Vacance commerciale à 11,6 % : le CNC veut taxer les murs vides dès 18 mois

Le Conseil national du commerce (CNC) a rendu en juin 2026 un rapport consacré à la vacance commerciale en centre-ville qui déplace le curseur vers les propriétaires de murs. Parmi ses quarante propositions, dont quinze qualifiées de prioritaires, figure une refonte de la taxe sur les friches commerciales (TFC) destinée à frapper les locaux inoccupés bien plus tôt qu'aujourd'hui. Le groupe de travail, copiloté par Emmanuel Le Roch et Éric Malézieux, veut que cette taxe soit réellement supportée par le propriétaire après dix-huit mois de non-exploitation du local.

La proposition intervient à un moment où le marché des murs de commerce affiche deux visages difficiles à concilier. Les taux de rendement prime des pieds d'immeubles restent bloqués à 4,00 % depuis fin 2025, signe d'une demande institutionnelle intacte sur les meilleurs emplacements. Au même moment, plus d'un local sur neuf est vide dans les centres des villes françaises.

Un taux de vacance de 11,6 % contre 9,5 % avant la pandémie

Le rapport du CNC chiffre la vacance commerciale à 11,6 % en moyenne nationale en 2025, contre 9,5 % en 2019. Tous sites confondus, le taux ressort à 11,7 %. En pied d'immeuble, segment qui correspond aux quartiers commerçants des centres-villes et qui concentre l'essentiel des murs détenus par des particuliers, la moyenne nationale s'établissait à 10,9 % en 2024 selon les données du baromètre Codata reprises par le rapport.

Le document identifie un phénomène de rattrapage. Les prêts garantis par l'État avaient comprimé les défaillances d'entreprises à des niveaux historiquement bas pendant la crise sanitaire. Leur extinction progressive a laissé remonter les fermetures à partir de 2022 sans que les nouvelles implantations les compensent. Le CNC souligne aussi un effet de contagion : une vitrine murée en dégrade rapidement plusieurs autres dans la même rue.

Les chiffres de défaillances confirment que la pression ne retombe pas. Altares a recensé 17 486 procédures collectives au deuxième trimestre 2026, en hausse de 5,4 % sur un an, dont 3 466 dans le commerce (+1,9 %). Le commerce de détail proprement dit fait mieux que la moyenne avec 1 950 procédures, en repli de 1 %, mais certaines activités décrochent nettement, notamment les magasins de sport (+16 %) et la boucherie (+18 %). Thierry Millon, directeur des études d'Altares, anticipe 34 000 à 35 000 nouvelles procédures au second semestre.

Ce que la réforme changerait pour un propriétaire de murs

La TFC existe depuis 2008 et son régime figure à l'article 1530 du Code général des impôts. Son application est facultative : elle relève d'une délibération de la commune ou de l'intercommunalité. Le local doit être vacant depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition. L'assiette correspond au revenu net servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, soit la moitié de la valeur locative cadastrale. Le taux est de 10 % la première année d'imposition, 15 % la deuxième et 20 % à compter de la troisième, ces niveaux pouvant être doublés par délibération, ce qui porte le plafond à 20 %, 30 % puis 40 %.

L'outil reste peu employé. Le CNC relève qu'en 2024, seuls 68 établissements publics de coopération intercommunale et 480 communes y avaient recours, soit environ 5 % du territoire. Son rendement est passé de 2,6 millions d'euros en 2017 à 12,6 millions en 2020. La loi de finances pour 2026, adoptée le 19 février 2026, a modifié le champ territorial de la taxe par son article 44 : les collectivités peuvent désormais l'instituer sur le seul périmètre d'une opération de revitalisation de territoire, à condition d'avoir délibéré avant le 1er octobre 2026, pour des impositions dues à compter de 2027.

Le groupe de travail juge cet ajustement insuffisant. Il pointe un délai cumulé dissuasif : aux deux années de vacance exigées s'ajoute le temps d'identification des locaux vides par la direction générale des finances publiques, également d'environ deux ans. Un propriétaire n'est donc concrètement touché qu'au bout de trois à cinq années sans exploitation. Le CNC propose de ramener le déclenchement à dix-huit mois et de resserrer les cas d'exonération.

