Simulateur d’investissement SCPI les loyers d’un montant placé

Comment fonctionne le simulateur SCPI

Le simulateur part du montant que vous envisagez de placer. Après quatre questions d’un clic, il retient trois SCPI parmi les 193 de notre catalogue et estime les loyers annuels de ce montant avant impôt, au dernier rendement publié par chaque SCPI.

Le moteur écarte d’abord les SCPI sans taux de distribution publié, celles dont les parts sont bloquées ou en liquidation, et celles dont le minimum de souscription dépasse le tiers du montant. Il note les autres, puis répartit le montant entre les trois mieux notées, en proportion de leur note et en nombre entier de parts.

1. Étape 1

   Votre objectif

   Revenus complémentaires, valorisation du capital, préparation de la retraite ou diversification. Un objectif de revenus favorise les SCPI qui distribuent davantage et dont les immeubles sont bien loués.

2. Étape 2

   Votre montant

   Quatre fourchettes, de moins de 20 000 € à plus de 150 000 €. Le milieu de la fourchette sert au calcul : 10 000, 35 000, 100 000 ou 250 000 €.

3. Étape 3

   Votre horizon

   Moins de 8 ans, 8 à 15 ans ou plus de 15 ans. Votre conseiller le reprend avec vous, car les frais d’entrée se rentabilisent sur plusieurs années.

4. Étape 4

   Votre priorité

   Des loyers réguliers, un équilibre ou le rendement. Elle fixe le niveau de risque au-delà duquel une SCPI perd des points.

Du rendement brut au rendement net après impôts

En direct, pour des loyers de source française, le rendement net vaut taux de distribution × (100 % moins la tranche d’imposition moins 17,2 %). Au taux moyen 2025 de 4,91 % et à une tranche de 30 %, il reste 2,59 % par an.

Les loyers estimés par le simulateur sont bruts : ils appliquent au montant placé sur chaque SCPI son dernier taux de distribution publié. Le taux de distribution rapporte le dividende brut de l’année au prix de souscription, frais d’entrée compris, selon la méthode de l’ASPIM. Le rendement net dépend ensuite de votre tranche d’imposition et de l’enveloppe choisie.

Le tableau applique la formule de la détention en direct au taux moyen du marché 2025. Les prélèvements sociaux restent de 17,2 % en 2026 sur les revenus fonciers, alors que le taux général des revenus du capital passe à 18,6 %.

• En direct : Les loyers de source française supportent chaque année votre tranche d’imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 %, un taux de distribution de 4,91 % laisse 2,59 % par an. Les loyers de source étrangère suivent les conventions fiscales et échappent aux prélèvements sociaux.
• En assurance vie : Avec un assureur qui reverse 85 % des loyers et 0,60 % de frais de gestion, le rendement crédité est de 85 % × 4,91 % moins 0,60 % = 3,57 %, sans imposition annuelle, avant l’impôt dû sur les retraits.
• En PER : Les versements se déduisent du revenu imposable dans la limite du plafond épargne retraite, 10 % des revenus professionnels et au plus 37 680 € en 2026 pour un salarié. À 41 %, 10 000 € déduits font économiser jusqu’à 4 100 € d’impôt. À la sortie, les sommes sont imposées.

Ces exemples reposent sur une moyenne du marché. Chaque SCPI a son propre taux, que le simulateur utilise.

Sources : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026) ; Service-public.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (2026) ; Service-public.fr, fiscalité de l’assurance vie (2026) ; Service-public.fr, plan d’épargne retraite (2026).

Trois simulations détaillées

Pour 35 000 € placés au taux moyen de 4,91 %, le simulateur estime environ 1 719 € de loyers bruts par an ; il en reste environ 907 € après impôt à une tranche de 30 %. Les calculs ci-dessous montrent chaque étape et ses hypothèses.

