Loi ALUR Définition, l'Accès au Logement et l'Urbanisme Rénové

La loi ALUR, acronyme de loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, est la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014. Publiée au Journal officiel du 26 mars 2014, elle compte 177 articles répartis en quatre titres et constitue la réforme la plus large des rapports locatifs depuis la loi du 6 juillet 1989. Portée par Cécile Duflot, alors ministre du Logement, elle modifie le Code de la construction et de l'habitation, le Code de l'urbanisme, le Code civil et la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Pour le propriétaire d'un logement en copropriété, son apport le plus concret tient en une phrase : depuis le 1er janvier 2015, une assurance de responsabilité civile est obligatoire, qu'il occupe son bien ou le mette en location.

À retenir :

• La loi ALUR est la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014, publiée au Journal officiel du 26 mars 2014 (Légifrance).
• Son article 58 insère l'article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 : chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s'assurer en responsabilité civile depuis le 1er janvier 2015.
• Le décret numéro 2015-587 du 29 mai 2015 fixe les contrats types de bail, applicables aux locations conclues à compter du 1er août 2015.
• En zone tendue, 1 149 communes réparties sur 28 agglomérations en 2026, le préavis de départ du locataire passe de trois mois à un mois.
• La Garantie universelle des loyers prévue par la loi a été abandonnée en 2015 et remplacée par le dispositif Visale d'Action Logement.

Que signifie la loi ALUR ?

La loi ALUR poursuit un objectif unique : rééquilibrer le marché du logement en sécurisant les rapports entre bailleurs et locataires tout en améliorant le fonctionnement des copropriétés. Ses 177 articles s'organisent autour de quatre titres. Le titre premier régule le marché locatif privé et sécurise les rapports locatifs. Le titre deux lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées. Le titre trois traite de la gouvernance des politiques du logement. Le titre quatre modernise le droit de l'urbanisme et de l'aménagement.

Cette architecture explique pourquoi la loi touche des domaines aussi variés que le contenu obligatoire d'un bail, le diagnostic technique global d'un immeuble, la création du registre national des copropriétés ou les règles d'urbanisme communal. Le mot ALUR est donc devenu, dans le langage courant des bailleurs et des syndics, un raccourci désignant l'ensemble de ce socle réglementaire de 2014.

L'apport central : l'obligation d'assurance en copropriété

C'est l'article 58 de la loi ALUR qui introduit l'article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Son texte est bref et sans ambiguïté.

« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. » (article 9-1, loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, Légifrance)

Cette obligation, entrée en vigueur le 1er janvier 2015, vise deux situations distinctes. Le copropriétaire qui habite son logement répond des dommages que son bien peut causer aux voisins et aux parties communes : un dégât des eaux parti de chez lui, par exemple. Le copropriétaire bailleur, lui, reste exposé même lorsque son locataire est lui-même assuré, car certains sinistres engagent la responsabilité du mur, du plancher ou de l'équipement, et non celle de l'occupant. C'est de cette disposition que découle la nécessité d'une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), la garantie de responsabilité civile souscrite par le propriétaire d'un bien loué ou laissé vacant.

L'article 9-1 impose aussi au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, d'assurer l'immeuble pour sa propre responsabilité civile. Un copropriétaire ou un syndicat qui se voit refuser un contrat par les assureurs peut saisir le Bureau central de tarification (organisme qui fixe d'autorité la prime d'un risque réputé inassurable), mécanisme prévu pour rendre l'obligation effective.

Loi ALUR et rapports locatifs

Au-delà de l'assurance, la loi ALUR a redéfini le contrat de location. Le décret numéro 2015-587 du 29 mai 2015 fixe deux contrats types de bail, l'un pour le logement nu, l'autre pour le logement meublé, applicables à toute location de résidence principale conclue à compter du 1er août 2015. Ce modèle impose des mentions obligatoires : surface habitable, montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent, montant et nature des honoraires d'agence, et annexe d'une notice d'information rappelant les droits et obligations de chaque partie.

