Pige immobilière : le décret du 23 juillet verrouille la prospection au 11 août

Le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026, publié au Journal officiel du 25 juillet, pose le dernier étage du nouveau régime de la prospection téléphonique. À compter du 11 août 2026, un professionnel ne pourra plus appeler un consommateur sans avoir recueilli son accord préalable. Pour les agences immobilières, dont une part de la conquête de mandats repose encore sur l'appel des particuliers qui diffusent une annonce, la règle atteint le cœur de la méthode commerciale.

Le basculement vient de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 contre toutes les fraudes aux aides publiques, qui a réécrit l'article L. 223-1 du Code de la consommation. Le décret du 23 juillet en fixe la mécanique concrète : comment recueillir le consentement, combien de temps le conserver, comment le retirer. Les professionnels disposent de moins de trois semaines pour adapter leurs outils et leurs scripts.

Un consentement daté, tracé et périssable

Le texte crée les articles R. 223-1 à R. 223-4 du Code de la consommation. La demande adressée au consommateur doit être « claire et compréhensible » et comporter cinq mentions : l'identité du professionnel, la nature des biens ou services concernés, la proposition de consentir ou non aux appels commerciaux, la durée du consentement, la possibilité de le retirer à tout moment ainsi que les modalités de ce retrait, et enfin l'accès à la preuve de l'accord donné.

Trois limites structurent le dispositif. La durée du consentement ne peut excéder un an à compter de son recueil. Le texte précise que ce consentement ne peut faire l'objet d'un renouvellement tacite. Sa preuve doit être conservée trois ans au minimum et remise au consommateur sur support durable s'il en fait la demande. Le retrait, enfin, ne peut être plus complexe que le recueil, et il peut être exprimé oralement.

Une seule ouverture figure à l'article R. 223-4 : le rappel effectué dans les cinq jours ouvrés à la suite d'une demande d'information du consommateur portant sur la rénovation énergétique ou l'adaptation du logement n'est pas regardé comme de la prospection commerciale, à condition de ne pas déborder du sujet demandé.

L'annonce publiée ne vaut pas accord

La conséquence pour la pige est immédiate. Un numéro affiché sur une annonce de particulier ne constitue pas un consentement au sens de l'article L. 223-1, qui exige une manifestation de volonté « libre, spécifique, éclairée, univoque et révocable » résultant d'un acte positif clair. Le vendeur qui publie une annonce cherche un acquéreur, il n'autorise pas les intermédiaires à le solliciter par téléphone.

La charge de la preuve pèse sur celui qui appelle. En cas de contrôle, l'agence doit produire la trace du consentement, sa date et sa formulation exacte. Le champ du texte se limite aux consommateurs : la prospection entre professionnels reste ouverte, qu'il s'agisse d'un investisseur constitué en société ou d'un confrère. La sollicitation demeure également possible dans le cadre de l'exécution d'un contrat en cours, lorsqu'elle porte sur l'objet de ce contrat.

« La question n'est plus de savoir s'il faut une autorisation, mais de savoir quand et comment la demander », résume Caroline Dubuis Talayrach, avocate spécialisée en droit immobilier, dans le Journal de l'Agence. Elle pointe un angle mort fréquent : rappeler un vendeur après une estimation, ou un acquéreur après une visite, ne relève pas de l'exécution d'un contrat en cours et suppose donc un accord recueilli séparément. Les mandats de syndic soulèvent la même difficulté, le contrat liant le syndicat à l'agence et non chaque copropriétaire pris isolément.

Le mandat devient le point de rupture

Le risque financier ne tient pas d'abord à l'amende. L'article L. 223-1 frappe de nullité tout contrat conclu à la suite d'un démarchage téléphonique réalisé en violation du nouveau régime. Un mandat de vente décroché par un appel non consenti devient donc contestable, et la commission qui en dépend avec lui.

La sanction administrative s'ajoute à ce risque civil. L'article L. 242-16 du Code de la consommation plafonne l'amende à 75 000 € pour une personne physique et 375 000 € pour une personne morale, la décision de l'administration étant publiée aux frais de la personne sanctionnée. Le mandataire indépendant relève du premier plafond, l'agence ou le réseau du second.

La commission est déjà un terrain contentieux nourri. Le 7 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d'acquéreurs condamnés à indemniser une agence après avoir traité directement avec les vendeurs : bien présenté à 2 990 000 €, vente conclue à 2 500 000 €, commission perdue de 150 000 € et dommages et intérêts du même montant (pourvoi n° 24-10.637, publié au bulletin). Ce contentieux suppose un mandat valide. Une nullité prononcée sur le fondement du démarchage prive l'agence de ce socle contractuel.

