Vous êtes propriétaire-bailleur et vous redoutez les impayés de loyer ? Avec 3,5% des locataires en situation d'impayés en France en 2025 (+30% en un an), protéger vos revenus locatifs n'a jamais été aussi crucial. L'assurance Garantie Loyer Impayé (GLI) vous couvre contre les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux. Pour un coût de 2,5% à 4% du loyer annuel, vous sécurisez jusqu'à 36 mois d'impayés (soit 70 000€ à 120 000€ selon les contrats) et bénéficiez d'une protection juridique complète. Mieux encore : la prime GLI est 100% déductible de vos revenus fonciers au régime réel. France Épargne vous accompagne pour trouver la GLI la plus adaptée à votre stratégie patrimoniale, en comparant 30+ contrats et en optimisant votre fiscalité globale pour maximiser la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Il existe trois niveaux de couverture GLI, chacune répondant à des besoins différents selon votre profil de bailleur. 1. GLI Basique (loyers impayés uniquement) : La formule entrée de gamme couvre uniquement les loyers et charges impayés, généralement pendant 24 mois maximum. Tarif : 2% à 2,5% du loyer annuel. Plafond : 50 000€ à 70 000€. Idéale pour biens à faible risque avec locataires très solvables. 2. GLI Intermédiaire (loyers + dégradations) : La formule la plus courante ajoute la couverture des dégradations locatives (au-delà vétusté normale) et une protection juridique basique. Tarif : 2,5% à 3,5% du loyer annuel. Plafond : 70 000€ à 90 000€. Durée : 30-36 mois. Recommandée pour la majorité des investissements locatifs. 3. GLI Premium (couverture complète + services) : La formule haut de gamme inclut : loyers impayés, dégradations, protection juridique étendue, vacance locative (1-2 mois de loyer), détérioration volontaire, assistance juridique téléphonique, accompagnement sélection locataire. Tarif : 3,5% à 4% du loyer annuel. Plafond : 90 000€ à 120 000€. Durée : 36 mois. Idéale pour biens à fort enjeu financier ou zones tendues. À ces 3 formules s'ajoutent souvent des options : protection juridique renforcée, garantie vacance locative étendue, assistance dans la recherche de nouveau locataire.

Les tarifs GLI varient significativement selon les assureurs, les garanties et le profil de votre bien. Fourchette de prix 2025 : Le marché s'échelonne de 2,5% à 4% du loyer annuel charges comprises. Pour un loyer de 1 000€/mois (12 000€/an), comptez entre 300€/an (25€/mois) chez les acteurs les plus compétitifs et 480€/an (40€/mois) pour les formules premium. Exemples concrets selon assureurs : Manda propose la GLI la moins chère du marché à 2,50% TTC (300€/an pour 12 000€ de loyer annuel). AXA affiche 2,7% + 25€ de frais administratifs annuels (349€/an pour 12 000€). MAIF et Macif se positionnent autour de 3% (360€/an). April/Solly Azar entre 2,5% et 3% selon profil (300-360€/an). Allianz et AXA formules premium vont jusqu'à 3,5-4% (420-480€/an). Facteurs influençant le prix : Le montant du loyer (plus le loyer est élevé, plus la prime augmente proportionnellement), le profil du locataire (CDI vs CDD, revenus, historique locatif), la localisation du bien (zones tendues = surprimes), le type de bien (studio vs maison), les garanties choisies (basique vs premium), le plafond de couverture (50 000€ vs 120 000€), la durée de couverture (24 vs 36 mois). Impact fiscal de la déductibilité : Pour un propriétaire au régime réel imposé à 30% (TMI), une prime GLI de 360€/an coûte réellement 252€/an après déduction fiscale (économie de 108€). Le coût net réel est donc de 1,75% à 2,8% du loyer annuel après optimisation fiscale. France Épargne négocie des conditions préférentielles grâce à son volume de souscriptions, vous permettant d'économiser 15 à 25% par rapport aux tarifs publics.

Une bonne assurance GLI doit inclure un socle de garanties indispensables. Garanties de base (obligatoires dans tout contrat GLI) : Prise en charge des loyers impayés après 2 mois consécutifs de non-paiement, couverture des charges et indemnités d'occupation impayées, remboursement rétroactif des loyers depuis le 1er impayé (selon contrats), durée de prise en charge : 24 à 36 mois maximum. Garanties fortement recommandées : Dégradations locatives au-delà de la vétusté normale (plafond 5 000€ à 15 000€), détériorations immobilières volontaires ou non, protection juridique (procédures contentieuses, frais d'avocat et d'huissier), défense recours (assistance juridique en cas de litige), remise en état du logement après départ du locataire défaillant. Services d'assistance utiles : Assistance juridique téléphonique (conseils d'expert), accompagnement dans la sélection du locataire (analyse de solvabilité), modèles de courriers et actes juridiques, suivi du dossier contentieux de A à Z, médiation locative avant procédure judiciaire. Garanties optionnelles selon profil : Vacance locative (1 à 2 mois de loyer en cas de non-relocation rapide), assistance recherche nouveau locataire, garantie détérioration volontaire suite à expulsion, protection contre les squats et occupations illégales (certains contrats premium), garantie franchissement délai préavis (si locataire part avant fin préavis). Plafonds et franchises standards : Plafond d'indemnisation : 50 000€ (formule basique) à 120 000€ (formule premium). Franchise temporelle : généralement 2 mois consécutifs d'impayés avant déclenchement. Franchise financière : variable selon contrats (souvent 0€ sur loyers, 150-300€ sur dégradations). Durée maximale d'indemnisation : 24 mois (contrats basiques) à 36 mois (contrats premium). Attention aux exclusions courantes : Impayés antérieurs à la souscription (vérification solvabilité obligatoire), locataire ne remplissant pas les critères d'éligibilité (revenus < 2,85 × loyer), impayés sur logements de tourisme ou saisonniers, dégradations dues à défaut d'entretien du propriétaire, sinistres déclarés hors délai (généralement 3 mois).

