SCPI de bureaux : La Française REM taille ses distributions jusqu'à 60 % en 2026

La Française Real Estate Managers (La Française REM) a confirmé une réduction marquée de la distribution 2026 sur quatre de ses sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) les plus exposées au bureau francilien. La baisse des acomptes s'échelonne entre 25 et 60 % selon les véhicules, une correction rare pour des fonds historiques longtemps présentés comme des piliers de rendement pour l'épargnant.

Le cas le plus emblématique est celui d'Épargne Foncière, créée en 1968 et l'une des plus anciennes SCPI françaises encore en activité. Avec une capitalisation proche de 4,14 milliards d'euros et environ 57 300 associés au 31 mars 2026, elle figure parmi les poids lourds de la pierre papier. Son objectif de distribution 2026 est fixé entre 21,80 et 23,40 euros par part, contre 31,20 euros versés en 2025, soit un repli de l'ordre de 28 %. L'acompte du premier trimestre est déjà tombé à 5,52 euros, contre 7,50 euros les trimestres précédents.

Cinq départs de locataires effacent 30 millions d'euros de loyers

La société de gestion attribue ces ajustements à une dégradation rapide de la situation locative. Au second semestre 2025, cinq résiliations majeures ont été enregistrées sur les actifs de plusieurs de ses SCPI, se traduisant par une perte estimée à près de 30 millions d'euros de loyers annuels pour les véhicules concernés. Les renégociations de baux accentuent la pression : sur un immeuble francilien, la réduction de surface de 20 % s'est accompagnée d'une baisse de loyer de 2,6 millions d'euros.

Le mouvement dépasse la seule Épargne Foncière. Trois autres fonds voient leur distribution corrigée pour 2026 : Crédit Mutuel Pierre 1 (repli de 50 à 55 %), Sélectinvest 1 (35 à 40 %) et LF Grand Paris Patrimoine (55 à 60 %). À l'inverse, LF Europimmo, davantage tournée vers l'Europe, résiste avec une variation comprise entre 0 et 5 %.

Des taux d'occupation sous tension

La rentabilité de ces véhicules dépend directement de la capacité à louer les surfaces. Or les projections 2026 de La Française REM font ressortir un taux d'occupation financier (TOF) moyen de 78,1 % pour les SCPI les plus exposées. Le détail révèle des écarts sensibles : Sélectinvest 1 à 69,6 %, LF Grand Paris Patrimoine à 74,3 %, Crédit Mutuel Pierre 1 à 75,4 % et Épargne Foncière à 82,0 %. Ces niveaux se situent nettement sous le seuil de 95 % atteint par les SCPI les plus performantes du marché.

Le contexte immobilier reste défavorable au tertiaire de bureau. En Île-de-France, le taux de vacance a atteint 11,2 % fin 2025, puis 11,4 % au premier trimestre 2026, contre 5,5 % en 2019. Les études de marché chiffrent entre 20 et 30 % la contraction des besoins en surfaces par rapport à l'avant-crise sanitaire, sous l'effet du travail à distance. Selon l'INSEE, plus d'un salarié du secteur privé sur cinq télétravaillait au premier semestre 2024, et 74 % des entreprises de plus de 50 salariés autorisent désormais le travail hybride, contre 53 % en 2023.

La liquidité, véritable juge de paix

La baisse des revenus s'accompagne d'un blocage croissant des sorties. Chez Épargne Foncière, les demandes de retrait en attente atteignaient 276,5 millions d'euros au 31 décembre 2025, soit près de 7 % de la capitalisation. La société de gestion avait doté un fonds de remboursement de 30 millions d'euros au quatrième trimestre 2025, à un prix décoté par rapport à la valeur de retrait théorique de 619,75 euros, mais ce dispositif n'a pas été reconduit en 2026.

Pour éviter des sorties massives à des conditions dégradées et préserver l'équité entre porteurs, La Française REM a suspendu le marché secondaire de Crédit Mutuel Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine et Sélectinvest 1 à compter du 13 février 2026, dans l'attente d'assemblées générales extraordinaires convoquées fin avril. Le gel des registres et l'éventuelle suspension de la variabilité du capital font partie des options examinées.

Le prix de la part avait déjà été abaissé en amont. Celui d'Épargne Foncière est passé de 835 euros, maintenu jusqu'à fin 2024, à 670 euros au 1er janvier 2025, soit une correction de près de 20 %. Sur cinq ans, le taux de rentabilité interne du fonds ressort en territoire négatif, à 0,80 %, au 31 décembre 2025, un chiffre qui résume le coût de la crise du bureau pour les épargnants entrés au sommet du cycle.

Un marché à deux vitesses

Ces difficultés contrastent avec un secteur globalement en voie de rétablissement. Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), la collecte nette des SCPI a totalisé 4,6 milliards d'euros en 2025, en hausse de 29 % sur un an, tandis que le taux de distribution moyen pondéré par la capitalisation s'est établi à 4,91 %, en progression de 0,19 point. Le stock de parts en attente sur l'ensemble du marché atteignait 2,8 milliards d'euros fin 2025, soit 3,1 % de la capitalisation, une difficulté concentrée puisque quinze SCPI regroupent environ les trois quarts de ces parts.

La polarisation est nette. Les SCPI qui ont maintenu des taux d'occupation supérieurs à 95 %, diversifié leur patrimoine à l'échelle européenne et procédé à des arbitrages actifs ont affiché des taux de distribution compris entre 5,28 et 6,24 % en 2025. À l'inverse, la performance globale annuelle moyenne des seules SCPI de bureaux s'est limitée à 2,67 %, pour un taux de distribution moyen de 4,73 %.

Quelles perspectives pour les porteurs

Les défenseurs de ces véhicules soulignent que la reconstitution passe par une phase d'assainissement : arbitrages d'actifs obsolètes, travaux de repositionnement et mise aux normes environnementales. La Française REM a cédé plusieurs immeubles en 2025 et invoque un horizon de transformation qui se compte en années compte tenu de la taille des portefeuilles. Un rendement affiché en hausse peut du reste résulter mécaniquement de la baisse du prix de la part davantage que d'une amélioration des loyers.

Les analystes plus prudents pointent une diversification sectorielle jugée insuffisante et une réserve de distribution limitée, estimée à moins de deux cents jours de versement pour Épargne Foncière, un matelas modeste au regard de sa taille. Pour l'épargnant, la leçon tient en un mot : la liquidité. La capacité à sortir d'une SCPI, et à quel prix, redevient un critère aussi déterminant que le rendement affiché, en particulier sur les fonds à capital variable adossés à des actifs de bureau vieillissants.

Ce qu'il faut surveiller

• Le résultat des assemblées générales extraordinaires de fin avril 2026 et la décision sur la variabilité du capital.
• L'évolution des taux d'occupation trimestriels des quatre SCPI concernées.
• La reprise, ou non, du marché secondaire suspendu depuis le 13 février 2026.
• Le rythme des arbitrages d'actifs et les éventuelles nouvelles baisses de prix de part.

Pour évaluer une SCPI de bureaux aujourd'hui, l'épargnant a intérêt à examiner conjointement le taux d'occupation, l'ampleur des parts en attente de retrait et la stratégie de diversification, plutôt que le seul taux de distribution passé. La simulation de son besoin de liquidité sur l'horizon de placement constitue un préalable utile avant tout arbitrage.