Peut on cumuler PTZ et PAS ?

Oui, c'est même recommandé. Le PTZ finance une part à taux zéro, le PAS couvre le reste à taux conventionné avec garantie FGAS gratuite. Cumul également possible avec un prêt principal classique ou un prêt Action Logement.

Le PTZ est il encore accessible dans l'ancien ?

Oui mais sous conditions. En zones B2 et C : ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût. En zones A et B1 depuis avril 2024 : ancien avec travaux énergétiques portant un DPE F ou G à D ou mieux.

Quels revenus sont pris en compte ?

Le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l'année N-2. Pour une opération en 2026, c'est le RFR 2024 qui est examiné (disponible sur l'avis d'imposition 2025). Les revenus des co emprunteurs sont additionnés.

Le PTZ compte t il dans le calcul HCSF ?

Oui, la mensualité du PTZ (après différé) est intégrée dans le taux d'endettement HCSF. Pendant le différé, aucun impact. Le lissage permet de stabiliser la mensualité totale sur toute la durée.

Que faire si je ne suis pas éligible au PTZ ?

Plusieurs alternatives : PAS classique (plafonds plus hauts), Action Logement 1 % Logement, prêt fonction publique, accession sociale départementale. Un courtier identifie les aides accessibles à votre profil.

Peut on rembourser le PTZ en anticipé ?

Oui, sans pénalité. L'indemnité de remboursement anticipé (IRA) ne s'applique pas au PTZ, quelle que soit la période.

Le PTZ est il transférable ?

Oui, sous conditions. Si vous revendez avant 6 ans, le PTZ peut être transféré sur un nouveau bien si vous restez éligible. Au delà de 6 ans, le PTZ peut être remboursé par anticipation sans pénalité.

Combien de temps pour obtenir un PTZ ?

Le délai d'instruction est identique à celui du prêt principal (environ 6 à 8 semaines). Le PTZ est accordé conjointement au prêt principal, pas séparément.

Qu'est ce que la tranche de revenus ?

C'est le niveau de revenus par rapport au plafond de la zone : tranche 1 (≤ 50 % du plafond), tranche 2 (50 à 75 %), tranche 3 (75 à 100 %), tranche 4 (proche du plafond). La tranche détermine la quotité du PTZ.

Différence entre PTZ collectif et individuel ?

Collectif = logement en immeuble neuf (appartement). Individuel = maison neuve individuelle. Les quotités diffèrent : 50 % collectif tranche 1 vs 30 % individuel tranche 1.

Peut on acheter en SCI avec un PTZ ?

Non. Le PTZ finance uniquement la résidence principale de l'emprunteur personne physique. Un achat en SCI n'est pas compatible.

Quelle est la durée totale du prêt PTZ ?

20 à 25 ans selon la tranche de revenus, composée d'une période de différé (5 à 15 ans sans remboursement) suivie d'une période d'amortissement classique (10 ans). La tranche 1 a le différé le plus long.

PTZ 2026 — Éligibilité et montant

PTZ 2026

Prêt à Taux Zéro 2026 : éligibilité, montant, fonctionnement et stratégie de cumul

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt accordé par l'État, sans intérêt et sans frais de dossier, pour financer l'achat de la résidence principale des primo accédants sous conditions de ressources. Le dispositif, créé en 1995 et plusieurs fois réformé depuis, a été profondément modernisé en avril 2024 puis revalorisé en 2026 : zonage étendu à 85 % des communes françaises, plafonds de revenus revalorisés de 8 à 13 % pour tenir compte de l'inflation, quotités repensées pour privilégier les tranches les plus modestes (jusqu'à 50 % du coût de l'opération pour un collectif en tranche 1). Avec les taux de crédit à 3,27 % en moyenne 20 ans en avril 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, un PTZ représente en moyenne 15 000 à 40 000 € d'intérêts économisés sur la durée du prêt principal, auxquels s'ajoute le bénéfice du différé d'amortissement (5 à 15 ans selon la tranche de revenus) qui allège les premières années. Dans un plan de financement primo accédant 2026, le PTZ fait partie du socle des dispositifs à mobiliser systématiquement, aux côtés du PAS, du prêt Action Logement, et de l'abattement primo accédant de 50 000 € sur les frais de notaire. Comprendre les règles d'éligibilité, le calcul de la quotité par tranche et la mécanique du différé est essentiel pour optimiser un projet immobilier.

Les conditions d'éligibilité

Être primo accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 années précédant l'émission de l'offre de prêt. Exception : personnes handicapées, victimes de catastrophe naturelle ayant perdu leur logement.
Respecter les plafonds de revenus 2026 selon la zone et la composition du foyer (RFR 2024). Plafond 1 personne : 49 000 € en A, 34 500 € en B1, 31 500 € en B2, 28 500 € en C. Couple avec 2 enfants : jusqu'à 102 900 € en zone A.
Affecter le bien à la résidence principale pendant au moins 6 ans après l'acquisition. Louer avant 6 ans entraîne la remise en cause du PTZ et un remboursement anticipé obligatoire.
Acheter dans le neuf : autorisé partout (zone A, B1, B2, C). Acheter dans l'ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût : réservé aux zones B2 et C depuis 2018.
Déposer la demande auprès d'une banque partenaire : la quasi totalité des grandes enseignes nationales proposent le PTZ.

