Allocateur de portefeuille SCPI trois à cinq SCPI selon vos critères
Objectif
Étape 1 sur 4
Quel est votre objectif principal ?
Guide de l’allocateur
Comment l’allocateur répartit un budget entre plusieurs SCPI
Le fonctionnement de l’outil, les critères qui retiennent chaque SCPI, la taille du portefeuille, une note et un portefeuille calculés pas à pas, la diversification par stratégie, les erreurs à éviter et l’étude de votre situation par un conseiller.
Comment fonctionne l’allocateur SCPI
L’allocateur construit un portefeuille type de trois à cinq SCPI à partir de quatre réponses : objectif, budget, tranche d’imposition et tolérance au risque. Il note les SCPI de notre catalogue et répartit le budget entre les mieux notées.
L’allocateur construit un portefeuille type à partir de quatre réponses d’un clic. Il lit notre catalogue de SCPI, écarte celles qui ne remplissent pas les conditions d’entrée, note les autres et répartit votre budget entre les mieux notées.
Étape 1
Votre objectif
Revenus complémentaires, constitution d’un patrimoine, réduction de l’imposition ou transmission. L’objectif ajoute des points à certaines SCPI.
Étape 2
Votre budget
Quatre fourchettes, de moins de 30 000 € à plus de 200 000 €. Le milieu de la fourchette sert au calcul et fixe le nombre de SCPI du portefeuille.
Étape 3
Votre tranche d’imposition
0, 11, 30, 41 ou 45 %. Elle sert au calcul des loyers après impôt et, à partir de 30 %, favorise les SCPI qui perçoivent une large part de leurs loyers hors de France.
Étape 4
Votre tolérance au risque
Prudente, équilibrée ou dynamique. Elle fixe le niveau de risque au-delà duquel une SCPI perd des points.
Les critères qui retiennent et notent chaque SCPI
Chaque SCPI éligible reçoit une note qui additionne huit critères. Le taux de distribution pèse le plus, jusqu’à 40 points, devant le risque rapporté à votre tolérance, le secteur, la liquidité, la fiscalité, l’objectif, les frais de gestion et l’endettement.
Une SCPI entre dans la sélection quand elle a publié un taux de distribution, qu’elle est classée par secteur, que ses parts ne sont ni bloquées ni en liquidation et que son montant minimum de souscription tient dans la part du budget qui lui reviendrait. Chaque SCPI retenue reçoit ensuite une note.
| Critère | Ce que l’allocateur mesure | Effet sur la note |
|---|---|---|
| Taux de distribution | Le dernier taux publié par la société de gestion | Le critère le plus lourd, jusqu’à 40 points pour un taux de 8 % ou plus |
| Niveau de risque | L’indicateur de risque de la SCPI comparé à votre tolérance | Des points dans votre tolérance, une pénalité au-delà |
| Liquidité des parts | Le traitement des demandes de retrait | Plus de points quand les retraits sont traités normalement, moins en cas de tension |
| Secteur | Bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel, hôtellerie ou diversifié | Moins de points quand le secteur figure déjà dans le portefeuille |
| Endettement | Le ratio d’endettement du fonds | Plus de points sous 15 %, de moins en moins jusqu’à 35 % |
| Frais de gestion | La commission annuelle de la société de gestion | Plus de points pour des frais bas |
| Fiscalité et objectif | Taille du fonds, part des loyers perçus hors de France, taux d’occupation financier | Des points selon votre tranche d’imposition et votre objectif |
Le portefeuille compte au plus deux SCPI d’un même secteur, sauf quand le catalogue ne laisse pas d’autre choix.
Comment lire le portefeuille proposé
Le portefeuille donne pour chaque SCPI son nom, sa société de gestion, son secteur puis, avec votre demande, le montant, le dernier rendement publié et les frais d’entrée. Le rendement moyen et les loyers après impôt portent sur l’ensemble.
Chaque SCPI reçoit une part du budget proportionnelle à sa note, arrondie à un nombre entier de parts. Avant votre demande, le portefeuille montre le nom, la société de gestion et le secteur de chaque SCPI. Le montant, le dernier rendement publié et les frais d’entrée de chacune s’affichent avec votre demande.
Le rendement moyen pondère le rendement de chaque SCPI par le montant qu’elle reçoit. Les loyers estimés après impôt appliquent votre tranche d’imposition et les prélèvements sociaux de 17,2 % aux loyers de source française. Les loyers de source étrangère supportent l’impôt du pays des immeubles, estimé à 15 % dans le calcul, et échappent aux prélèvements sociaux.
