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Investir en SCPI via un Plan d'Épargne Retraite : déductibilité des versements, exonération IFI, fiscalité à la sortie. Guide complet avec exemples chiffrés.
Le Plan d'Épargne Retraite offre une enveloppe fiscale particulièrement avantageuse pour les actifs fortement imposés qui souhaitent préparer leur retraite tout en investissant dans l'immobilier. Combiné aux SCPI sous forme d'unités de compte, le PER permet de bénéficier simultanément d'une déduction fiscale immédiate sur les versements, d'une capitalisation des revenus sans imposition annuelle, et d'une exonération d'IFI pendant toute la phase d'épargne. Ce guide détaille le fonctionnement de cette stratégie, ses avantages réels et ses contraintes.
Le Plan d'Épargne Retraite a été créé par la loi PACTE du 22 mai 2019, qui a unifié les anciens produits d'épargne retraite (PERP, article 83, Madelin, PERCO) sous un dispositif harmonisé. Son objectif est d'encourager l'épargne longue en offrant une déductibilité fiscale des versements, en contrepartie d'un blocage du capital jusqu'à la retraite.
Le PER se compose de trois compartiments distincts :
Pour l'investissement en SCPI, c'est essentiellement le PER individuel qui est pertinent, puisqu'il accepte des versements libres et permet de choisir les unités de compte (dont les SCPI) sur les contrats les plus complets.
Les versements volontaires au PER individuel sont déductibles du revenu imposable dans la limite de 10 % des revenus professionnels de l'année précédente, avec un minimum de 4 399 euros et un maximum de 35 194 euros pour les revenus 2025. Ce plafond est commun avec les cotisations Madelin pour les travailleurs non salariés.
Il est également possible d'utiliser le plafond non utilisé des trois années précédentes, ce qui peut permettre des versements importants si vous n'avez pas alimenté de produit d'épargne retraite ces dernières années.
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Scanner mes SCPIDans un PER individuel assurantiel (les plus répandus car gérés par des assureurs), les versements sont investis sur un ou plusieurs supports, qui peuvent être un fonds en euros (sécurisé mais peu rentable) ou des unités de compte (UC) plus dynamiques. Les SCPI figurent parmi les UC disponibles dans les PER les plus ouverts.
Concrètement, lorsqu'un assuré investit en SCPI via son PER, les loyers générés par la SCPI ne sont pas distribués sur son compte bancaire mais réinvestis automatiquement dans le contrat, venant s'ajouter à la valeur de son épargne. La capitalisation est donc continue, sans fiscalité annuelle.
Ce mécanisme est similaire à celui des SCPI en assurance-vie, à la différence importante que le PER offre une déduction fiscale à l'entrée.
Toutes les SCPI ne sont pas accessibles dans tous les PER. Les contrats les plus riches en UC (souvent proposés par des courtiers spécialisés ou des conseillers en gestion de patrimoine indépendants) proposent 5 à 20 SCPI différentes : Primopierre, Iroko Zen, Remake Live, Corum Origin, Atream Hotels, Sofidy Europe Invest, et d'autres.
Il faut vérifier la liste des UC disponibles avant de souscrire un PER, car les assureurs ne proposent pas tous les mêmes fonds.
C'est l'avantage central du PER : les versements volontaires sont déductibles du revenu imposable de l'année. Pour un investisseur à la TMI de 41 %, un versement de 10 000 euros réduit son impôt de 4 100 euros. L'effort d'épargne réel n'est donc que de 5 900 euros pour une mise de 10 000 euros dans le PER.
Pour un investisseur à la TMI de 45 %, la réduction est encore plus importante : 4 500 euros économisés sur un versement de 10 000 euros. Cette logique fait du PER un véhicule particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés.
En SCPI détenues en direct, les loyers perçus chaque trimestre sont imposés dès l'année de leur perception, ce qui réduit la base capitalisable. En SCPI via le PER, les revenus restent dans l'enveloppe, sans déclaration annuelle, sans IR et sans prélèvements sociaux pendant toute la durée de l'investissement.
Sur un horizon de 20 ou 25 ans, cet effet de capitalisation nette d'impôt est considérable. L'écart de performance entre une SCPI en direct et une SCPI en PER pour un investisseur fortement imposé peut représenter plusieurs points de rendement annualisé.
Les parts de SCPI détenues au sein d'un PER ne sont pas soumises à l'Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette exonération est identique à celle des SCPI en assurance-vie et constitue un avantage important pour les investisseurs dont le patrimoine immobilier dépasse ou approche le seuil de 1,3 million d'euros.
Pour un assujetti à l'IFI, chaque euro de SCPI investi via le PER réduit sa base taxable immobilière tout en préparant sa retraite.
Simulez les 3 scénarios : conserver, arbitrer en direct ou via assurance vie.
Lancer la simulationL'envers de la déduction fiscale est la contrainte de durée : les sommes versées dans le PER sont en principe bloquées jusqu'à la liquidation des droits à la retraite. C'est précisément ce blocage qui justifie l'avantage fiscal à l'entrée.