Le zonage PTZ 2026

Depuis la réforme d'avril 2024, la France est divisée en 5 zones : A bis (Paris + 29 communes limitrophes), A (grandes agglomérations tendues hors A bis), B1 (métropoles régionales), B2 (villes moyennes de 50 000 à 250 000 habitants, outre mer, Corse), C (reste du territoire). En pratique, les plafonds de revenus et les quotités sont identiques pour A bis et A en 2026, ce qui simplifie la lecture : 4 zones pratiques.

L'extension du zonage en 2024 a fait passer environ 500 nouvelles communes en zone tendue, augmentant significativement le nombre de foyers éligibles au PTZ avec les plafonds zone A ou B1 (plus généreux). Le zonage est déterminé automatiquement par le code postal via la base DREAL. Le changement de zone d'une commune à l'autre peut faire basculer un dossier de non éligible à éligible pour la même opération.

Depuis le 1er avril 2024, le PTZ dans l'ancien est également disponible dans certaines zones A et B1 (contrairement à la règle précédente qui le réservait à B2 et C). Cet élargissement vise à soutenir la rénovation énergétique de l'ancien dans les zones où la construction neuve est limitée. Condition : travaux énergétiques à DPE F ou G pour passer à DPE D minimum.

Le calcul de la quotité et du montant

Le PTZ finance un pourcentage du coût de l'opération (bien + travaux) dans la limite d'un plafond par composition de foyer. La quotité dépend de la tranche de revenus (1 à 4, la 1 étant la plus modeste) et du type de bien (collectif ou individuel).

Tranche 1 (revenus ≤ 50 % du plafond de zone) : 50 % collectif / 30 % individuel. Quotité maximale.
Tranche 2 (50 à 75 % du plafond) : 40 % collectif / 20 % individuel.
Tranche 3 (75 à 100 % du plafond) : 40 % collectif / 20 % individuel. Identique à tranche 2 depuis la réforme 2024.
Tranche 4 (proche du plafond) : 20 % collectif / 10 % individuel. Quotité minimale.
Plafond opération 2026 : de 100 000 € (1 personne zone C) à 360 000 € (5 personnes zone A). Tout coût d'opération au delà n'est pas pris en compte.

Le différé d'amortissement

Le PTZ bénéficie d'un différé d'amortissement qui reporte le début du remboursement du PTZ. La durée du différé dépend de la tranche de revenus : 15 ans en tranche 1 (profils les plus modestes), 10 ans en tranche 2, 5 ans en tranches 3 et 4. La durée totale de remboursement après différé s'étale sur 10 ans supplémentaires, pour une durée totale de 20 à 25 ans.

Cette mécanique allège fortement la mensualité les premières années : l'emprunteur ne rembourse que son prêt principal + PAS pendant la durée du différé, le PTZ ne générant aucune mensualité. Dès que le différé se termine, la mensualité PTZ s'ajoute, ce qui peut créer un saut de charge si le montage n'a pas prévu un lissage (voir outil Lissage de prêt).

Exemple : un ménage tranche 1 en zone B1 qui obtient 90 000 € de PTZ sur 25 ans avec 15 ans de différé. Pendant 15 ans, aucune mensualité PTZ. À partir de la 16e année, mensualité PTZ ≈ 750 € / mois pour 10 ans. Cette configuration suppose que le ménage aura une capacité supérieure à absorber la nouvelle charge à horizon 15 ans.

Stratégie de cumul PTZ + autres aides

PTZ + prêt principal classique : combinaison la plus fréquente pour les primo accédants. Le prêt principal couvre la part non financée par PTZ + apport. Lissage recommandé pour stabiliser la mensualité.
PTZ + PAS : cumul très efficace pour les profils modestes. PAS avec garantie FGAS gratuite + PTZ à taux zéro = financement aidé optimal. Cumul possible sur toute l'opération.
PTZ + prêt Action Logement (1 % Logement) : prêt complémentaire jusqu'à 25 000 € à taux réduit (0,5 %), accessible aux salariés d'entreprises cotisantes. Cumul avec PTZ courant.
PTZ + abattement primo accédant 50 000 € (frais de notaire) : cumul possible dans les départements ayant voté l'abattement. Économie directe de 2 500 € sur les frais d'acte.
PTZ + Visale (Action Logement) : caution locative pour les jeunes actifs. Cumul possible pour une sécurisation complète.
Aides régionales et départementales : certaines collectivités ajoutent leurs propres prêts bonifiés. À vérifier au cas par cas sur le site du Conseil Régional et du Conseil Départemental.

Le PTZ dans l'ancien avec travaux

Depuis le 1er janvier 2018, le PTZ n'est accessible dans l'ancien qu'en zones B2 et C (réforme restrictive). Depuis avril 2024, une dérogation réintroduit le PTZ ancien en zone A et B1 à condition de réaliser des travaux énergétiques permettant de passer de DPE F ou G à DPE D ou mieux.

Cette extension vise à soutenir la rénovation énergétique du parc ancien en zone tendue, où la construction neuve est plus difficile. Les travaux éligibles incluent : isolation (combles, murs, planchers), changement de système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière haute performance), remplacement des fenêtres simple vitrage, ventilation performante, installation de panneaux solaires ou chauffe eau solaire.

Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (bien + travaux). Un devis d'artisans RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) est exigé à l'appui du dossier PTZ.

PTZ éligibilité 2026

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