Choisir la bonne GLI nécessite d'analyser plusieurs critères pour optimiser le rapport protection/coût. 1. Évaluez vos besoins réels selon votre profil de bailleur : Type de bien (T1 vs maison), localisation (zone tendue vs détendue), montant du loyer (500€ vs 2 000€/mois), profil locataire (CDI sécurisé vs CDD/indépendant), votre tolérance au risque financier (pouvez-vous supporter 6 mois d'impayés ?). 2. Comparez les tarifs ET les garanties (pas seulement le prix) : Ne vous arrêtez pas au % affiché. Vérifiez le plafond d'indemnisation (50 000€ vs 120 000€), la durée de couverture (24 vs 36 mois), les franchises (temporelle 2 mois vs 3 mois, financière 0€ vs 300€), les exclusions (détérioration volontaire couverte ?), les services inclus (assistance juridique, sélection locataire). Un contrat à 2,5% avec plafond 50 000€ et franchise 3 mois peut être moins avantageux qu'un contrat à 3% avec plafond 90 000€ et franchise 2 mois. 3. Vérifiez les critères d'éligibilité du locataire : Chaque assureur impose des critères de solvabilité stricts. Revenus minimums : 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises. Type de contrat : CDI exigé (ou CDD > 8 mois selon assureurs). Nationalité/résidence : certains assureurs refusent locataires étrangers hors UE. Délai de souscription : avant signature bail ou dans les 15 jours suivant remise des clés. 4. Anticipez l'optimisation fiscale : Régime réel obligatoire pour déduire la GLI (micro-foncier exclu). Impact sur votre rentabilité nette : calculez le coût réel après déduction. Combinez avec autres charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière). Simulez le ROI global de votre investissement locatif avec GLI. 5. Privilégiez les contrats flexibles : Résiliation possible à échéance annuelle (évitez engagement pluriannuel). Adaptation des garanties en cours de contrat (montant loyer, locataire). Transférabilité sur autre bien en cas de vente/achat. France Épargne simplifie cette démarche en analysant votre profil patrimonial complet, en comparant 30+ contrats GLI, et en intégrant la GLI dans votre stratégie fiscale globale (revenus fonciers + IFI + succession).

Le choix entre une GLI basique et une GLI premium dépend de votre stratégie patrimoniale et du profil de risque de votre bien. GLI Basique (2-2,5% du loyer annuel) - Pour qui ? Propriétaires avec biens à faible risque (zone peu tendue, locataire CDI très solvable revenus > 4 × loyer), bailleurs expérimentés sachant gérer eux-mêmes les contentieux simples, investisseurs cherchant à minimiser les charges pour maximiser le rendement brut, biens de faible valeur locative (loyers < 800€/mois). Garanties incluses : Loyers impayés 24 mois (plafond 50 000-70 000€), protection juridique basique (procédures standards), franchise 2-3 mois. Avantages : Prix le plus bas du marché, déductibilité fiscale maximisant rendement net, simplicité de gestion. Inconvénients : Plafond limité (risque de reste à charge si impayés > 24 mois), pas de couverture dégradations, assistance limitée. GLI Premium (3,5-4% du loyer annuel) - Pour qui ? Propriétaires avec biens à fort enjeu (zones tendues, loyers élevés > 1 500€/mois), bailleurs débutants souhaitant déléguer toute la gestion contentieuse, investisseurs ayant des locataires à risque modéré (CDD, indépendants, professions libérales), biens neufs ou rénovés avec risque de dégradation importante. Garanties incluses : Loyers impayés 36 mois (plafond 90 000-120 000€), dégradations locatives et détériorations volontaires (jusqu'à 15 000€), protection juridique étendue (toutes procédures, y compris cassation), vacance locative (1-2 mois de loyer), assistance complète (sélection locataire, médiation, suivi), franchise réduite 2 mois. Avantages : Couverture maximale et tranquillité totale, accompagnement de A à Z par des experts, rentabilité sécurisée même en cas de locataire difficile. Inconvénients : Coût plus élevé (mais déductible fiscalement), peut réduire le rendement brut de 0,5-1 point. Tableau comparatif pour 1 000€/mois de loyer (12 000€/an) : GLI Basique 2,5% = 300€/an soit 210€ net après déduction fiscale (TMI 30%) | Plafond 70 000€ | 24 mois | Dégradations non couvertes. GLI Premium 3,5% = 420€/an soit 294€ net après déduction | Plafond 120 000€ | 36 mois | Dégradations + vacance + assistance. Différence de coût réel : 84€/an pour une protection étendue de 50 000€ supplémentaires et 12 mois de couverture en plus. Notre conseil France Épargne : Pour 95% des investisseurs, la GLI intermédiaire (3-3,5%) offre le meilleur rapport qualité-prix-sécurité. Elle combine protection solide et coût maîtrisé, tout en permettant une optimisation fiscale significative. Nous analysons votre situation pour identifier le sweet spot entre sécurité et rendement.