC | Loyer annuel | GLI 2,5 % (basique) | GLI 3 % (standard) | GLI 4 % (premium) |
|---|---|---|---|---|
| 600 € | 7 200 € | 180 €/an soit 15 €/mois | 216 €/an soit 18 €/mois | 288 €/an soit 24 €/mois |
| 1 000 € | 12 000 € | 300 €/an soit 25 €/mois | 360 €/an soit 30 €/mois | 480 €/an soit 40 €/mois |
| 1 500 € | 18 000 € | 450 €/an soit 37,50 €/mois | 540 €/an soit 45 €/mois | 720 €/an soit 60 €/mois |
| 2 000 € | 24 000 € | 600 €/an soit 50 €/mois | 720 €/an soit 60 €/mois | 960 €/an soit 80 €/mois |
Trois facteurs principaux influencent le montant de la prime. Le plafond d'indemnisation détermine le montant maximal versé par l'assureur sur la durée totale du sinistre : un plafond de 120 000 € coûte logiquement plus cher qu'un plafond de 50 000 €. La durée de couverture, qui varie de 24 à 36 mois selon les contrats, impacte directement la prime. Les garanties optionnelles (dégradations locatives, vacance locative, protection juridique étendue) augmentent le coût de 0,5 à 1,5 point de pourcentage.
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Cette formule convient aux biens situés en zone peu tendue, loués à des locataires très solvables (revenus supérieurs à 4 fois le loyer). Elle couvre les loyers impayés pendant 24 mois avec un plafond de 50 000 € à 70 000 €, une protection juridique basique et une franchise de 2 à 3 mois. En revanche, les dégradations et la vacance locative ne sont pas couvertes.
C'est la formule la plus souscrite. Elle correspond aux investisseurs recherchant un équilibre entre protection et coût. La couverture s'étend sur 30 à 36 mois avec un plafond de 70 000 € à 90 000 €, une prise en charge des dégradations locatives (5 000 € à 10 000 €), une protection juridique complète et une franchise de 2 mois. La vacance locative peut être ajoutée en option.
Cette formule s'adresse aux propriétaires de biens à fort loyer (supérieur à 1 500 € mensuels), aux investisseurs en zone tendue et aux bailleurs accueillant des profils atypiques (CDD, indépendants). Elle offre une couverture de 36 mois avec un plafond de 90 000 € à 120 000 €, la prise en charge des détériorations volontaires jusqu'à 15 000 €, une protection juridique étendue incluant le pourvoi en cassation, une indemnité de vacance locative de 1 à 2 mois et une franchise réduite.
À retenir : Pour la majorité des investissements locatifs, la formule standard entre 3 % et 3,5 % du loyer annuel offre le meilleur rapport entre protection et coût. Elle combine une couverture solide des impayés et des dégradations avec un coût maîtrisé après déduction fiscale.
La prime d'assurance GLI est intégralement déductible des revenus fonciers pour les propriétaires déclarant au régime réel d'imposition. Cette déduction s'effectue sur le formulaire Cerfa 2044 à la ligne 223 « Primes d'assurance » (source : Service Public). En revanche, les propriétaires au régime micro foncier (revenus fonciers inférieurs à 15 000 € annuels) ne peuvent pas déduire la prime séparément, l'abattement forfaitaire de 30 % étant censé couvrir l'ensemble des charges.
| Tranche marginale d'imposition | Prime GLI (loyer 1 000 €, taux 3 %) | Économie d'impôt | Coût réel annuel | Coût réel en % du loyer |
|---|---|---|---|---|
| 30 % | 360 € | 108 € | 252 € | 2,10 % |
| 41 % | 360 € | 148 € | 212 € | 1,77 % |
| 45 % | 360 € | 162 € | 198 € | 1,65 % |
Pour un propriétaire imposé à la tranche marginale de 41 %, une GLI affichée à 3 % du loyer annuel ne coûte réellement que 1,77 % après déduction. Ce calcul ne tient pas compte des prélèvements sociaux (17,2 %), qui amplifient encore l'économie puisque la prime vient réduire l'assiette soumise à ces prélèvements.
L'intérêt de la GLI se mesure en comparant le coût de la prime au risque financier d'un sinistre non couvert. Les chiffres suivants illustrent l'enjeu pour un bien loué 1 000 € par mois.
| Scénario | Avec GLI à 3 % | Sans assurance |
|---|---|---|
| Coût annuel de la protection | 360 € (252 € net après déduction TMI 30 %) | 0 € |
| Perte en cas de 12 mois d'impayés | 0 € (indemnisation par l'assureur) | 12 000 € de loyers perdus |
| Frais d'avocat et d'huissier | 0 € (prise en charge GLI) | 2 000 € à 4 000 € |
| Dégradations locatives moyennes | 0 € (selon plafond contrat) | 5 000 € à 15 000 € |
| Perte totale potentielle | 252 € (coût net GLI) | 19 000 € à 31 000 € |
La différence de risque est de l'ordre de 1 à 120 : chaque euro investi dans la GLI protège potentiellement 120 € de perte. Pour les propriétaires détenant leur bien via une SCI ou en LMNP, l'optimisation fiscale peut être encore plus significative grâce aux régimes spécifiques de déduction des charges.