- Frais d’entrée : Ils réduisent le montant investi en immobilier. Comparez-les à la durée pendant laquelle vous garderez vos parts.
- Rendement affiché : C’est le dernier taux de distribution publié par chaque SCPI. Il peut baisser et ne préjuge pas des rendements futurs.
- Secteurs et mode de détention : Après votre demande, vous indiquez les secteurs, les zones et le mode de détention qui vous intéressent.
Selon votre objectif
Votre objectif oriente la note : des revenus favorisent les SCPI qui distribuent au moins 5 %, une tranche élevée les loyers perçus hors de France. Les guides ci-dessous détaillent chaque cas.
Des revenus réguliers
Pour partir d’un revenu mensuel visé plutôt que d’un budget, utilisez le simulateur de revenus SCPI.
Une tranche d’imposition élevée
Les loyers perçus hors de France suivent les conventions fiscales et échappent aux prélèvements sociaux. Fiscalité des SCPI européennes.
Une détention en assurance vie
Les loyers restent dans le contrat, sans imposition annuelle tant que vous ne retirez rien. SCPI en assurance vie.
Une transmission
Les parts de SCPI se transmettent par donation ou succession, en pleine propriété ou démembrées. SCPI et succession.
Combien de SCPI selon votre budget
Le budget fixe la taille du portefeuille : trois SCPI sous 30 000 €, quatre jusqu’à 100 000 €, cinq au-delà. Le milieu de la fourchette choisie sert au calcul.
| Budget choisi | Montant retenu pour le calcul | Nombre de SCPI | Part moyenne par SCPI |
|---|---|---|---|
| Moins de 30 000 € | 15 000 € | 3 | environ 5 000 € |
| 30 000 à 100 000 € | 60 000 € | 4 | environ 15 000 € |
| 100 000 à 200 000 € | 150 000 € | 5 | environ 30 000 € |
| Plus de 200 000 € | 300 000 € | 5 | environ 60 000 € |
Une note et un portefeuille calculés pas à pas
Une SCPI bien notée cumule un taux de distribution élevé, un risque dans votre tolérance, un secteur absent du portefeuille et des parts liquides. Les calculs ci-dessous utilisent des SCPI fictives pour montrer chaque étape.
La note d’une SCPI, critère par critère
Hypothèses : SCPI fictive : dernier taux de distribution de 5,6 %, indicateur de risque de 3, retraits normaux, capitalisation de plus de 500 millions d’euros, 60 % de loyers hors de France, taux d’occupation financier de 93 %, frais de gestion de 10 %, endettement de 20 %, secteur absent du portefeuille. Visiteur : objectif de revenus, tranche de 30 %, tolérance équilibrée.
- Taux de distribution : 5,6 ÷ 8 × 40 = 28 points.
- Risque 3 dans une tolérance équilibrée (plafond 3) : 30 moins 2 × 3 = 24 points.
- Secteur nouveau : 15 points. Liquidité normale : 15 points.
- Fiscalité : 5 points pour la taille, 10 pour plus de 50 % de loyers étrangers à une tranche de 30 %.
- Objectif de revenus : 10 points pour un taux d’au moins 5 %, 5 pour une occupation de plus de 90 %.
- Frais de gestion de 10 % : 7 points. Endettement de 20 % : 7 points.
Note totale : 126 points. Le budget se répartit ensuite en proportion des notes des SCPI retenues.
Un portefeuille de 60 000 € et ses loyers après impôt
Hypothèses : quatre SCPI fictives recevant 18 000, 15 000, 15 000 et 12 000 € ; taux de 5,5 %, 5 %, 4,8 % et 4,5 % ; 40 % des loyers perçus hors de France en moyenne ; tranche de 41 %.
- Loyers bruts : 990 + 750 + 720 + 540 = 3 000 € par an ; rendement moyen pondéré de 5 %.
- Part française : 5 % × 60 % × (100 % moins 41 % moins 17,2 %) = 1,25 %.
- Part étrangère : 5 % × 40 % × (100 % moins 15 %) = 1,70 %.
- Rendement net : 2,95 %, soit environ 1 770 € par an.
Sans loyers étrangers, le même portefeuille laisserait 5 % × 41,8 % = 2,09 %, soit environ 1 254 €. À partir de 30 %, la note favorise donc les SCPI qui perçoivent une large part de leurs loyers hors de France.