La loi a également créé l'encadrement des loyers dans les zones tendues, ces agglomérations où la demande de logements dépasse durablement l'offre. En 2026, 1 149 communes réparties sur 28 agglomérations sont classées en zone tendue. Dans ces secteurs, le locataire qui donne congé bénéficie d'un préavis réduit à un mois au lieu de trois, quelle que soit la nature du logement. Le loyer d'un nouveau bail ne peut, sauf travaux, excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, révisé selon l'IRL (Indice de Référence des Loyers publié par l'INSEE).

La Garantie universelle des loyers, dispositif public de couverture des impayés annoncé comme mesure phare, n'a jamais vu le jour : abandonnée en 2015, elle a été remplacée par Visale, cautionnement gratuit géré par Action Logement et destiné en priorité aux jeunes actifs, étudiants et salariés en situation précaire.

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L'écosystème réglementaire connexe

La loi ALUR ne fonctionne pas seule. Elle complète la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, et elle a elle-même été révisée. La loi ELAN (loi numéro 2018-1021 du 23 novembre 2018, Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) a ajusté plusieurs dispositions sur les zones tendues et la copropriété. La loi Climat et Résilience (loi numéro 2021-1104 du 22 août 2021) a superposé un calendrier énergétique : l'interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques, ces logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Un bailleur en copropriété doit donc aujourd'hui combiner l'obligation d'assurance issue d'ALUR, le contrat type de bail, les règles de loyer applicables à sa commune et les contraintes énergétiques.

FAQ : loi ALUR

La loi ALUR est-elle toujours en vigueur en 2026 ?

Oui. La loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014 reste le socle des rapports locatifs et de la copropriété. Plusieurs de ses dispositions ont été précisées ou modifiées par la loi ELAN de 2018 et la loi Climat et Résilience de 2021, mais l'obligation d'assurance, le contrat type de bail et l'encadrement des loyers en zone tendue demeurent applicables.

L'assurance PNO est-elle vraiment obligatoire ?

Oui pour un logement situé en copropriété. L'article 9-1 de la loi de 1965, créé par l'article 58 de la loi ALUR, impose à tout copropriétaire, occupant ou bailleur, une assurance de responsabilité civile depuis le 1er janvier 2015. Pour une maison individuelle hors copropriété, la PNO n'est pas légalement obligatoire, mais elle reste vivement recommandée car le propriétaire reste responsable des dommages liés au bâti.

Quelle est la différence entre la loi ALUR et la loi de 1989 ?

La loi du 6 juillet 1989 fixe le cadre général des locations de résidence principale. La loi ALUR de 2014 ne la remplace pas : elle la modifie et la complète, notamment en imposant un contrat type, en encadrant les loyers en zone tendue et en réduisant le préavis du locataire dans ces zones.

Le contrat type de bail ALUR est-il obligatoire ?

Oui. Depuis le 1er août 2015, tout bail de résidence principale, vide ou meublé, doit respecter le modèle fixé par le décret numéro 2015-587 du 29 mai 2015, mentions obligatoires et notice d'information comprises.

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Conclusion

La loi ALUR, loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014, demeure le texte de référence des rapports locatifs et de la copropriété. Sa définition tient à la fois dans son objectif, l'accès au logement et un urbanisme rénové, et dans ses effets concrets : un contrat type de bail, un encadrement des loyers en zone tendue et, surtout pour l'épargnant immobilier, une assurance de responsabilité civile obligatoire en copropriété depuis le 1er janvier 2015. La maîtriser, c'est sécuriser à la fois son patrimoine et sa relation avec ses locataires.

À lire également :

• Loi ALUR et assurance PNO obligatoire en copropriété
• Assurance de copropriété, le rôle du syndic et le cadre légal
• L'obligation d'assurance du locataire, article 7 g de la loi de 1989
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

Sources :

• LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (article 58) : Légifrance
• Article 9-1, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : Légifrance
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location : Légifrance, publié le 31 mai 2015
• Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové : présentation générale et structure