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Les SCPI sans frais de souscription représentent une révolution pour les investisseurs. Iroko Zen, Remake Live, Transitions Europe : comparatif complet, performances et conditions en 2026.
Pendant des décennies, les frais de souscription à 8-12 % ont été la norme absolue du marché SCPI. Ils représentaient la principale barrière à l'entrée et contraignaient les investisseurs à des horizons longs pour simplement récupérer leur mise initiale. Depuis 2019, une nouvelle génération de SCPI a bouleversé ce modèle en proposant des frais de souscription nuls ou quasi nuls. Voici ce qu'il faut savoir sur ces fonds, leurs avantages réels et leurs conditions.
Pour comprendre l'innovation, il faut d'abord saisir pourquoi les frais traditionnels étaient si élevés. Les SCPI de première génération étaient distribuées quasi exclusivement par les réseaux bancaires et les agents généraux d'assurance, qui prélevaient des rétrocessions importantes sur les frais de souscription. La SGP en conservait une partie pour ses coûts internes, et le reste allait à la banque distributrice ou au conseiller.
Ce modèle créait une structure coûteuse pour l'investisseur final, mais assurait une large distribution et des flux de collecte constants. Les grandes SCPI comme Épargne Foncière ou Primopierre ont ainsi collecté des milliards d'euros via ce canal, en tolérant des frais de souscription allant jusqu'à 11,96 %.
La numérisation du secteur patrimonial et l'émergence de plateformes en ligne ont progressivement remis en cause ce modèle. Si l'investisseur peut accéder directement à la SGP ou via une plateforme numérique avec peu d'intermédiaires, les frais de distribution n'ont plus de raison d'être aussi élevés.
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Scanner mes SCPILes SCPI sans frais d'entrée reposent sur un modèle économique différent. Leur rémunération provient principalement des frais de gestion annuels (prélevés sur les loyers bruts), qui peuvent être légèrement supérieurs aux SCPI traditionnelles pour compenser l'absence de commission à l'entrée.
Ce modèle présente plusieurs avantages structurels pour l'investisseur :
La valeur immédiate : dès votre premier euro investi, votre capital est intégralement en travail. Avec 0 % de frais, un investissement de 10 000 euros a une valeur de retrait initiale de 10 000 euros (avant l'éventuelle prime de souscription technique).
La flexibilité : l'absence de frais d'entrée rend ces SCPI attractives pour des horizons plus courts, ou pour des investisseurs qui ne sont pas certains de leur durée de détention. Vous n'êtes pas "piégé" par des frais à récupérer.
La comparaison facilitée : sans le biais des frais d'entrée, la performance brute des SCPI sans frais est directement comparable au rendement réel. Pas d'ajustement à faire pour calculer le rendement net des frais d'acquisition.
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Lancer la simulationLancée en 2021 par Iroko, Iroko Zen est devenue l'une des références du marché des SCPI sans frais. Avec un taux de distribution de 7,14 % en 2025 (6e année consécutive au-dessus de 7 %), un TOF de 98,6 % et une capitalisation dépassant 1,3 milliard d'euros, elle combine performance et solidité.
Ses caractéristiques principales : 0 % de frais de souscription, distribution mensuelle des loyers, diversification européenne (France, Espagne, Allemagne, Pays-Bas), 27 000 associés, ticket d'entrée de 1 000 euros. Les frais de gestion annuels sont de 13,5 % des loyers bruts.
Lancée en 2022 par Remake AM, Remake Live propose 3 % de frais de souscription seulement, contre 10 à 12 % pour les SCPI de même génération. Son TD 2025 s'établissait à 7,50 %. La SCPI se distingue par sa transparence (bulletins détaillés, communication active) et sa stratégie opportuniste sur des actifs value-add en Europe occidentale.
Frais de souscription : 3 %. Distribution trimestrielle. Ticket minimum : 1 000 euros.
Gérée par Arkéa REIM, Transitions Europe est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) et affiche un positionnement sur les actifs de transition énergétique. Son TD 2025 atteignait 7,60 %, avec un TOF de 98,4 % et un bail moyen de 11,3 ans. Les frais de souscription sont de 5 %, encore bien en dessous des standards traditionnels.
