Don familial de 100 000 € exonéré : six mois pour saisir la fenêtre avant fin 2026

Créé par la loi de finances pour 2025, un dispositif fiscal permet aux parents et grands-parents de transmettre des sommes d'argent en franchise totale de droits, à condition que les fonds servent à un projet immobilier précis. Codifié à l'article 790 A bis du Code général des impôts, il expire le 31 décembre 2026. À mi-parcours de sa dernière année d'application, la fenêtre se referme et les familles disposent de six mois pour en tirer parti.

Un plafond de 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire

Le texte autorise chaque donateur à transmettre jusqu'à 100 000 € à un même bénéficiaire sans acquitter le moindre droit de mutation. Un même donataire peut recevoir au maximum 300 000 €, tous donateurs confondus. Concrètement, un enfant peut donc recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € d'un grand-parent, le tout en exonération complète.

Le cercle des bénéficiaires est strictement encadré. Le don doit profiter à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. En l'absence d'une telle descendance, un neveu ou une nièce peut recevoir les fonds. La donation porte obligatoirement sur une somme d'argent transmise en pleine propriété, à l'exclusion de tout autre actif.

Deux usages autorisés, et deux seulement

L'exonération n'a rien d'inconditionnel. Le bénéficiaire doit affecter les fonds, dans un délai de six mois suivant leur versement, à l'un des deux emplois limitativement prévus par la loi.

Le premier vise l'acquisition ou la construction d'un logement neuf, y compris en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le logement doit devenir la résidence principale du donataire pendant cinq ans, ou être donné en location à usage de résidence principale à un tiers extérieur au foyer fiscal du bénéficiaire. Louer le bien à un membre de son propre foyer fiscal fait perdre l'avantage.

Le second emploi concerne les travaux de rénovation énergétique réalisés dans la résidence principale du donataire, dès lors qu'ils sont éligibles au dispositif MaPrimeRénov'. Cette voie ouvre l'exonération aux familles déjà propriétaires qui souhaitent financer l'isolation, le chauffage ou la ventilation de leur logement.

L'exonération est réservée aux logements neufs ou en VEFA. Un achat dans l'ancien, même destiné à la résidence principale, n'ouvre pas droit au dispositif de l'article 790 A bis, sauf à financer des travaux de rénovation énergétique.

Une obligation de conservation sur cinq ans

La contrepartie de l'avantage fiscal réside dans une exigence de durée. Le logement financé doit rester affecté à la résidence principale du bénéficiaire, ou à la location, pendant cinq ans. Ce délai court à compter de la signature de l'acte authentique pour un achat, de l'achèvement pour une VEFA, ou de la fin du chantier pour des travaux de rénovation.

Le décès du donateur pendant cette période ne remet pas en cause l'exonération déjà acquise. En revanche, une revente anticipée ou un changement d'affectation avant le terme des cinq ans expose le bénéficiaire à la reprise de l'avantage fiscal.

Un cumul possible avec les abattements classiques

L'atout majeur du dispositif tient à sa capacité de cumul. L'exonération de l'article 790 A bis s'ajoute aux abattements de droit commun sans les entamer. Un parent peut ainsi combiner les 100 000 € du nouveau dispositif, l'abattement de 100 000 € applicable en ligne directe tous les quinze ans (article 779 du CGI) et le don familial de sommes d'argent de 31 865 € réservé aux donateurs de moins de 80 ans envers des bénéficiaires majeurs (article 790 G).

Additionnées, ces enveloppes portent à 231 865 € par parent le montant transmissible en franchise de droits à un enfant. Pour un couple, le total atteint 463 730 € en faveur d'un même descendant, à condition que le projet immobilier respecte les critères d'affectation.

Attention aux règles de non-cumul avec MaPrimeRénov'

Une limite mérite l'attention des familles qui visent la rénovation énergétique. L'exonération ne s'applique pas lorsque le donataire a déjà bénéficié, pour les mêmes dépenses, d'un crédit d'impôt, d'une déduction de charges au titre de l'impôt sur le revenu, ou de la prime MaPrimeRénov'. Le don ne peut donc financer une facture de travaux déjà couverte par une aide publique.

Rien n'interdit toutefois de répartir les postes de dépenses. Un bénéficiaire peut affecter MaPrimeRénov' à une partie du chantier et le don exonéré à la fraction non subventionnée des travaux, à condition de tenir une comptabilité claire des sommes engagées.

Ce qu'il faut surveiller d'ici décembre

Le calendrier constitue désormais la principale contrainte. Le don doit être consenti au plus tard le 31 décembre 2026, et les fonds affectés dans les six mois. Une donation réalisée en décembre laisse jusqu'à la mi-2027 pour signer l'acquisition ou engager les travaux, mais l'acte de donation lui-même ne peut être différé au-delà du terme légal.

Pour les projets d'achat dans le neuf, où les délais de construction s'étirent souvent sur plusieurs mois, la prudence commande d'anticiper. Les familles qui envisagent d'aider un descendant à se loger ou à rénover ont intérêt à formaliser la donation, de préférence par acte notarié, avant l'automne. Un rendez-vous chez le notaire permet également de vérifier l'articulation avec les autres abattements et de sécuriser la traçabilité des fonds, condition indispensable au maintien de l'exonération.

Conclusion

Le don exonéré de l'article 790 A bis offre une occasion rare de transmettre un capital significatif sans fiscalité, tout en soutenant l'accès au logement d'une nouvelle génération. Son caractère temporaire en fait une opportunité à durée limitée. Passé le 31 décembre 2026, seuls les abattements classiques subsisteront, avec des plafonds nettement inférieurs. Les six prochains mois représentent la dernière fenêtre pour intégrer ce levier dans une stratégie patrimoniale familiale.