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PNO, Assurance du Bailleur en Copropriété

PNO définition : l'assurance propriétaire non occupant couvre la responsabilité civile et le logement du bailleur. Obligation, garanties, prix et fiscalité.

19 mai 202613 min de lectureMis à jour le 5 juillet 2026

La PNO définition tient en une phrase : l'assurance propriétaire non occupant est le contrat souscrit par le propriétaire d'un logement qu'il n'habite pas lui-même, qu'il le donne en location, le mette à disposition gratuite ou le laisse vacant. Elle protège sa responsabilité civile envers les voisins, la copropriété et les tiers, et couvre les murs et équipements immobiliers contre les sinistres courants (incendie, dégât des eaux, événements climatiques, catastrophes naturelles). Depuis la loi ALUR, tout copropriétaire, occupant ou non, doit au minimum assurer sa responsabilité civile, en vertu de l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. La PNO comble un angle mort que ni l'assurance du locataire ni celle de la copropriété ne couvrent.

À retenir :

  • L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, impose à chaque copropriétaire non occupant une garantie de responsabilité civile minimale, applicable depuis le 1er janvier 2015 (Légifrance).
  • Hors copropriété (maison individuelle, monopropriété), ce contrat reste facultatif mais fortement recommandé pour couvrir la vacance locative et la RC du bailleur.
  • Le coût d'une assurance propriétaire non occupant se situe généralement entre 60 et 150 € par an pour un appartement standard, selon la surface et les garanties (fourchette de marché 2026).
  • Au régime réel des revenus fonciers, la prime PNO est intégralement déductible pour son montant réel et justifié (article 31 du CGI, BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-60).
  • La surprime CatNat, incluse dans la prime, est passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025 (arrêté du 22 décembre 2023), ce qui pèse sur les tarifs 2025-2026.

PNO définition précise et périmètre

L'assurance propriétaire non occupant, abrégée PNO, s'adresse à toute personne physique ou morale qui détient un logement sans y résider. Le sigle désigne autant le bailleur qui loue son bien vide ou meublé que le propriétaire d'un logement vacant, d'un pied-à-terre inoccupé ou d'un bien confié gratuitement à un proche. Le contrat se distingue de la multirisque habitation (MRH) classique par un point central : il protège le propriétaire dans un logement qu'il n'occupe pas, là où la MRH assure l'occupant du bien.

Trois natures de garantie composent la définition complète du contrat. La première est la responsabilité civile du propriétaire, qui indemnise les dommages causés aux voisins, aux occupants ou à la copropriété par un sinistre trouvant son origine dans le logement (une canalisation privative qui rompt, par exemple). La deuxième couvre les dommages aux biens immobiliers eux-mêmes : incendie, dégât des eaux, tempête, catastrophe naturelle. La troisième garantie prend en charge les périodes de vacance locative, lorsque le logement est vide entre deux locataires et qu'aucune assurance de locataire n'est en vigueur.

Un terme technique mérite d'être défini dès sa première apparition. La vacance locative désigne la période durant laquelle un logement destiné à la location reste inoccupé, faute de locataire. C'est précisément le moment où le bien est le plus exposé, car la garantie du locataire, quand elle existe, s'éteint au départ de celui-ci.

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Une obligation légale posée par la loi ALUR

Avant 2014, aucune obligation générale n'imposait au bailleur d'assurer son lot en immeuble collectif. La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a modifié le statut de la copropriété en insérant l'article 9-1 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le texte est sans ambiguïté : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant » (Légifrance, article 9-1). Cette obligation s'applique depuis le 1er janvier 2015 et vise expressément le copropriétaire non occupant.

Deux précisions changent la portée réelle de cette règle. D'abord, le minimum légal se limite à la responsabilité civile : la loi n'impose pas d'assurer les murs ou le mobilier, seulement de couvrir les dommages que le propriétaire pourrait causer aux tiers. Ensuite, l'obligation ne concerne que les lots en copropriété. Un propriétaire d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier détenu seul (monopropriété) n'a aucune obligation légale de souscrire une PNO. Elle reste alors vivement conseillée, mais facultative.

Pour approfondir ce cadre, consultez le guide dédié à la loi ALUR et l'assurance PNO obligatoire en copropriété ou la fiche sur le rôle du syndic dans l'assurance de copropriété.