Corum Origin n'est pas strictement "sans frais" (frais de souscription à 6 %), mais son modèle innovant mérite d'être mentionné. 14e année consécutive au-dessus de 6 % de TD, distribution mensuelle, diversification sur 13 pays européens, capitalisation dépassant 3 milliards d'euros. Corum AM a bâti une réputation solide en 15 ans d'existence.
La sensation de 2025, avec un record absolu de 15,27 % de TD dès sa première année complète, est proposée par Wemo REIM avec des frais de souscription de 5 %. Sa stratégie sur les "Smart Caps" (actifs entre 1 et 5 millions d'euros, décotés par rapport aux grands actifs) et sa concentration sur l'Espagne (53,3 %) et l'Italie (30,2 %) lui ont permis cette performance exceptionnelle. À noter que les performances de première année sont toujours à relativiser.
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Faire le quizPour comparer objectivement, voici un exemple sur 10 ans pour 50 000 euros investis.
SCPI traditionnelle : 10 % de frais de souscription, TD 5 %, frais de gestion 12 % des loyers. Valeur nette initiale : 45 000 euros. Revenus bruts annuels : 2 500 euros. Sur 10 ans : revenus bruts cumulés de 25 000 euros. Moins frais souscription de 5 000 euros. Revenus nets de frais d'entrée sur 10 ans : 20 000 euros.
SCPI sans frais : 0 % de frais de souscription, TD 6 % (légèrement supérieur), frais de gestion 13,5 % des loyers. Valeur nette initiale : 50 000 euros. Revenus bruts annuels : 3 000 euros. Sur 10 ans : revenus bruts cumulés de 30 000 euros. Revenus nets de frais d'entrée sur 10 ans : 30 000 euros.
Sur 10 ans, la différence est de 10 000 euros en faveur de la SCPI sans frais, soit 50 % de rendement en plus sur la même durée. L'avantage est d'autant plus marqué que l'horizon est court.
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Lancer le simulateurL'absence de frais de souscription n'est pas un critère suffisant pour choisir une SCPI. Plusieurs points méritent attention.
L'ancienneté limitée : la plupart des SCPI sans frais ont moins de 5 ans d'historique. Elles n'ont pas traversé un cycle immobilier complet et leurs performances exceptionnelles de "phase de lancement" (période où les actifs acquis bénéficient d'effets de calendrier favorables) pourraient se normaliser.
Le biais de sélection des actifs : certaines jeunes SCPI ont été lancées exactement dans les creux de marché 2023-2024, profitant de prix d'actifs très décotés. Leur performance future dépendra de leur capacité à reproduire cette acuité de sélection dans un environnement plus concurrentiel.
La taille encore modeste : Iroko Zen avec 1,3 milliard d'euros et Remake Live avec quelques centaines de millions restent bien en dessous des grandes SCPI (Épargne Foncière à 4 milliards). La taille plus petite peut accélérer la croissance en phase initiale, mais aussi concentrer les risques.
Les frais de gestion parfois plus élevés : l'absence de frais de souscription est compensée par des frais de gestion annuels légèrement supérieurs. Sur très longue durée (20 ans et plus), l'avantage de la SCPI sans frais peut se réduire.
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Être rappelé sous 6hLa sélection des SCPI sans frais, ou à frais réduits, fait partie des stratégies que France Épargne recommande systématiquement aux investisseurs dont l'horizon est inférieur à 10 ans, ou qui souhaitent garder une flexibilité maximale. Nos conseillers comparent les structures de frais, les performances ajustées et les profils de risque pour vous orienter vers les fonds les mieux adaptés à votre situation.
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La révolution des SCPI sans frais de souscription a profondément changé le rapport de force entre investisseurs et sociétés de gestion. Pour les horizons de 5 à 10 ans, les SCPI à frais réduits ou nuls sont systématiquement plus avantageuses que leurs concurrentes traditionnelles. Pour les horizons plus longs, la différence s'atténue et d'autres critères (track record, solidité de la SGP, TOF, RAN) reprennent le dessus. Dans tous les cas, l'apparition de ces nouvelles structures a tiré vers le bas les frais de l'ensemble du marché, au bénéfice de tous les investisseurs.
À lire également :
Sources : bulletins trimestriels Iroko Zen, Remake AM, Arkéa REIM, ASPIM bilan 2025
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