Convention IRSI : indemnisation des sinistres immeuble

Quelles conditions déclenchent l'application de la convention IRSI

Trois conditions cumulatives doivent être réunies pour que la convention s'applique.

D'abord, le sinistre doit être un dégât des eaux ou un incendie survenu dans un immeuble occupé à titre quelconque. La maison individuelle est exclue : la convention ne vise que les immeubles collectifs, qu'il s'agisse d'une copropriété ou d'un immeuble locatif.

Ensuite, l'origine du sinistre doit se situer dans l'immeuble ou dans un immeuble mitoyen. Une infiltration venant de l'extérieur du bâti, par exemple par une façade, sort du champ conventionnel.

Enfin, au moins deux assureurs adhérents à la convention doivent être impliqués, et le coût des dommages matériels et des frais afférents ne doit pas excéder 5 000 euros HT par local sinistré. C'est bien le nombre d'assureurs concernés, et non le nombre de logements touchés, qui conditionne l'application : un sinistre opposant l'assureur d'un occupant à celui de la copropriété suffit, même si un seul logement est endommagé.

D'après les estimations professionnelles relayées par les acteurs du secteur, environ 90 % des sinistres d'immeuble restent sous le plafond de 5 000 euros HT et entrent donc dans le champ de la convention IRSI.

Comment fonctionnent les deux tranches d'indemnisation

La convention IRSI répartit les sinistres en deux tranches financières, calculées sur le montant des dommages matériels et des frais afférents par local sinistré. Le tableau ci-dessous résume le mécanisme.

En tranche 1, jusqu'à 1 600 euros HT, l'assureur gestionnaire prend en charge l'intégralité des dommages, y compris les frais de recherche de fuite, sans missionner d'expert et sans exercer de recours. Les assureurs renoncent mutuellement à se réclamer quoi que ce soit, ce qui accélère le règlement.

En tranche 2, entre 1 600 et 5 000 euros HT, l'assureur gestionnaire missionne un expert unique pour le compte commun de toutes les parties. Cet expert détermine l'origine du sinistre et le montant des dégâts. L'assureur gestionnaire indemnise l'assuré, puis exerce un recours forfaitaire ou réel contre l'assureur du responsable identifié.

Au-delà de 5 000 euros HT par local, le dossier quitte la convention IRSI. La gestion bascule alors sur la convention CIDE-COP en copropriété ou sur le droit commun, avec une expertise contradictoire classique et un partage de responsabilité fondé notamment sur l'article 1242 du code civil relatif à la responsabilité du fait des choses.

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Qui est l'assureur gestionnaire selon votre situation

La convention IRSI désigne comme assureur gestionnaire celui de l'occupant du local où le sinistre a pris naissance. Cette désignation dépend de la situation d'occupation, comme le récapitule le tableau suivant.

L'assureur PNO (propriété non occupante) est le contrat souscrit par un bailleur pour couvrir un bien qu'il met en location ou qui reste vide. Sa présence est déterminante : sans contrat à jour sur un local vacant, la convention ne peut pas désigner de gestionnaire pour ce local.

Le rôle de l'assureur gestionnaire est précis : identifier les parties et leurs assureurs, missionner l'expert si nécessaire, demander la réparation de la cause du sinistre, évaluer le montant des dommages et procéder à l'indemnisation. Cette centralisation est le cœur de la réforme de 2018.

Le traitement des embellissements

La question des embellissements (peintures, papiers peints, revêtements de sol collés, faux plafonds) revient souvent, car elle conditionne qui indemnise quoi. Contrairement à une idée répandue, la convention IRSI ne fixe aucun seuil de 25 % au-delà duquel les embellissements seraient exclus. La règle porte sur l'identité de l'indemnisateur, pas sur un plafond.

Le principe est le suivant : les embellissements réalisés par l'occupant sont indemnisés par l'assureur de cet occupant, tandis que les éléments relevant de la structure ou de l'immeuble sont pris en charge par l'assureur du bâtiment. Pour un locataire d'un logement non meublé, l'assureur gestionnaire indemnise à la fois le locataire et son propriétaire pour les dommages matériels et les embellissements nécessaires.

Point essentiel pour l'assuré : à l'intérieur du champ IRSI, les franchises, plafonds, conditions de garantie et règles proportionnelles de prime sont inopposables au titre des dommages matériels et des frais afférents. Autrement dit, l'assuré est indemnisé sans se voir opposer une franchise sur ces postes, ce qui constitue un avantage concret de la convention.

Quand la convention IRSI ne s'applique pas

Plusieurs situations excluent l'application de la convention. Les connaître évite de croire à tort que le dossier sera réglé selon la procédure simplifiée.

• Sinistres supérieurs à 5 000 euros HT par local : bascule en CIDE-COP ou droit commun.
• Immeubles non collectifs, en particulier les maisons individuelles.
• Origine extérieure au bâti : infiltrations par les façades, par les murs enterrés, condensation et humidité sans rapport avec un dégât des eaux.
• Phénomènes naturels : eaux de ruissellement, débordement de cours d'eau, refoulement d'égout, inondation, ainsi que les sinistres relevant du régime des catastrophes naturelles (foudre, éruption).
• Incendies particuliers : feux de forêt, incendies de véhicules, événements relevant des catastrophes technologiques.
• Locaux professionnels et hébergements hôteliers selon les contrats concernés.

