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France Épargne Corporate

Cession-bail immobilier d’entreprise

France Épargne Corporate structure les cessions-bails immobilières des entreprises à partir de 20 M€. L’entreprise vend son immeuble d’exploitation à une société de crédit-bail et l’occupe en vertu d’un contrat de crédit-bail assorti d’une option d’achat.

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Le crédit-bail immobilier en France en 2025

4,0Md€
de nouveaux contrats de crédit-bail immobilier signés en 2025 (+6,8 % sur un an)
1,6Md€
de nouveaux contrats sur des locaux commerciaux en 2025 (+46 % sur un an)
1,5Md€
de nouveaux contrats sur des locaux industriels en 2025 (+9,2 % sur un an)

Immeubles

Immeubles cédés et repris à bail

  1. Site industriel et logistique

    Usines, ateliers et entrepôts affectés à l’activité de l’entreprise.

  2. Locaux commerciaux

    Magasins, supermarchés et hôtels que l’entreprise exploite.

  3. Siège et bureaux

    Immeuble de bureaux qui abrite le siège de l’entreprise.

  4. Refinancement

    L’entreprise rembourse une dette existante avec le prix de cession de l’immeuble.

    Refinancement

Marché

Fiscalité de la plus-value et production du crédit-bail immobilier

Imposition de la plus-value de cession-bail immobilier selon la date de cession
Date de la cessionRégime de la plus-value
Du 23 avril 2009 au 31 décembre 2012Étalement sur la durée du contrat de crédit-bail (article 39 novodecies du CGI).
Du 1er janvier 2021 au 30 juin 2023Étalement par parts égales sur la durée du contrat, dans la limite de quinze ans. L’accord de financement devait être accepté entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022.
Depuis le 1er juillet 2023Aucun étalement. La plus-value entre dans le résultat imposable de l’exercice de la cession.

L’étalement prend fin et le solde devient imposable si le crédit-preneur acquiert l’immeuble, cède ses droits sur le contrat, cesse son activité ou résilie le contrat.

Nouveaux contrats de crédit-bail immobilier en France en 2025
Type de locauxMontant 2025Variation sur un an
Locaux commerciaux1,6 Md€+46 %
Locaux industriels1,5 Md€+9,2 %
Bureaux0,6 Md€−37,6 %
Autres locaux0,4 Md€+2,8 %
Ensemble4,0 Md€+6,8 %

Locaux industriels : usines, ateliers, entrepôts. Locaux commerciaux : magasins, supermarchés, hôtels. Autres locaux : cliniques, hôpitaux, cinémas. Montant exact de l’ensemble : 4 011 M€.

Questions

Questions fréquentes

Comment fonctionne une cession-bail immobilière ?
L’entreprise vend son immeuble à une société de crédit-bail immobilier et le loue en vertu d’un contrat de crédit-bail. À la fin du contrat, elle acquiert l’immeuble en levant l’option d’achat, renouvelle la location ou restitue l’immeuble.
Quel régime fiscal s’applique à la plus-value de cession-bail en 2026 ?
Le régime d’étalement de l’article 39 novodecies du CGI couvre les cessions réalisées du 1er janvier 2021 au 30 juin 2023. Une cession réalisée depuis le 1er juillet 2023 relève du droit commun. La plus-value entre dans le résultat imposable de l’exercice de la cession.
Quelles conditions fixait l’étalement de 2021 à 2023 ?
L’immeuble devait être affecté à l’activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole du cédant. Les immeubles de placement étaient exclus. La plus-value s’étalait par parts égales sur la durée du contrat de crédit-bail, dans la limite de quinze ans.
Quel volume de crédit-bail immobilier se signe en France ?
Les sociétés de crédit-bail immobilier ont signé 4 011 M€ de nouveaux contrats en France en 2025. La production progresse de 6,8 % sur un an après deux années de recul.
À partir de quel montant France Épargne Corporate intervient-elle ?
France Épargne Corporate intervient à partir de 20 M€.

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Investisseurs : Investir en dette immobilière

Sources