Diversifier entre stratégies
Les moyennes 2025 de l’ASPIM montrent des écarts de performance globale de plus de dix points entre stratégies. Un portefeuille de plusieurs secteurs réduit la dépendance à l’une d’elles.
| Stratégie prépondérante | Taux de distribution 2025 | Performance globale 2025 | Loyers bruts pour 100 000 € |
|---|---|---|---|
| Diversifiée | 6,0 % | +6,3 % | environ 6 000 € par an |
| Logistique et locaux d’activité | 5,6 % | +5,8 % | environ 5 600 € par an |
| Hôtels, tourisme, loisirs | 5,1 % | +5,1 % | environ 5 100 € par an |
| Commerces | 4,9 % | +4,1 % | environ 4 900 € par an |
| Bureaux | 4,6 % | −0,2 % | environ 4 600 € par an |
| Santé et éducation | 4,2 % | −1,3 % | environ 4 200 € par an |
| Résidentiel | 4,2 % | −4,5 % | environ 4 200 € par an |
| Ensemble du marché | 4,91 % | +1,46 % | environ 4 910 € par an |
Sources : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026).
Les erreurs à éviter en construisant un portefeuille
Un portefeuille de SCPI se juge sur sa diversification, son revenu net et ses frais, en plus du taux brut de chaque ligne.
- Concentrer le budget sur une stratégie : En 2025, la performance globale va de +6,3 % pour les SCPI diversifiées à −4,5 % pour les résidentielles (ASPIM). L’allocateur limite à deux les SCPI d’un même secteur.
- Multiplier les lignes sur un petit budget : Chaque SCPI a un minimum de souscription. Sous 30 000 €, trois SCPI laissent une part suffisante à chacune ; l’allocateur écarte celles dont le minimum dépasse cette part.
- Comparer des rendements bruts : Deux portefeuilles au même taux brut n’ont pas le même revenu net si l’un perçoit ses loyers hors de France. L’allocateur affiche les loyers après impôt selon votre tranche.
- Oublier les frais d’entrée : L’AMF situe les frais d’entrée entre 5 et 12 %. Ils s’affichent avec votre demande, SCPI par SCPI, et demandent un horizon long.
Sources : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026) ; AMF, fiche « Investir dans une SCPI » (2023).
Les termes du résultat
Le portefeuille affiché emploie les termes suivants, avec les moyennes du marché 2025 quand l’ASPIM les publie.
Afficher les définitionsReplier
- Taux de distribution
- Le dividende brut versé au titre de l’année, avant impôt, rapporté au prix de souscription au 1er janvier, frais d’entrée compris. C’est la méthode de l’ASPIM, et le chiffre que les outils appellent « dernier rendement publié ». Moyenne du marché en 2025 : 4,91 % (ASPIM).
- Performance globale annuelle
- Le taux de distribution augmenté ou diminué de la variation du prix de part sur l’année. Elle mesure ce que l’associé a gagné en loyers et en capital. Moyenne du marché en 2025 : 1,46 % (ASPIM), le prix de part moyen ayant reculé de 3,45 % sur l’année.
- Taux d’occupation financier
- Les loyers facturés rapportés aux loyers que la SCPI facturerait si tous ses locaux étaient loués. Moyenne du marché en 2025 : 91,3 %, avec 8,3 % du patrimoine vacant et en recherche de locataire (ASPIM).
- Ratio d’endettement
- Les dettes et autres engagements de la SCPI rapportés à la valeur de son patrimoine. Moyenne du marché en 2025 : 18,3 % (ASPIM). La note d’information fixe le plafond que la société de gestion peut atteindre.
- Frais d’entrée
- La commission de souscription, incluse dans le prix de part. L’AMF les situe entre 5 et 12 % du montant investi. Certaines SCPI n’en prélèvent pas et appliquent une commission en cas de retrait anticipé.
- Frais de gestion
- La commission annuelle de la société de gestion, prélevée sur les loyers encaissés : 8 à 10 % des revenus selon l’AMF. Le taux de distribution publié se calcule après ces frais.
- Tranche d’imposition
- Le taux du barème de l’impôt sur le revenu qui s’applique au dernier euro de revenu du foyer : 0, 11, 30, 41 ou 45 %. Les loyers de SCPI de source française y sont imposés, en plus des prélèvements sociaux.
- Prélèvements sociaux
- CSG, CRDS et prélèvement de solidarité. Ils restent à 17,2 % en 2026 sur les revenus fonciers, les plus-values immobilières et l’assurance vie, quand le taux général des revenus du capital passe à 18,6 % (service-public.fr).
Après le résultat : l’étude de votre situation
Le résultat de l’outil reste une information générale. Un conseiller France Épargne vous rappelle sous 6 h ouvrées, étudie votre situation et ne formule une recommandation qu’après cette étude.
