Toutes les banques proposent elles le PAS ?

Uniquement les banques ayant signé une convention avec l'État. La plupart des grandes enseignes nationales sont conventionnées (BNP, SG, LCL, CA, Crédit Mutuel, CIC, Banque Populaire, Caisse d'Épargne, La Banque Postale). Les banques en ligne rarement.

Le PAS est il un prêt à taux zéro ?

Non. C'est un prêt à taux réduit plafonné par décret, pas nul. Le PTZ est le seul prêt à taux zéro existant en France.

Peut on cumuler PAS et prêt classique ?

Oui. Le PAS peut financer une partie du projet, un prêt classique complète. Cumul également possible avec PTZ, PEL, CEL, prêt Action Logement.

L'APL accession est elle automatique avec le PAS ?

Non. L'APL accession a été supprimée pour tous les prêts (PAS ou autres) signés depuis le 1er janvier 2020. Elle n'est maintenue que pour les prêts antérieurs.

La durée maximale du PAS ?

Théoriquement jusqu'à 35 ans, mais la règle HCSF plafonne à 25 ans en pratique (27 ans avec différé dans le neuf). Un différé de 2 ans est possible.

Le PAS impose t il un bien neuf ?

Non. PAS utilisable dans le neuf, l'ancien, ou les travaux représentant au moins 25 % du coût total. Résidence principale uniquement, pas d'investissement locatif.

Peut on louer un bien financé en PAS ?

Non, pas avant 6 ans minimum. Le bien doit être affecté à la résidence principale de l'emprunteur. Une location avant 6 ans entraîne la remise en cause des avantages PAS et le remboursement anticipé peut être exigé.

Combien coûte la garantie PAS ?

Zéro. La garantie FGAS (Fonds de Garantie à l'Accession Sociale) est gratuite. Elle est financée par l'État. Économie de 1 500 à 3 000 € par rapport à une caution Crédit Logement classique.

Le taux PAS est il fixe ?

Oui, en quasi totalité fixe. Quelques contrats variables existent mais sont rares et déconseillés pour les primo accédants.

Peut on rembourser un PAS anticipativement ?

Oui, aux mêmes conditions qu'un prêt classique. IRA plafonnée à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts. Pas de surcoût spécifique lié au caractère conventionné.

Le PAS est il compatible avec une SCI ?

Non. Le PAS finance uniquement la résidence principale de l'emprunteur personne physique. Un achat en SCI n'est pas compatible.

Différence entre PAS et PC (Prêt Conventionné) ?

PAS : conditions de ressources, éligibilité PTZ + APL historique, garantie FGAS. PC : pas de conditions de ressources, pas de cumul PTZ aux meilleurs barèmes, pas de garantie FGAS. Le PAS est toujours préférable quand on est éligible.

PAS éligibilité 2026 — Prêt à l'Accession Sociale

PAS 2026

Prêt à l'Accession Sociale 2026 : conditions, avantages et stratégie de cumul

Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier conventionné par l'État, accordé uniquement par les banques ayant signé une convention avec l'État pour ce produit. Créé en 1993 pour faciliter l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes ou intermédiaires, il reste en 2026 l'un des dispositifs aidés les plus utiles, notamment en combinaison avec le PTZ. Le PAS est accessible sous condition de revenus (plafonds identiques à ceux du PTZ en 2026), finance jusqu'à 100 % du coût de l'opération (résidence principale uniquement), et offre plusieurs avantages spécifiques : taux plafonné (légèrement plus élevé qu'un prêt classique pour les meilleurs profils mais mieux qu'un prêt non aidé pour les profils modestes), garantie FGAS (Fonds de Garantie à l'Accession Sociale) qui dispense du paiement d'une caution privée, durée pouvant aller jusqu'à 30 ans, et éligibilité historique à l'APL accession (désormais supprimée pour les prêts signés depuis le 1er janvier 2020, mais maintenue pour les prêts antérieurs). Son principal inconvénient : le taux n'est plus automatiquement le meilleur du marché pour les bons profils, qui trouvent souvent mieux en prêt classique. Le PAS garde néanmoins tout son intérêt pour les primo accédants à revenus contraints qui saturent le HCSF, car la garantie FGAS gratuite et le cumul avec PTZ peuvent faire basculer un dossier marginalement refusé vers un accord bancaire.

Les plafonds de revenus PAS 2026

Le PAS est soumis à un plafond de revenu fiscal de référence (RFR) qui varie selon la zone géographique et la composition du foyer. En 2026, les plafonds sont identiques à ceux du PTZ, ce qui simplifie la vérification d'éligibilité : si vous êtes éligible au PTZ, vous l'êtes au PAS.

Les plafonds RFR 2026 vont de 28 500 € (1 personne en zone C) à 117 600 € (5 personnes en zone A). Le RFR retenu est celui de l'année N 2, c'est à dire le RFR 2024 pour un prêt signé en 2026 (disponible sur l'avis d'imposition 2025).