Comment lire votre simulation

Le résultat nomme trois SCPI et, avec votre demande, le montant placé sur chacune, son dernier rendement publié, ses frais d’entrée et les loyers annuels estimés avant impôt. Ces loyers ne mesurent pas l’évolution du capital.

Avant votre demande, trois cartes montrent chaque SCPI, sa société de gestion, son secteur et sa zone. Vous choisissez celle que votre conseiller détaille en premier. Avec votre demande s’affichent les montants, les rendements, les frais d’entrée et les loyers annuels estimés du montant total.

Le taux de distribution moyen 2025 atteint 4,91 %, mais la performance globale annuelle, qui intègre la variation du prix des parts, ressort à 1,46 % (ASPIM). Le prix d’une part peut baisser : les loyers estimés ne mesurent pas l’évolution du capital.

Le rendement selon le type de SCPI

En 2025, le taux de distribution moyen va de 4,2 % pour les SCPI résidentielles à 6 % pour les SCPI diversifiées (ASPIM). La performance globale, qui compte la variation du prix de part, va de −4,5 % à +6,3 % selon la stratégie.

Le simulateur utilise le taux de chaque SCPI proposée. Le tableau situe ces taux par rapport aux moyennes du marché de leur stratégie, et montre qu’un taux de distribution élevé peut s’accompagner d’une baisse du prix de part.

Sources : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026).

Les erreurs à éviter en simulant un placement en SCPI

La plupart des écarts entre la simulation et les loyers perçus viennent de six oublis : le prix de part, les frais d’entrée, le délai de jouissance, les prélèvements sociaux, le régime fiscal et la durée de placement.

• Lire le seul taux de distribution : En 2025, le taux de distribution moyen atteint 4,91 %, la performance globale 1,46 %, car le prix de part moyen a reculé de 3,45 % (ASPIM). Regardez aussi l’évolution du prix de part de chaque SCPI.
• Confondre prix de souscription et valeur de retrait : La part se revend à sa valeur de retrait, frais d’entrée déduits. L’AMF situe ces frais entre 5 et 12 %.
• Compter les loyers dès la souscription : Le délai de jouissance fixé par chaque SCPI retarde les premiers loyers de plusieurs mois. Les loyers estimés par le simulateur portent sur une année pleine.
• Oublier les prélèvements sociaux : Les loyers de source française supportent 17,2 % de prélèvements sociaux en plus de l’impôt sur le revenu. Ce taux reste de 17,2 % en 2026 sur les revenus fonciers (service-public.fr).
• Compter sur le micro-foncier : Le régime micro-foncier et son abattement de 30 % ne s’ouvrent aux parts de SCPI que si vous louez aussi un logement nu en direct, avec moins de 15 000 € de revenus fonciers au total (BOFiP).
• Placer une somme utile à court terme : La revente des parts n’est pas assurée : fin 2025, 2,8 milliards d’euros de parts attendaient un acheteur (ASPIM). Gardez à part une épargne de précaution.

Sources : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026) ; AMF, fiche « Investir dans une SCPI » (2023) ; Service-public.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (2026) ; BOFiP, régime micro-foncier, BOI-RFPI-DECLA-10 (2025).

Les termes du résultat

Le résultat du simulateur emploie une dizaine de termes propres aux SCPI. Leurs définitions suivent, avec les moyennes du marché 2025 quand l’ASPIM les publie.

Selon votre situation

Le même montant ne rapporte pas le même revenu net selon votre tranche d’imposition, votre enveloppe et votre financement. Les guides ci-dessous détaillent chaque situation.

Après le résultat : l’étude de votre situation

Le résultat de l’outil reste une information générale. Un conseiller France Épargne vous rappelle sous 6 h ouvrées, étudie votre situation et ne formule une recommandation qu’après cette étude.

Les SCPI et les loyers affichés sont une information générale, établie à partir des critères saisis, sans connaître votre patrimoine, vos revenus ni vos autres placements.

