Loyers impayés : votre exposition de bailleur

Le vrai risque du bailleur : l'arrêt des loyers

Le danger d'un investissement locatif n'est pas le sinistre matériel mais l'impayé. Quand un locataire cesse de payer, le bailleur enclenche une procédure dont la durée est longue : commandement de payer, assignation, jugement, puis expulsion. L'ensemble court fréquemment de 12 à 36 mois, pendant lesquels le loyer ne rentre plus alors que la mensualité du crédit, elle, continue.

La caution solidaire est censée couvrir ce risque, mais elle dépend d'un tiers qu'il faut localiser, dont la solvabilité n'est pas garantie, et son recouvrement est lent. La garantie loyers impayés indemnise automatiquement, sans attendre la fin de la procédure, et prend en charge les frais de contentieux.

Ce que prend en charge une garantie loyers impayés

Une GLI couvre les loyers impayés dans la limite d'un plafond contractuel, souvent de 15 000 à 90 000 €, les frais de procédure (huissier, avocat) et les dégradations locatives constatées à la sortie, au delà du dépôt de garantie. Elle s'adresse à un locataire au dossier cohérent, dont le loyer reste en rapport avec ses revenus.

Le coût se situe de l'ordre de 2,5 à 4 % du loyer annuel charges comprises, soit environ 300 € par an pour un loyer de 1 000 €. Cette cotisation est déductible des revenus fonciers, ce qui réduit son coût réel. Le cumul avec une caution solidaire est en principe interdit, sauf locataire étudiant ou apprenti.

Ce que cet outil mesure, et ne mesure pas

Cet outil chiffre votre exposition : les loyers en jeu sur une procédure dont vous fixez la durée, plus un ordre de grandeur des frais. Il ne calcule aucune prime contractuelle : le coût d'une GLI dépend du contrat, des plafonds et du dossier. Un conseiller cale ensuite la garantie sur votre loyer et votre situation.