Le portefeuille affiché rassemble les SCPI qui correspondent aux critères saisis. C’est une information générale, établie sans connaître votre patrimoine, vos revenus ni vos autres placements.
Avant toute recommandation, un conseiller France Épargne évalue l’adéquation du placement à votre situation : vos connaissances et votre expérience des placements, votre situation financière, vos objectifs, votre capacité à subir des pertes et vos préférences en matière de durabilité. La réglementation exige cette évaluation avant tout conseil personnalisé.
Étape 1
Rappel sous 6 h ouvrées
Un conseiller France Épargne reprend avec vous le portefeuille affiché.
Étape 2
Étude de votre situation
Il vous interroge sur vos connaissances, votre expérience, votre situation financière, vos objectifs, votre capacité à subir des pertes et vos préférences de durabilité.
Étape 3
Recommandation
Si un investissement en SCPI vous convient, il vous présente sa recommandation : SCPI, montants et mode de détention.
Étape 4
Souscription
Vous décidez. La souscription se fait en direct, à crédit ou dans un contrat d’assurance vie.
Si vous décidez d’investir, votre conseiller vous remet avant la souscription le document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI retenue.
Sélection, classement et sources
Les SCPI proposées sont retenues et classées par un algorithme de France Épargne, à partir de vos réponses et de critères objectifs publiés par les sociétés de gestion. Aucune société de gestion ne paie pour y figurer ou pour y être mieux classée.
- Classement des SCPI : Les SCPI proposées sont retenues et classées par un algorithme développé par France Épargne. Il combine les préférences que vous indiquez (objectif, montant, tranche d’imposition, tolérance au risque) et des critères objectifs propres à chaque SCPI : dernier taux de distribution publié, niveau de risque, liquidité des parts, frais de gestion, endettement, secteur, taille du fonds, taux d’occupation financier et part des loyers perçus hors de France.
- SCPI comparées : Notre catalogue couvre 193 SCPI, gérées par 55 sociétés de gestion. Les données de chaque SCPI proviennent des publications officielles de sa société de gestion.
- Référencement : Le référencement est gratuit. Aucune société de gestion ne paie pour figurer dans nos propositions ou pour y être mieux classée.
- Liens avec les sociétés de gestion : Les relations contractuelles de France Épargne avec les sociétés de gestion et sa rémunération n’entrent pas dans le classement, qui repose uniquement sur des critères objectifs propres aux SCPI.
- Sources : publications des sociétés de gestion (bulletins trimestriels, rapports annuels, documents d’informations clés) pour les données de chaque SCPI ; barème de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de 17,2 % pour les loyers de source française ; impôt du pays des immeubles, estimé à 15 % dans le calcul, pour les loyers de source étrangère.
Repères sur les SCPI
Les SCPI ont distribué en moyenne 4,91 % en 2025, pour une performance globale de 1,46 % une fois la baisse des prix de part comptée (ASPIM). Ce sont des moyennes du marché : chaque SCPI publie ses propres chiffres, et le capital investi n’est pas garanti.
- Rendement du marché : Le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 4,91 % en 2025 et la performance globale annuelle, qui intègre la variation du prix des parts, à 1,46 % (ASPIM, moyennes du marché).
- Taille du marché : L’ASPIM recense 232 SCPI sur le marché. Notre catalogue en suit 193.
- Liquidité : Fin 2025, 2,8 milliards d’euros de parts de SCPI étaient en attente de retrait, soit 3,1 % de la capitalisation du marché (ASPIM). La revente des parts dépend de l’arrivée de nouveaux souscripteurs ou d’acheteurs et peut prendre plusieurs mois.
- Durée de placement : Le document d’informations clés de chaque SCPI indique la durée de placement recommandée par sa société de gestion. L’AMF rappelle qu’un placement en SCPI s’envisage sur le long terme, entre 10 et 20 ans au moins, et que ses frais d’entrée vont de 5 à 12 %.
- Le guide complet des SCPI : fonctionnement, rendement, fiscalité, modes de détention et risques
- La carte des SCPI : les SCPI de notre catalogue par secteur et par zone
Sources : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026) ; AMF, fiche « Investir dans une SCPI » (2023).
Questions fréquentes sur l’allocateur SCPI
Comment fonctionne l’allocateur SCPI ?
Vous répondez à quatre questions : objectif, budget, tranche d’imposition et tolérance au risque. L’allocateur note les SCPI de notre catalogue sur leur dernier taux de distribution publié, leur niveau de risque, la liquidité de leurs parts, leurs frais de gestion, leur endettement et leur secteur, puis répartit votre budget entre trois à cinq SCPI de secteurs différents.