Avant toute recommandation, un conseiller France Épargne évalue l’adéquation du placement à votre situation : vos connaissances et votre expérience des placements, votre situation financière, vos objectifs, votre capacité à subir des pertes et vos préférences en matière de durabilité. La réglementation exige cette évaluation avant tout conseil personnalisé.

1. Étape 1

   Rappel sous 6 h ouvrées

   Un conseiller France Épargne reprend avec vous la simulation affichée.

2. Étape 2

   Étude de votre situation

   Il vous interroge sur vos connaissances, votre expérience, votre situation financière, vos objectifs, votre capacité à subir des pertes et vos préférences de durabilité.

3. Étape 3

   Recommandation

   Si un investissement en SCPI vous convient, il vous présente sa recommandation : SCPI, montants et enveloppe.

4. Étape 4

   Souscription

   Vous décidez. La souscription se fait en direct, à crédit, dans un contrat d’assurance vie ou dans un PER.

Si vous décidez d’investir, votre conseiller vous remet avant la souscription le document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI retenue.

Sélection, classement et sources

Les SCPI proposées sont retenues et classées par un algorithme de France Épargne, à partir de vos réponses et de critères objectifs publiés par les sociétés de gestion. Aucune société de gestion ne paie pour y figurer ou pour y être mieux classée.

• Classement des SCPI : Les SCPI proposées sont retenues et classées par un algorithme développé par France Épargne. Il combine les préférences que vous indiquez (objectif, montant, priorité entre loyers réguliers et rendement) et des critères objectifs propres à chaque SCPI : dernier taux de distribution publié, niveau de risque, liquidité des parts, frais de gestion, endettement, secteur, taille du fonds, taux d’occupation financier et montant minimum de souscription.
• SCPI comparées : Notre catalogue couvre 193 SCPI, gérées par 55 sociétés de gestion. Les données de chaque SCPI proviennent des publications officielles de sa société de gestion.
• Référencement : Le référencement est gratuit. Aucune société de gestion ne paie pour figurer dans nos propositions ou pour y être mieux classée.
• Liens avec les sociétés de gestion : Les relations contractuelles de France Épargne avec les sociétés de gestion et sa rémunération n’entrent pas dans le classement, qui repose uniquement sur des critères objectifs propres aux SCPI.
• Sources : ASPIM pour les moyennes du marché (taux de distribution 2025 de 4,91 %, performance globale annuelle de 1,46 %) ; publications des sociétés de gestion (bulletins trimestriels, rapports annuels, documents d’informations clés) pour le dernier rendement, les frais et les autres données de chaque SCPI ; barème de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers pour les exemples après impôt.

Repères sur les SCPI

Les SCPI ont distribué en moyenne 4,91 % en 2025, pour une performance globale de 1,46 % une fois la baisse des prix de part comptée (ASPIM). Ce sont des moyennes du marché : chaque SCPI publie ses propres chiffres, et le capital investi n’est pas garanti.

• Rendement du marché : Le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 4,91 % en 2025 et la performance globale annuelle, qui intègre la variation du prix des parts, à 1,46 % (ASPIM, moyennes du marché).
• Taille du marché : L’ASPIM recense 232 SCPI sur le marché. Notre catalogue en suit 193.
• Liquidité : Fin 2025, 2,8 milliards d’euros de parts de SCPI étaient en attente de retrait, soit 3,1 % de la capitalisation du marché (ASPIM). La revente des parts dépend de l’arrivée de nouveaux souscripteurs ou d’acheteurs et peut prendre plusieurs mois.
• Durée de placement : Le document d’informations clés de chaque SCPI indique la durée de placement recommandée par sa société de gestion. L’AMF rappelle qu’un placement en SCPI s’envisage sur le long terme, entre 10 et 20 ans au moins, et que ses frais d’entrée vont de 5 à 12 %.

• Le guide complet des SCPI : fonctionnement, rendement, fiscalité, modes de détention et risques

Sources : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026) ; AMF, fiche « Investir dans une SCPI » (2023).