Ce que la couverture professionnelle prend en charge

L'assurance de responsabilité civile professionnelle est obligatoire pour les titulaires d'une carte professionnelle depuis la loi Hoguet du 2 janvier 1970, dont le décret d'application du 20 juillet 1972 subordonne la délivrance de la carte à sa souscription. L'arrêté du 1er septembre 1972 fixe un plancher réglementaire : la limite de garantie ne peut être inférieure à 75 000 € par année pour un même assuré, et la franchise laissée à la charge de l'assuré ne peut dépasser 10 % des indemnités dues.

Le nouveau régime déplace la frontière de cette protection. La responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier répond des conséquences pécuniaires des dommages causés aux tiers par une faute, une erreur ou une omission, et couvre généralement les frais de défense. Elle ne rembourse pas l'amende administrative : l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution rappelle que la prise en charge par un assureur d'une sanction pécuniaire prononcée par une autorité administrative serait contraire à l'ordre public, toute clause contractuelle en ce sens étant nulle. Elle n'indemnise pas davantage la commission perdue, qui reste un manque à gagner de l'entreprise et non un dommage causé à autrui.

Subsiste une zone réellement assurable, et elle s'élargit : la mise en cause par un client dont l'opération se défait, la réclamation d'un confrère évincé, le litige né d'un mandat annulé, et le coût de la défense dans des procédures qui se comptent désormais en années. Les plafonds pratiqués sur le marché, très supérieurs au plancher de 1972, prennent ici tout leur sens.

Un calendrier contesté par les distributeurs

Le délai crispe les réseaux de distribution. Dans un communiqué commun daté du 27 juillet 2026, PLANETE CSCA et l'AGEA jugent l'échéance du 11 août difficilement tenable et réclament une période de transition de 24 mois. Jean-François Cousin, président de PLANETE CSCA, souligne que la publication tardive des textes crée de l'insécurité juridique alors même que la profession soutient une meilleure protection des consommateurs. Pascal Chapelon, président de l'AGEA, insiste sur le temps nécessaire pour reconfigurer les processus commerciaux, les outils numériques et les méthodes de recueil du consentement.

Les organisations immobilières partagent ce constat sans obtenir davantage de délai. Le SNPI a alerté ses adhérents dès le 21 juillet, quelques jours avant la parution du décret. Aucune mesure transitoire propre au secteur ne figure dans le texte publié.

Ce qu'il faut surveiller

Trois échéances rythmeront la rentrée. Le 11 août 2026 d'abord, date à laquelle la liste d'opposition Bloctel cesse et où le régime de consentement s'applique à tous les secteurs, la vente d'abonnements à des journaux, périodiques et magazines mise à part. Les premiers contrôles ensuite : la répression des fraudes a enregistré 113 926 signalements de démarchage sur la plateforme SignalConso en 2025, contre 27 974 en 2023, et notifié plus de 11 millions d'euros d'amendes sur ce seul volet. La révision des contrats d'assurance enfin, au fil des renouvellements, quand les agences auront documenté leurs nouveaux registres de consentement.

Les horaires d'appel restent inchangés : lundi au vendredi, de 10 heures à 13 heures puis de 14 heures à 20 heures, samedis, dimanches et jours fériés exclus. Les canaux non téléphoniques, distribution d'imprimés, recommandation, notoriété locale et travail du portefeuille existant, redeviennent les leviers d'acquisition principaux d'une profession qui avait bâti trois décennies de méthode commerciale sur le téléphone.

Sources

• Décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026 relatif aux modalités de recueil, de conservation et de retrait du consentement du consommateur à des fins de prospection commerciale par voie téléphonique, Journal officiel du 25 juillet 2026
• Code de la consommation, articles L. 223-1 à L. 223-7 et L. 242-16, version en vigueur au 11 août 2026
• Loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 contre toutes les fraudes aux aides publiques
• Arrêté du 1er septembre 1972 fixant les conditions minimales du contrat d'assurance prévu par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mai 2026, pourvoi n° 24-10.637, publié au bulletin
• Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, position sur l'assurabilité des sanctions pécuniaires administratives
• Service public, actualité du 21 juillet 2026 sur l'interdiction du démarchage téléphonique
• PLANETE CSCA et AGEA, communiqué commun du 27 juillet 2026
• Journal de l'Agence, 19 mai 2026 et 27 juillet 2026
• Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, bilan 2025