Ce dernier point pèse davantage que le calendrier. Aujourd'hui, la taxe n'est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. Le rapport observe qu'en pratique, la simple publication d'une annonce de location restée sans réponse suffit à obtenir l'exonération. Le CNC veut limiter les dérogations aux difficultés majeures et aux engagements fermes d'investissement, comme une transformation ou une mise aux normes du local.

La rétention de valeur locative visée explicitement

Le rapport nomme un comportement rarement documenté dans les rapports publics. Certains bailleurs préfèrent conserver un local vide plutôt que d'accepter un loyer inférieur, parce qu'entériner une baisse de loyer oblige à déprécier la valeur de l'actif, alors qu'une vacance limitée dans le temps permet de maintenir la valorisation sur la base du loyer du précédent locataire.

Le CNC identifie un second calcul : un bailleur non endetté, détenteur d'un local amorti de longue date, ne supporte qu'une perte de recette locative. La taxe foncière et les frais de garde peuvent rester assez faibles pour qu'attendre une meilleure conjoncture reste rationnel. Le rapport constate par ailleurs que le marché s'est financiarisé, avec des acteurs qui abordent l'immobilier commercial comme un placement dont la rentabilité se pense indépendamment de l'activité du commerçant.

Deux autres propositions prioritaires visent la même cible. La proposition 18 étendrait les opérations de restauration immobilière, créées par la loi du 18 juillet 1985 et jusqu'ici réservées à l'habitat, aux locaux commerciaux, afin de financer la restructuration de rez-de-chaussée bloqués. La proposition 19 instaurerait un dialogue obligatoire entre la collectivité et le propriétaire d'un local devenu inoccupé. Le rapport précise que la contrainte doit rester un levier de dernier recours et que l'incitation doit primer.

Un marché de l'investissement à deux vitesses

Ces débats se déroulent sur un marché où le capital continue d'affluer vers les actifs les plus sûrs. Le commerce a capté environ 1,83 milliard d'euros au premier semestre 2026, un niveau quasiment identique à celui du premier semestre 2025, représentant 26 % à 27 % des volumes investis en immobilier d'entreprise. Le deuxième trimestre a nettement rebondi, à 884 millions d'euros contre 474 millions un an plus tôt, selon Cushman & Wakefield. Les investisseurs internationaux ont pesé 55 % des volumes.

Les taux prime n'ont pas bougé depuis le quatrième trimestre 2025 : 4,00 % pour les pieds d'immeubles, 5,75 % pour les centres commerciaux et 5,75 % pour les retail parks. Jessica Jaoui, directrice du département investissement commerce chez JLL, résume la sélection à l'œuvre en évoquant des exigences croissantes : il faut selon elle le bon produit, au bon prix, avec une véritable histoire.

Le segment le plus recherché n'est pourtant pas celui des centres-villes. Up! Real Estate chiffre à 220 millions d'euros les capitaux placés en retail parks au premier trimestre 2026, soit 25 % du marché de l'immobilier de commerce et plus du double du premier trimestre 2025. Vanessa Zouzowsky, directrice des investissements commerce de Cushman & Wakefield France, observe que tout le monde demande des retail parks en France, les acheteurs les jugeant plus simples à gérer et à comprendre qu'un centre commercial. Les opérations récentes affichent des rendements supérieurs à ceux des pieds d'immeubles : Hines s'est positionné sur Chasse Sud, à Chasse-sur-Rhône, pour un peu plus de 100 millions d'euros à environ 6 %, Redevco a signé Pont-de-Pierre à Garges-lès-Gonesse pour plus de 50 millions à environ 7 %, et EDF Invest a pris 49 % d'Espace Chanteraines aux côtés d'Altarea pour 49 millions, soit 5,83 %.

