Comment est calculée votre capacité d'emprunt en 2026 ?
Depuis la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) rendue contraignante en janvier 2022, les banques françaises appliquent deux règles cumulatives à toute demande de prêt immobilier : un taux d'endettement plafonné à 35 % assurance incluse, et une durée de crédit limitée à 25 ans (27 ans avec un différé d'amortissement dans le neuf ou sur travaux représentant 10 % au moins du projet). Une marge de manœuvre de 20 % est laissée à chaque banque pour les dossiers atypiques, mais elle est presque intégralement utilisée pour les primo accédants achetant leur résidence principale avec un apport significatif et une épargne résiduelle.
La formule exacte, poste par poste
La capacité d'emprunt se calcule en remontant à rebours depuis les règles HCSF. On détermine d'abord l'enveloppe mensuelle maximale : 35 % des revenus nets, moins les charges existantes (autres prêts, pensions versées, part du loyer pour un investissement locatif). On isole ensuite la mensualité pure qui reste pour le crédit, une fois déduite l'assurance emprunteur calculée sur le capital initial. On remonte enfin au capital empruntable selon la durée et le taux nominal proposé par la banque.
Exemple concret : pour un couple avec 4 200 € de revenus nets, aucune charge existante, un apport de 40 000 €, sur 20 ans, à 3,75 % avec 0,34 % d'assurance emprunteur, l'enveloppe mensuelle maximale est de 1 470 €. En déduisant 68 € d'assurance, il reste 1 402 € de mensualité pure pour le crédit, ce qui autorise un capital de 237 500 € environ. Le budget d'achat total grimpe à 277 500 € avec l'apport.
Les banques raisonnent presque systématiquement sur la mensualité, pas sur le capital. C'est donc la modulation de la durée et du taux qui fait le plus levier sur le montant empruntable. Passer de 20 à 25 ans sur le même taux ajoute environ 28 000 € de capacité d'emprunt dans l'exemple ci dessus.
Quels revenus sont réellement pris en compte
Toutes les rémunérations ne pèsent pas de la même façon dans un dossier de prêt. Les banques appliquent des pondérations prudentielles différentes selon le caractère pérenne et récurrent du revenu.
- Salaire net avant impôt des trois derniers mois, 100 % pris en compte si CDI hors période d'essai
- Primes et variables : généralement 70 % de la moyenne des trois derniers bulletins
- Revenus locatifs nets déclarés au fisc : pondération de 70 % (pour anticiper la vacance et les travaux)
- Pensions alimentaires reçues : 100 % si le jugement est produit, 0 % sinon
- Dividendes récurrents pour les chefs d'entreprise : retenus sur 2 ou 3 exercices avec moyennage
- Allocations familiales : prises en compte uniquement jusqu'à la fin présumée du versement
- Aides au logement APL : acceptées seulement sur les dossiers en accession sociale
Cinq leviers concrets pour augmenter votre capacité
La capacité d'emprunt n'est pas une donnée figée. Cinq leviers bien orchestrés peuvent facilement augmenter de 15 à 25 % le capital empruntable, sans aucune modification de revenus.
- Allonger la durée jusqu'au plafond HCSF de 25 ans : gain typique de 10 à 15 % de capacité, au prix d'un coût total du crédit sensiblement plus élevé
- Solder ou rembourser anticipativement un crédit à la consommation : un prêt auto de 300 € par mois libère environ 65 000 € de capacité d'emprunt
- Renforcer l'apport personnel : passer de 10 à 20 % d'apport fait généralement baisser le taux de 15 à 25 points de base, soit un meilleur taux appliqué à la même mensualité
- Déléguer l'assurance emprunteur : passer d'un contrat groupe bancaire (0,36 %) à une délégation (0,12 % pour un jeune sain) peut libérer 60 à 90 € de mensualité, soit environ 15 000 € de capacité supplémentaire
- Recourir à un courtier pour négocier le taux : un gain moyen de 0,20 à 0,45 point s'observe régulièrement, avec effet direct sur le capital empruntable
Cas particuliers souvent mal calculés
Investisseur locatif : la banque ne retient que 70 % du loyer prévisionnel brut et la déduit des revenus, puis ajoute la mensualité du prêt et le 1/3 du coût de charges déductibles. Les simulateurs grand public se trompent régulièrement sur ce calcul « en différentiel ». Pour un loyer mensuel attendu de 800 € avec un prêt de 170 000 € sur 20 ans à 4 %, l'impact réel sur la capacité d'emprunt résidence principale est d'environ 320 € de charge nette, pas de 0.
Couple avec écart d'âge : lorsque l'un des co emprunteurs atteindra 75 ans en fin de prêt, les banques exigent une assurance emprunteur majorée et souvent une surcouverture, ce qui dégrade nettement la capacité. Un décalage de 10 ans entre conjoints peut faire perdre 5 à 12 % de capacité.
TNS et professions libérales : trois bilans demandés, moyenne sur 24 mois, avec retenue de 70 à 80 % du revenu déclaré. Un passage récent en société peut pénaliser fortement le dossier, même si la rentabilité est bonne.
CDI courts et intérim régulier : certaines banques n'acceptent que les CDI de plus de 12 mois, d'autres s'ouvrent à l'intérim dès 24 mois d'ancienneté chez un même client final. Le courtage permet ici de cibler la bonne enseigne.
L'assurance emprunteur, la variable oubliée
L'assurance emprunteur pèse de 15 à 25 % du coût total d'un prêt immobilier. Depuis la loi Lemoine de 2022, elle est résiliable à tout moment, sans frais, sur simple demande écrite. Pourtant, près de 75 % des emprunteurs conservent leur contrat groupe bancaire, généralement deux à trois fois plus cher que les offres en délégation.
Sur un prêt de 240 000 € à 3,75 % sur 20 ans, passer d'un taux d'assurance de 0,36 % (contrat groupe typique) à 0,12 % (délégation pour un profil jeune et sain) économise environ 11 500 € sur la durée du prêt. Cette économie peut être immédiatement réinvestie dans une capacité d'achat plus grande ou une durée plus courte.