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Pourquoi l'assurance du locataire ne suffit pas

Le bailleur croit souvent que l'obligation d'assurance qui pèse sur son locataire le dispense de toute couverture. C'est une confusion coûteuse. L'article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire » et à en justifier chaque année (Légifrance). Cette garantie, dite des risques locatifs, couvre uniquement la responsabilité du locataire vis-à-vis du logement loué : incendie, dégât des eaux, explosion. Elle ne protège jamais le propriétaire pour ses propres responsabilités ni pour les périodes où le bien est vide.

La nature de la location ne modifie pas ce partage. En location vide à usage de résidence principale, l'obligation d'assurance du locataire découle de l'article 7 g de la loi de 1989. En location meublée à usage de résidence principale, la même obligation existe mais résulte de l'article 25-4 du texte. Dans les deux cas, cette assurance protège le locataire, pas le bailleur, et disparaît dès que le logement se vide. La couverture du propriétaire absent relève toujours d'un contrat qui lui est propre.

Trois situations révèlent immédiatement la limite de l'assurance du locataire. Lorsque le logement est vacant, aucune assurance de locataire n'existe et le bien est nu face au risque. Lorsqu'un sinistre trouve son origine dans un élément relevant du propriétaire (toiture, gros œuvre, canalisation encastrée), la responsabilité du bailleur est engagée sans que l'assurance du locataire n'intervienne. Enfin, lorsque le locataire n'a pas souscrit d'assurance ou a laissé son contrat se résilier, la PNO joue un rôle de filet de sécurité. Le tableau ci-dessous synthétise ce partage de couverture.

Situation Assurance du locataire Assurance PNO du bailleur
Logement loué et occupé Couvre la RC du locataire Couvre la RC du propriétaire et les murs
Logement vacant entre deux locataires Aucune couverture Couvre les dommages et la RC
Sinistre d'origine immobilière (toiture, gros œuvre) Non couvert Couvert
Locataire non assuré ou résilié Néant Prend le relais
Loyers impayés Non couvert Non couvert (relève de la GLI)

Ce que la PNO ne couvre pas : le cas des loyers impayés

Une idée reçue tenace attribue à la PNO la couverture des loyers impayés. C'est faux. La protection contre les défauts de paiement relève d'une garantie distincte, la garantie loyers impayés (GLI), souscrite séparément et facturée en pourcentage du loyer annuel encaissé. La PNO indemnise les dommages matériels et la responsabilité civile, jamais la défaillance financière du locataire.

Cette frontière est structurante pour un investisseur locatif. Un bailleur qui veut se prémunir à la fois contre les sinistres et contre les impayés doit cumuler une PNO et une GLI, deux contrats aux logiques différentes. Pour comprendre le fonctionnement et le coût de la seconde, reportez-vous à la fiche GLI, la garantie loyer impayé expliquée. La confusion entre PNO et multirisque habitation classique est tout aussi fréquente : la MRH assure l'occupant, la PNO assure le propriétaire absent.

Combien coûte une assurance PNO

Le prix d'une PNO dépend de la surface du logement, de sa localisation, du niveau de garanties retenu et du profil du bien. Pour un appartement standard, la fourchette la plus couramment observée sur le marché en 2026 se situe entre 60 et 150 € par an pour une couverture de base, l'amplitude pouvant atteindre 100 à 300 € pour les biens plus grands ou les formules étendues. Ces montants constituent un ordre de grandeur indicatif, non un tarif garanti.

Un facteur pèse mécaniquement à la hausse depuis 2025 : la surprime destinée à financer le régime d'indemnisation des catastrophes naturelles. Cette surprime CatNat, prélevée sur tous les contrats d'assurance de dommages aux biens, PNO comprise, est passée de 12 % à 20 % de la cotisation au 1er janvier 2025, en application de l'arrêté du 22 décembre 2023 (Generali, budget.gouv.fr). Inchangé depuis environ vingt-cinq ans, ce taux a été relevé pour restaurer la soutenabilité du régime, ce qui alourdit les primes d'assurance habitation et PNO sur l'exercice 2025-2026. Le régime CatNat lui-même est détaillé dans la fiche CatNat, régime d'indemnisation des catastrophes naturelles.