Le propriétaire bailleur dispose de trois mécanismes de protection contre les impayés. Le choix dépend du profil du locataire, du type de bien et des objectifs patrimoniaux.
La garantie Visale, dispositif gratuit géré par Action Logement, a connu une refonte importante entrée en vigueur le 6 janvier 2026 (source : Visale.fr). La couverture est désormais limitée aux trois premières années du bail, contre une durée illimitée auparavant. Le plafond de ressources pour les salariés de plus de 30 ans passe à 1 710 € nets mensuels, ouvrant le dispositif à environ 20 % des salariés les plus modestes. Les plafonds de loyers ont été relevés selon un nouveau zonage : 1 940 € en Zone 1 (Île de France), 1 575 € en Zone 2 (agglomérations de plus de 100 000 habitants) et 1 365 € en Zone 3 (reste du territoire).
| Critère | GLI (assurance privée) | Visale (Action Logement) | Caution personne physique |
|---|---|---|---|
| Coût pour le propriétaire | 2,15 % à 5 % du loyer annuel (déductible au régime réel) | Gratuit | Gratuit |
| Couverture loyers impayés | 24 à 36 mois selon contrat | 36 mois maximum (depuis janvier 2026) | Variable selon la solvabilité du garant |
| Couverture dégradations | 5 000 € à 15 000 € | Non couverte | Non couverte |
| Protection juridique | Complète, gestion déléguée à l'assureur | Non incluse (gestion par le bailleur) | Non incluse |
| Éligibilité du locataire | Revenus supérieurs ou égaux à 2,85 fois le loyer, CDI ou CDD long | Jeunes de moins de 30 ans, salariés modestes (moins de 1 710 € nets) | Garant avec revenus supérieurs ou égaux à 4 fois le loyer |
| Déductibilité fiscale | 100 % au régime réel | Sans objet (gratuit) | Sans objet |
| Cumul autorisé | Interdit avec caution (sauf bail étudiant ou apprenti) | Possible avec caution (redondant) | Interdit avec GLI (sauf bail étudiant ou apprenti) |
L'article 22 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 interdit le cumul d'une GLI et d'une caution personne physique. La seule exception concerne les baux signés avec un étudiant ou un apprenti, sur présentation d'un certificat de scolarité ou d'un contrat d'apprentissage (source : Legifrance). Le non respect de cette interdiction entraîne la nullité automatique du cautionnement.
Pour les propriétaires souhaitant comparer les trois solutions en détail, notre comparatif GLI, Visale et caution analyse chaque option selon votre profil de bailleur.
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Demander un audit gratuitPlusieurs évolutions législatives et réglementaires impactent directement les propriétaires bailleurs et la gestion des impayés.
Ce décret met en œuvre l'article 11 de la loi n° 2023 668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (source : Legifrance). Il clarifie la procédure d'indemnisation lorsque l'État refuse le concours de la force publique pour exécuter une décision d'expulsion. Concrètement, si le préfet refuse ou ne répond pas dans un délai de 2 mois, le propriétaire peut engager la responsabilité de l'État. Les préjudices indemnisables incluent la perte de loyers, la dépréciation du bien, les frais de remise en état et le trouble dans les conditions d'existence.
Depuis juillet 2025, la procédure de saisie des rémunérations a été simplifiée, permettant aux bailleurs de recouvrer plus efficacement les loyers impayés directement sur le salaire du locataire défaillant. Cette mesure accélère le recouvrement sans nécessiter une procédure judiciaire complète.
Les professionnels de l'immobilier signalent que 10 % des dossiers de candidature locative déposés en 2025 comportent des documents falsifiés, contre 6 % un an plus tôt (source : FNPR). Cette tendance renforce l'importance de la vérification de solvabilité effectuée par les assureurs GLI avant toute prise de garantie.
La souscription doit intervenir avant la signature du bail ou dans les 15 jours suivant la remise des clés. Au delà de ce délai, certains assureurs imposent une période de carence de 2 à 3 mois pendant laquelle les impayés ne sont pas couverts.
1. Vérifiez l'éligibilité du locataire. Revenus nets au moins égaux à 2,85 fois le loyer charges comprises, CDI confirmé ou CDD de plus de 8 mois, absence d'antécédents d'impayés. Faites vérifier le dossier avant la signature du bail.
2. Comparez les offres. Analysez le tarif, le plafond d'indemnisation, la durée de couverture, les franchises et les exclusions. Consultez notre guide pratique en 7 étapes pour choisir sa GLI.
3. Constituez le dossier. Bail signé (ou projet de bail), pièce d'identité du propriétaire, RIB, dossier complet du locataire (identité, trois derniers bulletins de paie, contrat de travail, dernier avis d'imposition).
4. Souscrivez et obtenez la validation. La plupart des assureurs proposent une souscription en ligne avec validation de la solvabilité du locataire sous 24 à 48 heures.