Le portefeuille proposé est-il un conseil personnalisé ?
Le portefeuille est une information générale, établie à partir des seuls critères saisis. Avant toute recommandation, un conseiller France Épargne évalue l’adéquation du placement à votre situation : connaissances et expérience, situation financière, objectifs, capacité à subir des pertes et préférences de durabilité.
Combien de SCPI l’allocateur compare-t-il ?
Il part des 193 SCPI de notre catalogue, gérées par 55 sociétés de gestion. Il écarte celles qui n’ont pas publié de taux de distribution, dont les parts sont bloquées ou en liquidation, ou dont le montant minimum de souscription dépasse la part du budget qui leur reviendrait.
Comment les SCPI sont-elles classées ?
Par une note calculée par un algorithme développé par France Épargne, qui combine vos critères et des données objectives de chaque SCPI. Aucune société de gestion ne paie pour être retenue ou mieux classée, et la rémunération de France Épargne n’entre pas dans le classement.
Quel budget faut-il pour un portefeuille de plusieurs SCPI ?
Le budget fixe le nombre de SCPI : trois sous 30 000 €, quatre jusqu’à 100 000 €, cinq au-delà. Plusieurs SCPI de notre catalogue acceptent une souscription minimale de 200 € environ, ce qui permet de répartir un budget modéré.
L’allocateur tient-il compte des frais et de la fiscalité ?
Les frais de gestion entrent dans la note, et les frais d’entrée de chaque SCPI s’affichent avec votre demande. Les loyers estimés après impôt appliquent votre tranche d’imposition et les prélèvements sociaux de 17,2 % aux loyers de source française, et un impôt étranger estimé à 15 % aux loyers perçus hors de France.
Combien de SCPI faut-il détenir ?
L’allocateur en retient trois sous 30 000 €, quatre jusqu’à 100 000 € et cinq au-delà, avec au plus deux SCPI d’un même secteur. Plusieurs SCPI de secteurs et de gérants différents réduisent la dépendance à un marché ou à une société de gestion.
Comment le budget est-il réparti entre les SCPI ?
Chaque SCPI reçoit une part du budget proportionnelle à sa note, arrondie à un nombre entier de parts, puis les montants sont ajustés pour que leur somme égale le budget. Le rendement moyen du portefeuille pondère le taux de chaque SCPI par le montant qu’elle reçoit.
Pourquoi diversifier entre plusieurs types de SCPI ?
Parce que les stratégies ne traversent pas les cycles de la même façon. En 2025, la performance globale atteint +6,3 % pour les SCPI diversifiées et +5,8 % en logistique, mais −4,5 % pour les résidentielles et environ zéro pour les bureaux (ASPIM).
Comment l’allocateur calcule-t-il les loyers après impôt ?
Pour la part française des loyers : taux × (100 % moins la tranche d’imposition moins 17,2 %). Pour la part étrangère : taux × 85 %, l’impôt du pays étant estimé à 15 %. Un portefeuille à 5 % avec 40 % de loyers étrangers laisse ainsi 2,95 % à une tranche de 41 %.
Quelle tolérance au risque choisir ?
Prudente, la note pénalise les SCPI dont l’indicateur de risque dépasse 2 ; équilibrée, au-delà de 3 ; dynamique, au-delà de 5. Le choix dépend de votre capacité à subir une baisse du prix des parts, que le conseiller évalue avec vous.
Peut-on choisir les secteurs et le mode de détention ?
Oui, après votre demande : vous indiquez les secteurs, les zones et le mode de détention qui vous intéressent, comptant, à crédit ou en assurance vie. Le conseiller les reprend avec vous avant toute recommandation.
Que deviennent mes réponses et mes coordonnées ?
Elles servent à établir vos propositions et à vous recontacter. Seule l’équipe France Épargne y a accès. Elles sont conservées 3 ans après le dernier contact, et vous pouvez exercer vos droits en écrivant à info@france-epargne.fr.
Comment investir dans les SCPI du portefeuille ?
Un conseiller vous rappelle sous 6 h ouvrées et étudie votre situation. Si le placement vous convient, il vous accompagne pour souscrire en direct, à crédit ou dans un contrat d’assurance vie, et vous remet avant la souscription le document d’informations clés de chaque SCPI.
Les résultats de cet outil sont une information générale, établie à partir des seuls critères saisis. Ils ne constituent pas un conseil en investissement. Le capital investi en SCPI n’est pas garanti, les revenus peuvent baisser et la revente des parts n’est pas assurée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.