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La prime PNO est déductible des revenus fonciers

Pour un bailleur imposé au régime réel des revenus fonciers (location nue), la prime PNO constitue une charge déductible. Le BOFiP est explicite : « L'ensemble des primes d'assurance se rapportant à un immeuble dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon le régime réel d'imposition, sont déductibles pour leur montant réel et justifié » (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-60). Le fondement légal est l'article 31 du code général des impôts. La prime se reporte sur la déclaration des revenus fonciers, à la rubrique consacrée aux primes d'assurance, aux côtés d'une éventuelle prime GLI ou d'assurance de l'immeuble.

Cette déductibilité ne s'applique pas au micro-foncier. Sous ce régime, l'abattement forfaitaire de 30 % couvre déjà l'ensemble des charges, y compris l'assurance : aucune déduction supplémentaire n'est possible. La logique est identique en location meublée relevant du micro-BIC, dont l'abattement forfaitaire absorbe également les charges. La déduction de la prime PNO n'a donc d'intérêt qu'au réel.

Exemple chiffré : un studio loué en copropriété

Prenons un investisseur détenant un studio de 30 m² en copropriété, loué vide 620 € par mois, soit 7 440 € de loyers annuels. Il souscrit une PNO à 110 € par an couvrant la responsabilité civile, l'incendie, le dégât des eaux et la vacance locative. Il est imposé au régime réel avec une tranche marginale à 30 %.

La prime de 110 € vient en déduction de ses revenus fonciers imposables. L'économie d'impôt sur le revenu s'établit à 110 × 30 %, soit 33 €, à laquelle s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux de 110 × 17,2 %, soit environ 19 €. Le coût net réel de la PNO ressort ainsi autour de 58 € pour l'année. Lorsque le locataire quitte le studio et qu'un dégât des eaux survient durant les six semaines de vacance avant la relocation, seule la PNO indemnise les travaux de remise en état, car aucune assurance de locataire n'est alors active. L'exemple illustre la double vertu de la PNO : une charge déductible et une protection continue, y compris quand le bien est vide.

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FAQ : assurance propriétaire non occupant

La PNO est-elle obligatoire pour tous les propriétaires bailleurs ?

Non. L'obligation légale, posée par l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi ALUR, ne vise que les copropriétaires, occupants ou non, et se limite à la responsabilité civile. Un bailleur détenant une maison individuelle ou un immeuble entier en monopropriété n'a aucune obligation de souscrire une PNO. Elle reste toutefois vivement recommandée pour couvrir la vacance locative et sa responsabilité de propriétaire.

Quelle différence entre la PNO et l'assurance du locataire ?

L'assurance du locataire, imposée par l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, couvre les risques locatifs, c'est-à-dire la responsabilité du locataire envers le logement. La PNO couvre le propriétaire : sa responsabilité civile, les murs et équipements, et les périodes de vacance. Les deux contrats sont complémentaires et ne se substituent jamais l'un à l'autre.

La PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?

Non. Les loyers impayés relèvent de la garantie loyers impayés (GLI), un contrat distinct facturé en pourcentage du loyer annuel. La PNO indemnise uniquement les dommages matériels et la responsabilité civile. Un bailleur souhaitant se protéger contre les impayés doit souscrire une GLI en complément de sa PNO.

Combien coûte une assurance PNO en 2026 ?

Pour un appartement standard, le coût annuel se situe généralement entre 60 et 150 € pour une couverture de base, avec une amplitude de 100 à 300 € selon la surface et les garanties. La hausse de la surprime CatNat, passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025, pèse sur les tarifs de l'exercice 2025-2026.

La prime PNO est-elle déductible des impôts ?

Oui, au régime réel des revenus fonciers. La prime est intégralement déductible pour son montant réel et justifié, en application de l'article 31 du CGI (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-60). En revanche, sous le régime micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % couvre déjà toutes les charges et aucune déduction supplémentaire n'est admise.

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Conclusion

La PNO définition se résume à une assurance qui protège le propriétaire d'un logement qu'il n'occupe pas, sa responsabilité civile comme son bien. Obligatoire pour la seule responsabilité civile en copropriété depuis la loi ALUR, facultative mais essentielle ailleurs, elle comble le vide laissé par l'assurance du locataire, notamment durant la vacance locative. Déductible au régime réel des revenus fonciers, elle allie protection continue et optimisation fiscale. Reste à la distinguer de la GLI, qui seule couvre les loyers impayés, et à dimensionner ses garanties bien par bien.

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