5. Déclarez la prime aux impôts. Au régime réel, inscrivez la prime d'assurance à la ligne 223 du formulaire 2044 pour bénéficier de la déductibilité intégrale.
Mois 1 : premier impayé. Envoyez une relance amiable par lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez la preuve d'envoi.
Mois 2 : deuxième impayé consécutif. Déclarez le sinistre auprès de votre assureur GLI en fournissant les justificatifs (bail, relevé de compte, relance amiable). L'assureur examine le dossier sous 15 jours.
Mois 3 : début de l'indemnisation. Si le dossier est validé, vous recevez les loyers manquants sous 30 à 60 jours selon les contrats. L'indemnisation se poursuit mensuellement jusqu'à la régularisation ou l'expulsion.
Mois 3 à 12 : procédure contentieuse. L'assureur prend en charge le commandement de payer, l'assignation en justice et la procédure d'expulsion si nécessaire. Vous êtes intégralement déchargé de ces démarches.
La réactivité est déterminante : déclarer le sinistre dès le deuxième mois d'impayé réduit significativement la durée totale de la procédure. Un propriétaire disposant d'une assurance PNO couplée à une GLI bénéficie d'une couverture patrimoniale globale de son bien locatif.
Nos conseillers identifient les doublons et les lacunes dans votre couverture habitation.
Demander un auditFrance Épargne, en tant que courtier en assurance et gestionnaire de patrimoine, accompagne les propriétaires bailleurs dans le choix et l'optimisation de leur protection locative.
Analyse comparative personnalisée. Nos conseillers analysent votre profil (nombre de biens, localisation, type de locataires, structure juridique) pour identifier les contrats GLI les plus adaptés parmi les offres du marché. Cette analyse intègre le coût net après déduction fiscale pour chaque option.
Optimisation fiscale globale. La GLI s'inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large. Nos experts évaluent l'arbitrage entre régime réel et micro foncier, la pertinence d'une structure en SCI, et l'articulation de la GLI avec votre assurance PNO et votre assurance emprunteur.
Suivi et accompagnement en cas de sinistre. En cas d'impayé, France Épargne vous accompagne dans la déclaration du sinistre et le suivi de la procédure d'indemnisation pour optimiser les délais de prise en charge.
Non, la GLI est une assurance facultative. Aucune loi n'impose au propriétaire de souscrire une assurance contre les loyers impayés. En revanche, la loi ALUR rend obligatoire l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) pour les biens en copropriété. La GLI reste fortement recommandée au vu du taux national d'impayés de 3,50 % et de son augmentation constante depuis 2023.
Non. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au propriétaire de répercuter le coût de la GLI sur le locataire, que ce soit sous forme de charge récupérable ou de majoration de loyer. La prime GLI est une charge incombant exclusivement au bailleur. C'est d'ailleurs ce qui permet sa déductibilité au régime réel.
Les assureurs sont tenus de procéder à l'indemnisation sous 60 jours maximum après la déclaration de sinistre (source : Code des assurances). En pratique, la plupart des contrats prévoient un premier versement sous 30 jours après validation du dossier.
Oui, la majorité des contrats GLI couvrent les colocations, à condition que chaque colocataire respecte individuellement les critères de solvabilité. Pour les baux de colocation, chaque occupant doit justifier de revenus permettant de couvrir sa quote part du loyer. Notre guide de l'assurance colocation détaille les spécificités de cette situation.
Oui. La résiliation est possible à chaque échéance annuelle du contrat, avec un préavis de 2 mois. Depuis la loi Hamon (2014), certains contrats GLI permettent une résiliation à tout moment après la première année, sous réserve d'un préavis d'un mois.
La GLI couvre les impayés survenant pendant la durée du contrat d'assurance, indépendamment de l'évolution des revenus du locataire après la souscription. Si le locataire perd son emploi ou voit ses revenus baisser après l'entrée dans les lieux, la garantie reste active. C'est précisément la situation que la GLI vise à couvrir.
Oui. Les contrats GLI s'appliquent aux locations nues comme aux locations meublées (LMNP). Pour les propriétaires en statut LMNP, la prime GLI est déductible des revenus locatifs au régime réel BIC, sur le même principe que la déduction applicable aux revenus fonciers classiques.
La GLI protège contre la défaillance du locataire (impayés, dégradations). L'assurance PNO protège le bien immobilier lui même contre les sinistres (incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle). Les deux assurances sont complémentaires : la PNO couvre le bâti, la GLI couvre les revenus.
La GLI représente un investissement limité au regard du risque financier qu'elle couvre. Pour un coût net de 1,65 % à 2,10 % du loyer annuel après déduction fiscale, le propriétaire bailleur sécurise ses revenus locatifs, délègue la gestion contentieuse et protège la rentabilité de son investissement immobilier. Dans un contexte où les impayés atteignent 4,01 % en province (source : Imodirect, octobre 2025) et où les dossiers falsifiés représentent 10 % des candidatures, la question n'est plus de savoir si la GLI est utile, mais quel niveau de protection choisir. Contactez France Épargne pour obtenir une analyse comparative personnalisée de votre situation patrimoniale.
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