À l'échelle européenne, BNP Paribas Real Estate relevait au premier trimestre 2026 une décompression de 50 points de base sur les centres commerciaux français et de 25 points sur le commerce de périphérie, quand les rendements des artères parisiennes restaient stables. Patrick Delcol, responsable du commerce européen chez BNP Paribas Real Estate, estime que les centres commerciaux et les retail parks offrent aux investisseurs un profil de risque et de rendement plus attractif que les autres segments.

Des loyers qui reculent et une consommation qui plafonne

Pour le détenteur direct de murs, le rendement dépend d'abord de l'indexation. L'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE s'établit à 135,26 au premier trimestre 2026, en baisse de 0,45 % sur un an, après un repli de 0,50 % au quatrième trimestre 2025 et de 0,45 % au troisième trimestre 2025. Cet indice, composé pour moitié de la variation des prix à la consommation, pour un quart de celle du chiffre d'affaires du commerce de détail et pour un quart de celle du coût de la construction, ne joue plus le rôle d'amortisseur qu'il avait pendant la poussée inflationniste. La valeur du deuxième trimestre 2026 est attendue fin septembre.

La toile de fond commerciale reste tendue. Le climat des affaires dans le commerce de détail est tombé à 91 points au deuxième trimestre 2026, en retrait de 7,5 points sur un an et au plus bas depuis dix ans hors période sanitaire, tandis que le pouvoir d'achat des ménages a reculé de 0,7 % sur le trimestre. Le commerce spécialisé accuse un repli de 2,8 % sur les cinq premiers mois de 2026, après une progression de 1,9 % en 2025, quand le commerce en ligne gagnait 5,9 % de janvier à mai.

Ce contexte explique la dispersion des rendements observés selon l'emplacement. Les emplacements de premier rang se traitent autour de 4 % à 5 %, les rues commerçantes secondaires entre 5 % et 6,5 %, la périphérie entre 6,5 % et 8 %. L'écart rémunère un risque locatif désormais très différencié, ce qui rend l'analyse préalable de l'emplacement et de la solidité de l'exploitant déterminante pour un investissement en murs commerciaux.

Les points de vigilance pour les détenteurs

Les propositions du CNC ne sont pas du droit positif. Elles devront être reprises dans un véhicule législatif, la loi de finances constituant le canal naturel pour un dispositif fiscal. Le rapport a été remis au ministre Serge Papin le 22 juin 2026 et publié le 30 juin.

Trois échéances méritent d'être suivies. La première est le 1er octobre 2026 : les communes et intercommunalités qui souhaitent instaurer la TFC sur un périmètre d'opération de revitalisation de territoire doivent délibérer avant cette date pour des impositions dues au titre de 2027. La deuxième est le projet de loi de finances pour 2027, qui dira si le déclenchement à dix-huit mois et le durcissement des exonérations sont retenus. La troisième est la publication de l'indice des loyers commerciaux du deuxième trimestre 2026 fin septembre, qui indiquera si la révision annuelle des baux restera négative.

Une observation du CNC vaut pour tout détenteur de murs, quelle que soit l'issue législative. Le rapport souligne que 37 % des villes françaises ont réussi à réduire leur vacance commerciale entre 2019 et 2024, et que les communes qui progressent combinent commerce, services, santé, restauration, culture et qualité de vie. La performance d'un local ne se lit plus seulement dans son adresse.

Sources

• Conseil national du commerce, rapport « La vacance commerciale en centre-ville », juin 2026
• INSEE, Informations rapides n° 154, indice des loyers commerciaux au premier trimestre 2026, 24 juin 2026
• Légifrance, article 1530 du Code général des impôts, version en vigueur au 21 février 2026
• BOFiP, actualité relative à l'article 44 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
• Altares, étude sur les défaillances d'entreprises au deuxième trimestre 2026, 16 juillet 2026
• JLL, marché de l'investissement commerce en France, 2026
• Cushman & Wakefield, MarketBeat commerce France, premier semestre 2026
• BNP Paribas Real Estate, marché européen du commerce au premier trimestre 2026, 27 mai 2026
• Business Immo, les retail parks, des actifs convoités sur la scène hexagonale, 2026
• Points de Vente, l'investissement en commerce recule au premier trimestre 2026, 27 avril 2026