Si vous dépassez le plafond PAS, vous pouvez encore accéder au Prêt Conventionné (PC) classique, variante du PAS sans condition de ressources mais également sans APL accession et sans cumul PTZ sur les meilleurs barèmes. Le PC est moins généreux que le PAS mais reste intéressant comme alternative pour les profils intermédiaires.

Les avantages concrets du PAS

APL accession historiquement possible (supprimée depuis le 1er janvier 2020 pour les nouveaux prêts, maintenue pour les prêts antérieurs à cette date).
Cumul avec PTZ : jusqu'à 50 % du projet peut être financé à taux zéro en complément du PAS. Combinaison redoutable pour les primo accédants modestes.
Garantie FGAS (Fonds de Garantie à l'Accession Sociale) : l'État garantit le prêt en cas de défaillance de l'emprunteur, ce qui dispense l'emprunteur des frais de caution privée (économie de 1 500 à 3 000 € par rapport à une caution Crédit Logement classique).
Frais de dossier plafonnés à 500 € maximum par la convention État banque.
Durée pouvant aller jusqu'à 30 ans (exceptionnellement, sur certains dossiers). En pratique, le HCSF plafonne à 25 ans.
Taux PAS conventionné, maximum fixé par décret (actuellement autour de 3,50 à 3,70 % selon la durée en 2026).

Les banques partenaires en 2026

Toutes les grandes banques nationales sont conventionnées pour le PAS en 2026 : BNP Paribas, Société Générale, LCL, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, CIC, Banque Populaire, Caisse d'Épargne, La Banque Postale. Elles proposent le PAS à leurs clients primo accédants éligibles.

Les banques en ligne (Boursorama, Fortuneo, Hello bank) ne proposent généralement pas le PAS directement, car elles n'ont pas toutes signé la convention. Pour un primo accédant éligible qui souhaite minimiser les frais, il est donc souvent préférable de passer par une banque traditionnelle offrant le PAS, même si son taux sur le prêt complémentaire est légèrement moins compétitif qu'une banque en ligne.

Un courtier connaît précisément quelles banques proposent le PAS actuellement et à quelles conditions. Il peut orienter vers l'enseigne la plus adaptée à votre profil, en arbitrant entre taux PAS, taux du prêt complémentaire, et souplesse d'acceptation.

Stratégie de cumul PAS + PTZ + prêt principal

Le montage classique pour un primo accédant éligible PAS en 2026 combine trois prêts :

PTZ : jusqu'à 50 % du coût de l'opération en zone A (quotité tranche 1). Taux 0 %. Durée 20 à 25 ans avec différé de 5 à 15 ans.
PAS : jusqu'à 100 % du coût (en théorie) ou souvent 40 à 60 % en pratique. Taux conventionné 3,50 à 3,70 %. Durée 25 ans maximum HCSF.
Prêt principal classique (optionnel) : le complément éventuel si PAS + PTZ ne couvrent pas le coût total. Taux marché 3,27 % moyenne 20 ans avril 2026.
La combinaison PAS + PTZ peut financer l'intégralité d'un bien modeste (100 000 à 180 000 €) sans prêt principal complémentaire, à condition que la mensualité cumulée reste sous les 35 % HCSF.
Pour un bien plus cher (180 à 300 000 €), la combinaison PAS + PTZ + prêt principal couvre l'ensemble avec lissage de la mensualité.

Taux PAS vs taux classique : l'arbitrage

Le taux PAS est plafonné par décret : en 2026, il oscille entre 3,50 % (durée 15 ans) et 3,70 % (durée 25 ans). Comparé au taux marché Crédit Logement/CSA d'avril 2026 (3,16 % sur 15 ans, 3,41 % sur 25 ans), le PAS est donc légèrement plus cher pour un bon profil qui accéderait au meilleur taux marché.

Cependant, pour les profils modestes, le PAS peut paradoxalement être moins cher qu'un prêt classique, car les banques appliquent des surcotes aux profils qu'elles considèrent comme risqués. Un primo accédant jeune avec 10 % d'apport et un CDI récent peut se voir proposer 3,80 % en prêt classique, alors que le PAS plafonne à 3,70 %.

L'autre avantage du PAS est l'économie de frais de garantie : la garantie FGAS est gratuite, là où une caution Crédit Logement coûte environ 1 500 à 2 500 € sur un prêt de 180 000 €. Cette économie compense l'éventuel surcoût de taux sur les premières années du prêt.

Un courtier simule précisément le coût total d'un prêt PAS vs un prêt classique (taux + frais de garantie + frais de dossier) sur la durée complète. Dans 6 cas sur 10, le PAS est plus avantageux pour un primo accédant éligible.

PAS éligibilité 2026

Votre profil