Pour identifier précisément qui paie selon l'origine d'une fuite, consultez notre fiche dégât des eaux : définition et prise en charge et l'analyse détaillée convention IRSI et le seuil de 5 000 euros. Le contrat support reste la multirisque habitation (MRH), que vous pouvez évaluer avec notre comparateur d'assurance habitation.

Exemple chiffré : un dégât des eaux entre deux appartements

Prenons un cas concret pour suivre la mécanique de la convention IRSI de bout en bout.

Une fuite se déclare sur le flexible d'alimentation d'un lave-vaisselle dans un appartement loué non meublé, au troisième étage d'une copropriété. L'eau traverse le plancher et endommage le plafond et les peintures de l'appartement du deuxième étage, occupé par son propriétaire. Deux assureurs sont impliqués : celui du locataire à l'origine du sinistre et celui du propriétaire occupant du dessous. La condition d'au moins deux assureurs adhérents est remplie, et l'immeuble est collectif.

L'assureur gestionnaire est celui du locataire du troisième étage, puisque le sinistre y a pris naissance. L'expert mandaté évalue les dommages à 2 300 euros HT pour le local du dessous : reprise du plafond, peintures et séchage. Le montant dépasse 1 600 euros HT, le dossier relève donc de la tranche 2.

L'assureur gestionnaire indemnise le propriétaire occupant du deuxième étage sans lui opposer de franchise sur les dommages matériels, puis exerce son recours auprès de l'assureur du local d'origine. Le coût moyen d'un dégât des eaux avoisinait 1 200 euros en 2024 (France Assureurs, 2025) : avec 2 300 euros, ce dossier est représentatif des sinistres de tranche 2, ceux que la convention traite le plus efficacement.

FAQ sur la convention IRSI

La convention IRSI s'impose-t-elle à l'assuré ?

Non. La convention IRSI est un accord entre assureurs adhérents, pas une loi. Elle n'est pas opposable à l'assuré, qui conserve l'intégralité de ses droits issus de son contrat et du code des assurances. Elle organise simplement, en coulisses, la répartition de la gestion et de la charge entre compagnies, ce qui accélère l'indemnisation.

Quelle est la différence entre la convention IRSI et la CIDRE ?

La convention CIDRE traitait uniquement les dégâts des eaux jusqu'à 1 600 euros HT de dommages matériels. La convention IRSI l'a remplacée le 1er juin 2018 en relevant le plafond à 5 000 euros HT par local, en ajoutant l'incendie et en instaurant un assureur gestionnaire unique. Les sinistres au-delà de 5 000 euros HT relèvent désormais de la convention CIDE-COP ou du droit commun.

Faut-il remplir un constat amiable de dégât des eaux ?

Le constat amiable de dégât des eaux est facultatif, selon Service-Public.gouv.fr. Il n'est pas obligatoire, mais il accélère le traitement du dossier car il fige l'accord des parties sur les circonstances et les dommages. La déclaration à l'assureur, elle, doit intervenir sous 5 jours ouvrés minimum après la connaissance du sinistre (article L113-2 du code des assurances).

Qui paie la recherche de fuite dans le cadre de la convention IRSI ?

En tranche 1, l'assureur gestionnaire prend en charge les frais de recherche de fuite, considérés comme des frais afférents au sinistre. En tranche 2, ces frais entrent dans le périmètre de l'expertise pour compte commun et sont répartis selon les responsabilités déterminées par l'expert.

Que se passe-t-il si les dommages dépassent 5 000 euros HT ?

Le dossier sort du champ de la convention IRSI. Il est alors géré selon la convention CIDE-COP en copropriété ou selon le droit commun, avec une expertise contradictoire et un partage de responsabilité fondé sur les règles civiles classiques, notamment l'article 1242 du code civil.

Comment France Épargne vous accompagne

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Conclusion

La convention IRSI a clarifié, depuis le 1er juin 2018, la gestion des dégâts des eaux et des incendies en immeuble collectif jusqu'à 5 000 euros HT par local sinistré. Un assureur gestionnaire unique, deux tranches d'indemnisation et l'inopposabilité des franchises sur les dommages matériels accélèrent le règlement et limitent les conflits entre compagnies. Connaître ce mécanisme, savoir qui gère votre dossier et dans quels cas la convention cède la place à la CIDE-COP ou au droit commun, c'est aborder un sinistre avec les bons réflexes. Vérifiez dès maintenant que votre contrat habitation est aligné sur ces règles.

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À lire également :

• Dégât des eaux : définition et prise en charge
• Convention IRSI et le seuil de 5 000 euros
• MRH : la multirisque habitation
• Comparateur d'assurance habitation

Sources :

• Institut national de la consommation, les conventions de règlement des sinistres entre assureurs : fiche pratique J 315, mise à jour 2024
• France Assureurs, l'assurance habitation en 2024 : publié 2025
• France Assureurs, le règlement d'un dégât des eaux : consulté 2026
• Service-Public.gouv.fr, déclarer un dégât des eaux (fiche F1352) : consulté 2026
• Magnolia, guide complet sur la convention IRSI : consulté 2026
• Luko by Allianz Direct, convention CIDE-COP : consulté 2026
• Assurland, indemnisation et convention IRSI : consulté 2026
• Smartloc, convention IRSI et dégât des eaux : consulté 2026