Vente HLM : le décret du 25 août ouvre le parc social à l'amortissement Jeanbrun

Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 28 août sous le texte n° 27, modifie une ligne de l'article D. 443-34 du code de la construction et de l'habitation. La discrétion de la formulation masque une ouverture réelle : les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent désormais vendre certains de leurs logements à des particuliers qui les louent sous le régime d'amortissement créé par la loi de finances pour 2026.

Ce que change exactement le texte

L'article 1er du décret ajoute à la fin du premier alinéa du I de l'article D. 443-34 les mots « ou des i et j du 1° du I de l'article 31 du même code », et supprime le second alinéa. Ces deux alinéas i et j de l'article 31 du code général des impôts sont précisément ceux qu'a créés l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, le socle du dispositif communément appelé statut du bailleur privé ou dispositif Jeanbrun.

Avant cette modification, un organisme HLM ne pouvait céder un logement à un investisseur particulier qu'à la condition que celui ci s'engage sur les niveaux de loyer social ou très social du conventionnement Anah, soit les niveaux Loc 2 et Loc 3 du régime Loc'Avantages codifié à l'article 199 tricies du code général des impôts. Le passage au nouveau régime d'amortissement, lui, restait fermé. La fédération des coopératives HLM avait demandé cette mise à jour réglementaire après la disparition du Pinel.

Le décret est signé par le Premier ministre Sébastien Lecornu, le ministre chargé du Logement Vincent Jeanbrun et le ministre chargé des Comptes publics David Amiel. Il entre en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 29 août 2026.

Le mécanisme fiscal auquel le parc social accède

Le statut du bailleur privé a remplacé le Pinel en substituant à une réduction d'impôt une déduction pour amortissement imputée sur les revenus fonciers. L'assiette porte sur 80 % du prix d'acquisition, les 20 % restants représentant forfaitairement la valeur du terrain, non amortissable.

• Loyer intermédiaire : 3,5 % par an, plafonné à 8 000 euros de déduction annuelle
• Loyer social : 4,5 % par an, plafonné à 10 000 euros
• Loyer très social : 5,5 % par an, plafonné à 12 000 euros

Le régime vise les logements situés dans des immeubles collectifs, loués nus à titre de résidence principale, avec un engagement de location d'au moins neuf ans. Il couvre les acquisitions signées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. La maison individuelle et la location meublée en sont exclues.

La différence de nature avec le Pinel emporte une conséquence que les épargnants sous estiment souvent : l'amortissement n'est pas un avantage fiscal au sens du plafonnement global de 10 000 euros, mais une règle de détermination du revenu imposable. Il échappe donc à ce plafond. En contrepartie, les déductions pratiquées viennent majorer la plus value taxable lors de la revente. L'avantage est différé plutôt que définitivement acquis.

Un marché de 10 000 ventes par an, en recul

L'ouverture réglementaire arrive sur un marché qui se contracte. Selon l'Agence nationale de contrôle du logement social, un peu plus de 10 000 logements sociaux ont été vendus en 2024, après trois années consécutives de baisse depuis le pic de plus de 13 000 ventes atteint en 2021. Ce volume représente environ 0,2 % du parc social.

La physionomie de ces ventes éclaire la portée du décret. Les acquéreurs extérieurs au parc social ont représenté 5 800 cessions, soit 59 % du total, contre 2 400 pour les locataires actuels ou anciens du parc et 1 800 pour des locataires d'autres organismes. Près de la moitié des logements cédés en 2024 étaient des maisons individuelles, alors que celles ci ne pèsent que 15 % du parc social. Environ 60 % dataient d'avant 1990, et seulement 14 % de l'après 2000.

La géographie est tout aussi révélatrice. Les zones tendues A et A bis n'ont concentré que 23 % des ventes alors qu'elles abritent 40 % du parc, et les quartiers prioritaires 12 % des ventes pour 31 % du parc. Les cessions se font donc majoritairement là où la pression locative est la plus faible. Enfin, 10 % des organismes réalisent près de la moitié des transactions, les sociétés anonymes HLM assurant 67 % des ventes et les offices publics de l'habitat 27 %.

Une cible historiquement hors d'atteinte

L'objectif de 40 000 ventes annuelles avait été fixé conjointement par l'État et l'Union sociale pour l'habitat dans un accord signé le 18 décembre 2007, avec 2010 pour horizon. Les volumes réels n'ont jamais approché ce chiffre. Le rapport du député Olivier Carré relevait à l'époque que « la vente HLM continue d'avoir un caractère marginal et n'a jamais concerné plus de 0,1 % du nombre total de logements sociaux », contre environ 1,5 % dans des pays européens comparables. Les Pays Bas cèdent chaque année 1,2 % de leur parc social, le Royaume Uni 1,8 %.

Deux forces contraires expliquent cette stagnation. Du côté des bailleurs, le produit des cessions alimente les fonds propres et finance la construction neuve, ce qui plaide pour vendre davantage. Du côté social, la file d'attente demeure : l'Ancols estime qu'entre 200 000 et 250 000 demandes annuelles ne trouvent pas de réponse par la seule rotation du parc locatif social. Céder un logement, c'est le retirer durablement de l'offre.

Ce que cela vaut pour un investisseur

Le logement social cédé se négocie en moyenne à un prix inférieur d'environ 20 % à celui du marché, selon Action Logement. Cet écart, combiné à une déduction annuelle pouvant atteindre 12 000 euros, dessine sur le papier une équation attractive.

Plusieurs réserves tempèrent l'enthousiasme. La priorité d'achat reste organisée par la loi au bénéfice des locataires en place, puis des gardiens d'immeuble, puis des autres locataires du parc social. Un investisseur n'accède au bien qu'en bout de chaîne. La composition du parc cédé pose un second obstacle : le dispositif Jeanbrun exige un immeuble collectif, quand près de la moitié des ventes HLM portent sur des maisons individuelles, mécaniquement inéligibles. Enfin, la fédération des coopératives HLM elle même décrit un volume appelé à rester « accessoire et limité ».

La localisation constitue le troisième filtre. Les biens disponibles se concentrent hors des zones tendues, là où la revente à neuf ans et la liquidité du marché secondaire sont les moins assurées. Or la reprise de l'amortissement dans le calcul de la plus value fait de la sortie un moment décisif du rendement final.

Points de vigilance

Trois échéances méritent d'être suivies. La doctrine fiscale sur les modalités de réintégration de l'amortissement lors de la cession n'est pas encore stabilisée, et son contenu déterminera la rentabilité nette réelle. Le rythme de mise en vente par les organismes constitue la seconde inconnue, puisque le décret autorise sans contraindre. La fenêtre d'acquisition se referme le 31 décembre 2028, ce qui borne l'horizon de décision.

Pour l'épargnant, ce texte n'ouvre pas un marché nouveau. Il lève une incompatibilité technique entre deux réglementations qui coexistaient sans se parler. Le gisement réel dépendra de la volonté des bailleurs sociaux de mobiliser un patrimoine dont ils tirent aussi leurs fonds propres, dans un contexte où la demande de logement social reste très supérieure à l'offre.