Pour un actif de 35 ans qui cotise jusqu'à 65 ans, l'horizon de blocage est de 30 ans. Pendant toute cette période, il ne peut pas récupérer son capital sauf dans les cas de déblocage anticipé prévus par la loi.
La loi PACTE a prévu six situations permettant un déblocage anticipé des sommes :
En dehors de ces situations, le capital ne peut pas être récupéré avant la retraite. Cela implique que les fonds investis en SCPI via le PER doivent véritablement correspondre à une épargne retraite dont l'investisseur n'a pas besoin avant cette échéance.
À la retraite, le titulaire peut choisir de transformer son épargne en rente viagère. La rente est alors imposable comme une pension de retraite (barème progressif de l'IR, après abattement de 10 %). Les prélèvements sociaux s'appliquent sur une fraction de la rente selon l'âge d'entrée en rente.
Depuis la loi PACTE, le PER permet une sortie en capital, totale ou partielle, au moment de la retraite. La fraction correspondant aux versements déductibles est imposée comme du revenu ordinaire (barème IR). Les plus-values réalisées sont soumises au PFU de 30 %.
L'optimisation consiste à verser dans le PER pendant les années de forte imposition (période d'activité) et à sortir en capital pendant les premières années de retraite, quand la TMI est généralement plus basse.
Si un investisseur est à la TMI de 41 % pendant sa carrière et passe à une TMI de 30 % à la retraite, il a économisé 11 % d'impôt sur chaque euro versé. Sur 20 ans et 200 000 euros versés, l'avantage fiscal net représente 22 000 euros minimum, sans compter l'effet de capitalisation.
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Faire le quizPrenons le cas concret d'un investisseur salarié, TMI 41 %, qui verse 10 000 euros par an dans son PER individuel investi en SCPI à un taux de distribution moyen de 5 %.
Économie fiscale annuelle : 10 000 × 41 % = 4 100 euros par versement. Effort d'épargne réel : 5 900 euros pour mettre 10 000 euros au travail.
Sur 20 ans, en supposant un réinvestissement des revenus SCPI dans le contrat et un rendement stable de 5 % :
À la sortie en capital avec une TMI de 30 %, l'impôt sur les versements déduits s'élèverait à environ 60 000 euros, et les plus-values seraient soumises au PFU de 30 %. Même en tenant compte de la fiscalité à la sortie, le bilan net reste très favorable par rapport à une SCPI détenue en direct.
Simulez votre investissement SCPI : rendement après impôts, revenus mensuels, enveloppe optimale (direct, AV, PER).
Lancer le simulateur| Critère | SCPI en direct | SCPI en assurance-vie | SCPI en PER |
|---|---|---|---|
| Déductibilité versements | Non | Non | Oui (TMI applicable) |
| Fiscalité revenus annuels | IR + PS (revenus fonciers) | Aucune pendant la détention | Aucune pendant la détention |
| IFI | Oui | Partiellement exonéré | Exonéré |
| Liquidité | Selon la SCPI | Selon le contrat | Capital bloqué jusqu'à la retraite |
| Sortie | Libre | Libre (avec fiscalité dégressive) | Retraite (ou cas dérogatoires) |
| Fiscalité sortie | Plus-value immobilière exonérée après 22 ans | Abattement après 8 ans, PFU | Revenus ordinaires (versements) + PFU (PV) |
La SCPI en assurance-vie et la SCPI en PER partagent l'avantage de la capitalisation sans fiscalité annuelle. Leur différence principale est que le PER offre une déduction à l'entrée mais bloque le capital, tandis que l'assurance-vie offre une liquidité complète mais sans avantage à l'entrée.
Pour un investisseur à la TMI de 41 % ou 45 % qui a un horizon long terme et un besoin de préparer sa retraite, le PER est généralement plus avantageux. Pour un investisseur qui souhaite conserver la flexibilité de son capital, l'assurance-vie est préférable.
Notre article sur les SCPI en assurance-vie détaille cette alternative complémentaire.
Investir en SCPI via un PER est une stratégie patrimoniale puissante mais qui requiert une analyse personnalisée de votre tranche d'imposition, votre horizon de placement, et vos objectifs de retraite. Chez France Épargne, nos conseillers vous aident à choisir le bon PER, les meilleures SCPI accessibles en UC, et à calibrer vos versements annuels pour maximiser l'efficacité fiscale.
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Être rappelé sous 6hLa combinaison SCPI et PER est l'une des stratégies les plus efficaces pour les actifs fortement imposés qui préparent leur retraite. La déduction fiscale immédiate réduit concrètement le coût de l'investissement, la capitalisation sans imposition annuelle accélère la croissance de l'épargne, et l'exonération d'IFI allège le patrimoine taxable. La contrainte du capital bloqué est le seul inconvénient majeur, mais elle est cohérente avec l'objectif de long terme que représente la préparation à la retraite.
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